八月，天气渐凉，楼市却依旧热火朝天！

　　7月28日，位于管南片的世茂云尚城开盘，在市场的反应很是低调。据内部工作人员透露，其所推出的房源已经达到近九成的去化，余下的房源和户型已经不多，且后期没有加推的意向。

　　我们姑且不论这“九成”数据有没有水分，但作为入郑首秀，世茂长子，首盘的去化情况会直接影响到世茂在郑州的布局策略和操盘节奏。而作为商业地产龙头，世茂对于后期南五里堡商业地块的开发，或许更值得我们关注！

　　世茂云尚城的前身源升金锣湾一度负面缠身，世茂想要把它从丑小鸭变成白天鹅，这条路似乎并不好走。但作为入郑的第一个项目，世茂依然把品牌的希望押在了管南身上。

　　作为郑州各个板块中最薄弱的环节，管南之前已经被小开发商玩烂了。被钉上了“刚需窝”标签的管南，需要一个机遇，需要一个龙头企业来带动它的发展。

　　管南和世茂，看似一拍即合的组合，是互相扶持，还是若即若离？

　　作为郑州的老城区之一，管南可以说是完美地避开了所有的发展机遇。相比于“北扩东移”、“一心两翼”的战略，管南举步维艰，发展缓慢。

　　而紫荆山路与航海路交汇处附近，更是管南的黄金区域，航海路是郑州的南二环，但凡知名的城市，说到二环，无不是寸土寸金，价值连城。但是国际郑的南二环却是一个意外，给人城乡结合部的感觉。

　　1/教育

　　管城不像中原、金水这些老区一样，拥有优秀的教育资源。虽然还有几所知名的小学，如创新街小学、东关小学等，但说到中学和高中，管城就算是实打实的教育洼地。

　　2/交通

　　虽说近几年航海路上BRT公交线路的丰富，尤其是5号线即将完工，极大地完善了此片区域的交通配套。但是，在上述之前，管南的道路或许是全郑州最差的区域，作为二环的航海路以及城东路几乎是一路坑坑洼洼、路面高低不平。并且作为城市主干道的紫荆山路竟然在南段成为了断头路。

　　3/商业

　　管城区的商业主要集中在二七商圈，并且靠着零售批发一度成为商贸第一区。随着电商的冲击力度加大，以及专业批发市场外迁的风声一直持续不断，使管城的商业发展一直低迷，处于疲软状态。

　　正因为教育、交通、商业、环境等问题，让管城，特别是管南的区域价值不被房企和购房者看好，以致于沦为了刚需窝。作为郑州市区内的置业洼地，这里的均价相比于城区内其他片区更诱人，当然居住质量也偏低。

　　管南需要商业地产龙头的世茂，来改变现状。

　　从去年底开始，便传出世茂欲入驻郑州，在中原打响世茂郑州发展的第一枪。作为一线房企，拿地不易成为了制约世茂进入郑州发展的最大难题。于是如其他外来房企一样，世茂欲与本地房企合作或是收购来“入驻中原，发展品牌”。

　　兜兜转转，世茂最终还是选择了管南，选择了与拥有大片城改项目用地的源升进行合作。作为本土知名度较低的房企，源升在开发管城五里堡项目期间，曾一度面临资金断链、房屋质量等问题，可谓“好地段，出了烂项目”。

　　接手后的世茂，能否扭转该项目之前的口碑，拯救管南在大众心中的形象呢？

　　作为源升金锣湾的开发商——郑州丰益置业有限公司，其法定代表人在2018年2月份发生了变更：由孙永元变更为孙岩。孙岩现任上海世茂股份有限公司第七届监事会监事、世茂房地产控股有限公司助理总裁兼审计部负责人。

　　而在未开盘之前，世茂为了打出“中国地产前50强、强势入驻郑州”的大旗，更是进行了为期一个月的开盘宣传活动。或许世茂的宣传，让旁人丝毫看不到了昔日源升金锣湾的影子，但云尚城的前身确是金锣湾二期已建的项目。

　　关于源升金锣湾已经交付的万福园，入住后如何呢？

　　在去年5月份，金锣湾的业主就自发举行了维权行动，导火索是合同违约，不能按时交房，且一拖再拖。不仅如此，还伴随着下面的种种问题：

　　房屋质量差，开发商使用大白墙作为交房标准，楼梯的钢筋裸露；

　　承诺的该小区为外国语实验中学学区房，泡汤了。

　　即便小开发商源升已经让维权业主伤透了脑筋，但用置业顾问的话说“世茂这次是有备而来，收购并开发了云尚城，可谓诚意满满”。当被问及到“世茂接手时，源升二期已经在建了，怎么保证之前出现的工程质量问题”时，置业顾问讲到，虽然源升开发了一部分，但作为大品牌，像一些重要设施保温、防水以及后续服务都是世茂一手操办的，其规格是小开发商不能比肩的，入住后你会明显感到和那边（源升金锣湾）有很大的不同。

　　得儿，就这么给搪塞过去了！

　　其实，除了这块住宅用地，世茂同时还得到了商业用地。从置业顾问口中得知，这块商业用地将用于世茂商业中心的建设，其体量会超过二七万达，成为南区的地标建筑。

　　醉翁之意不在酒，作为商业地产的龙头老大，或许这块商业用地才是世茂真正入驻管南、接手源升的原因吧！

　　项目位于航海路与紫荆山路交汇处东南方向，为二环周围的老城区。占地400余亩，建筑面积16.7万㎡，以高层和超高层为主，容积率4.9，绿化率30.02%。项目房源在700多套，2T6，均价在15000左右，毛坯交房。

　　1/交通

　　项目紧邻航海路和紫荆山路，并且项目周边规划用路已成型，为两车双行道。但项目周边安置小区以及未改造的老式小区居多，高峰期会比较拥堵。

　　作为郑州的主干道路，以紫荆山路为主的交通网发达，公交站点遍布，并且航海路上还有紫荆山航海路BRT站点等。已投入运营的2号线以及正在施工建设、2019年通车运营的5号线站点离项目大约有10分钟路程，可谓双地铁交会。

　　2/ 医疗

　　得益于老城区成熟的配套，附近诊所遍布，并且在城东路与航海路交汇处北有管城区人民医院。

　　3/教育

　　据置业顾问介绍，项目内没有规划幼儿园，但是私人幼儿园正在与项目洽谈中，不用担心项目周边幼儿园的问题，并且项目附近有一所规划的公立小学。除此之外，管城区外国语学校、五里堡小学以及郑州八十二中都在源升的金锣湾一期附近，距离准备开盘的云尚城，步行大约15分钟左右。

　　4/环境

　　项目周边环境复杂，除了一路之隔的安置小区外，项目周边还有一些棚户区。并且商品房和安置小区相差不大，没有以往世茂项目高大上的感觉。

　　5/商业

　　除了项目自带的底商能够满足日常生活所需外，不论是处在规划中的世茂商业还是周边已经成熟的商业圈，都为周边业主提供了比较方便的购物条件。

　　6/户型

　　三室两厅约98㎡户型（主推）

　　优势：两卧朝南；卫生间干湿分离。

　　缺点：进深长；东西横厅，采光效果差。

　　三室两厅约115㎡户型

　　优点：户型方正；南北双阳台；三开间朝南。

　　缺点：算是比较经典的户型，不足之处在于卧室和客厅之间浪费了使用面积。

　　三室两厅约127㎡户型

　　优点：南北通透；两卧朝南。

　　缺点：东西横厅，但小区没有很好的观景地带，不推荐入手；动线紊乱。

　　Summary/项目点评

　　1、“休要骗我出三环”。世茂云尚城是实打实的南二环线上楼盘，这一点会吸引大批购房者。并且后期双地铁的交会，极大地解决了居住地的出行问题。

　　2、作为城区置业的价格洼地，管南一直是被冷落的地段，哪怕是金二环上的项目。目前云尚城均价在15000左右。

　　3、刚需客的目标。无论是周边居住环境，还是主推的98户型都在彰示着“这里不适合纯改善”。

　　4、项目前期由源升开发，不论小区规划，还是户型设计，都平淡无奇，没有太大的亮点。并且两梯六户的设计，在上下班高峰期会造成电梯使用紧张、楼道拥堵。

　　5、作为“接盘侠”的世茂，在接手源升金锣湾时，二期已经接近封顶，因此云尚城可能发挥不出世茂的优质水平。对于冲着世茂产品质量的购房者来说，也许会有所失望。

　　作为中国房企50强，世茂集团是以房地产开发为主的国际化企业集群，现已发展成为以“世茂房地产” 及“世茂股份”两家控股上市公司为核心的大型企业集团。

　　经过二十多年的发展，世茂房地产目前有5大住宅产品系云系、璀璨系、天誉系、国风系、龙胤系。而世茂股份主要致力于商业地产的专业化销售和经营，目前已经成为商业地产的龙头老大，涵盖酒店、高端写字楼、商场等。

　　根据克尔瑞发布的《2017年中国房地产企业销售排行榜》，世茂房地产以1010亿排名第16位。

　　如此威名赫赫的世茂，入驻管南到底拯救了谁？

　　其实从城市发展的角度来看，世茂的入驻不仅带来了品牌效应，更是为金二环的管南带来了一个“体量比之二七万达还要大的商业中心”，但世茂能否凭借一己之力，拉升片区价值，还有待观察。不过可以肯定的是，它改变不了刚需的管南片区。

　　从源升角度来看，世茂的接棒让这个在垂死边缘挣扎的本土小开发商得以解脱，实在是天大的恩德。

　　不过从购房者角度来说，世茂的口碑和品牌影响固然巨大，但也不要忘了云尚城的前身为源升金锣湾二期，完全由本土房企开发，因此项目质量也只能靠着世茂的品牌和口头承诺来保证。

　　总之，世茂的入驻，既摘不了管南刚需的帽子，也改变不了购房者的居住环境。要说拯救了谁，那么毫无疑问，源升终于挣脱出了五里堡的泥沼。

　　除了管南的云尚城外，世茂在常西湖也拿下了常庄C1片区。

　　目前C1片区已基本完成拆迁，项目拆迁补偿费用及过渡费资金由世茂提供，直至安置房交付。安置区共需用地183.32亩，位于辅道南路、雪松路、防汛北路、临海路合围区域A号地块。

　　而开发区为A-1、A-2、A-3、A-4、A-5、A-6、A-7、A-8地块，其中包括三块商业用地，商品住宅用地容积率为2.0~3.0。划定范围内还包括一所学校，两块水系绿化等配套设施。

　　据了解，这次常西湖招商，要求参与企业具备房地产开发一级资质，拥有参与棚户区改造的丰富经验。且需要缴纳招商申请保证金不得低于人民币50亿元整。

　　世茂这次拿地可谓下足了血本，充分彰显了世茂入郑的野心。

　　一线房企与本土开发商合作，在郑州已成常态。项目前期，由于本土中小开发商资金有限、经验尚缺，开发的楼盘品质参差不一，后期由资金充足的大开发商接手运作，套上自己的品牌。乍一看光鲜亮丽，但也只是换汤不换药，打上了一副好品牌而已，本子里也许已经烂了。这也是为什么今年郑州“交房即维权”现象屡屡发生，维权事件纷沓而至的一部分原因。

　　对于大开发商接手合作的本地项目，在买房之前一定要谨慎对待。毕竟“品牌是个好东西，但也可能是忽悠你的利器。”

　　作为世茂在郑州的首秀，抛开以前金锣湾质量问题，云尚城对于购房者而言，到底是货真价实的诚意，还是故弄玄虚的把戏？留待后人评说吧！