房地合一新制2016年上路，民众买房要留意新的课税方式，对于自住民众来说，别忘利用重购退税降低负担。
房地合一新制给予自住屋获利400万以下免税优惠，不过符合自住屋的条件须设籍居住满6年，且无出租或营利行为。
夫妻与未成子女6年内只能有1户适用自住屋的优惠。

中区国税局大智稽征所表示，重购自用住宅，房屋所有权人或其配偶、受扶养直系亲属完成户籍登记，不论先买后卖或先卖后买，出售前1年内没有出租或供营业使用，且重购或出售所有权登记日期在2年内，卖房应缴的税可享扣抵税额的优惠。
适用新制的民众买房「以小换大」可全额退税，「以大换小」比例退税。若新买房屋比出售的旧屋房价低，比如出售旧屋价格1000万，买新房500万，500万除以1000万为1/2，可退一半税。

以小换大全额退税

比如民众2016年购买1户自用住宅，2017年出售，缴新制所得税50万元，2018年他又买了一间新屋，价值高于旧屋，可申请重购退税50万元。重购5年内不能做其他用途。
中区国税局股长蔡克良说，若适用?旧制则是只能「以小换大」才能退税，以「大换小」不能退税。2016年买房的民众皆适用新制，至于在2014年1月2日至2015年12月31日买的人可能适用新制或旧制，若此期间买屋的民众2年内出售适用新制，超过2年出售则适用旧制。

持有逾10年税率降

房地合一非自住屋税率持有1年内出售税率为获利45%，2年内出售35%，2~10年出售20%，10年以上税率降至15%。设有「防错条款」对调职、非自愿离职或其他非自愿性因素须于2年内售屋者，税率为20%。
2015年底前完成登记买屋的民众，若持有超过2年出售，可适用旧制只课房屋税；未满2年出售依新制课税但免奢侈税，新制可扣除成本，亏损不用缴税。
成本的费用认定包括购买房屋及土地时可供使用前，所支付的必要费用（如契税、印花税、代书费、规费、公证费、仲介费、非2年能耗竭的修缮费等），与出售房屋及土地所支付的必要费用（如仲介费、广告费、清洁费、搬运费）。若无法出示证明文件，按成交价额5%计算费。
取得房屋及土地所有权后，应缴的土地增值税、房屋税、地价税、管理费、清洁费等，不能列为成本及费用减除。

 

 

 

转贴自苹果日报

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