八月，天氣漸涼，樓市卻依舊熱火朝天！

　　7月28日，位於管南片的世茂雲尚城開盤，在市場的反應很是低調。據內部工作人員透露，其所推出的房源已經達到近九成的去化，餘下的房源和戶型已經不多，且後期沒有加推的意向。

　　我們姑且不論這“九成”數據有沒有水分，但作爲入鄭首秀，世茂長子，首盤的去化情況會直接影響到世茂在鄭州的佈局策略和操盤節奏。而作爲商業地產龍頭，世茂對於後期南五里堡商業地塊的開發，或許更值得我們關注！

　　世茂雲尚城的前身源升金鑼灣一度負面纏身，世茂想要把它從醜小鴨變成白天鵝，這條路似乎並不好走。但作爲入鄭的第一個項目，世茂依然把品牌的希望押在了管南身上。

　　作爲鄭州各個板塊中最薄弱的環節，管南之前已經被小開發商玩爛了。被釘上了“剛需窩”標籤的管南，需要一個機遇，需要一個龍頭企業來帶動它的發展。

　　管南和世茂，看似一拍即合的組合，是互相扶持，還是若即若離？

　　作爲鄭州的老城區之一，管南可以說是完美地避開了所有的發展機遇。相比於“北擴東移”、“一心兩翼”的戰略，管南舉步維艱，發展緩慢。

　　而紫荊山路與航海路交匯處附近，更是管南的黃金區域，航海路是鄭州的南二環，但凡知名的城市，說到二環，無不是寸土寸金，價值連城。但是國際鄭的南二環卻是一個意外，給人城鄉結合部的感覺。

　　1/教育

　　管城不像中原、金水這些老區一樣，擁有優秀的教育資源。雖然還有幾所知名的小學，如創新街小學、東關小學等，但說到中學和高中，管城就算是實打實的教育窪地。

　　2/交通

　　雖說近幾年航海路上BRT公交線路的豐富，尤其是5號線即將完工，極大地完善了此片區域的交通配套。但是，在上述之前，管南的道路或許是全鄭州最差的區域，作爲二環的航海路以及城東路幾乎是一路坑坑窪窪、路面高低不平。並且作爲城市主幹道的紫荊山路竟然在南段成爲了斷頭路。

　　3/商業

　　管城區的商業主要集中在二七商圈，並且靠着零售批發一度成爲商貿第一區。隨着電商的衝擊力度加大，以及專業批發市場外遷的風聲一直持續不斷，使管城的商業發展一直低迷，處於疲軟狀態。

　　正因爲教育、交通、商業、環境等問題，讓管城，特別是管南的區域價值不被房企和購房者看好，以致於淪爲了剛需窩。作爲鄭州市區內的置業窪地，這裏的均價相比於城區內其他片區更誘人，當然居住質量也偏低。

　　管南需要商業地產龍頭的世茂，來改變現狀。

　　從去年底開始，便傳出世茂欲入駐鄭州，在中原打響世茂鄭州發展的第一槍。作爲一線房企，拿地不易成爲了制約世茂進入鄭州發展的最大難題。於是如其他外來房企一樣，世茂欲與本地房企合作或是收購來“入駐中原，發展品牌”。

　　兜兜轉轉，世茂最終還是選擇了管南，選擇了與擁有大片城改項目用地的源升進行合作。作爲本土知名度較低的房企，源升在開發管城五里堡項目期間，曾一度面臨資金斷鏈、房屋質量等問題，可謂“好地段，出了爛項目”。

　　接手後的世茂，能否扭轉該項目之前的口碑，拯救管南在大衆心中的形象呢？

　　作爲源升金鑼灣的開發商——鄭州豐益置業有限公司，其法定代表人在2018年2月份發生了變更：由孫永元變更爲孫巖。孫巖現任上海世茂股份有限公司第七屆監事會監事、世茂房地產控股有限公司助理總裁兼審計部負責人。

　　而在未開盤之前，世茂爲了打出“中國地產前50強、強勢入駐鄭州”的大旗，更是進行了爲期一個月的開盤宣傳活動。或許世茂的宣傳，讓旁人絲毫看不到了昔日源升金鑼灣的影子，但云尚城的前身確是金鑼灣二期已建的項目。

　　關於源升金鑼灣已經交付的萬福園，入住後如何呢？

　　在去年5月份，金鑼灣的業主就自發舉行了維權行動，導火索是合同違約，不能按時交房，且一拖再拖。不僅如此，還伴隨着下面的種種問題：

　　房屋質量差，開發商使用大白牆作爲交房標準，樓梯的鋼筋裸露；

　　承諾的該小區爲外國語實驗中學學區房，泡湯了。

　　即便小開發商源升已經讓維權業主傷透了腦筋，但用置業顧問的話說“世茂這次是有備而來，收購併開發了雲尚城，可謂誠意滿滿”。當被問及到“世茂接手時，源升二期已經在建了，怎麼保證之前出現的工程質量問題”時，置業顧問講到，雖然源升開發了一部分，但作爲大品牌，像一些重要設施保溫、防水以及後續服務都是世茂一手操辦的，其規格是小開發商不能比肩的，入住後你會明顯感到和那邊（源升金鑼灣）有很大的不同。

　　得兒，就這麼給搪塞過去了！

　　其實，除了這塊住宅用地，世茂同時還得到了商業用地。從置業顧問口中得知，這塊商業用地將用於世茂商業中心的建設，其體量會超過二七萬達，成爲南區的地標建築。

　　醉翁之意不在酒，作爲商業地產的龍頭老大，或許這塊商業用地纔是世茂真正入駐管南、接手源升的原因吧！

　　項目位於航海路與紫荊山路交匯處東南方向，爲二環周圍的老城區。佔地400餘畝，建築面積16.7萬㎡，以高層和超高層爲主，容積率4.9，綠化率30.02%。項目房源在700多套，2T6，均價在15000左右，毛坯交房。

　　1/交通

　　項目緊鄰航海路和紫荊山路，並且項目周邊規劃用路已成型，爲兩車雙行道。但項目周邊安置小區以及未改造的老式小區居多，高峯期會比較擁堵。

　　作爲鄭州的主幹道路，以紫荊山路爲主的交通網發達，公交站點遍佈，並且航海路上還有紫荊山航海路BRT站點等。已投入運營的2號線以及正在施工建設、2019年通車運營的5號線站點離項目大約有10分鐘路程，可謂雙地鐵交會。

　　2/ 醫療

　　得益於老城區成熟的配套，附近診所遍佈，並且在城東路與航海路交匯處北有管城區人民醫院。

　　3/教育

　　據置業顧問介紹，項目內沒有規劃幼兒園，但是私人幼兒園正在與項目洽談中，不用擔心項目周邊幼兒園的問題，並且項目附近有一所規劃的公立小學。除此之外，管城區外國語學校、五里堡小學以及鄭州八十二中都在源升的金鑼灣一期附近，距離準備開盤的雲尚城，步行大約15分鐘左右。

　　4/環境

　　項目周邊環境複雜，除了一路之隔的安置小區外，項目周邊還有一些棚戶區。並且商品房和安置小區相差不大，沒有以往世茂項目高大上的感覺。

　　5/商業

　　除了項目自帶的底商能夠滿足日常生活所需外，不論是處在規劃中的世茂商業還是周邊已經成熟的商業圈，都爲周邊業主提供了比較方便的購物條件。

　　6/戶型

　　三室兩廳約98㎡戶型（主推）

　　優勢：兩臥朝南；衛生間乾溼分離。

　　缺點：進深長；東西橫廳，採光效果差。

　　三室兩廳約115㎡戶型

　　優點：戶型方正；南北雙陽臺；三開間朝南。

　　缺點：算是比較經典的戶型，不足之處在於臥室和客廳之間浪費了使用面積。

　　三室兩廳約127㎡戶型

　　優點：南北通透；兩臥朝南。

　　缺點：東西橫廳，但小區沒有很好的觀景地帶，不推薦入手；動線紊亂。

　　Summary/項目點評

　　1、“休要騙我出三環”。世茂雲尚城是實打實的南二環線上樓盤，這一點會吸引大批購房者。並且後期雙地鐵的交會，極大地解決了居住地的出行問題。

　　2、作爲城區置業的價格窪地，管南一直是被冷落的地段，哪怕是金二環上的項目。目前雲尚城均價在15000左右。

　　3、剛需客的目標。無論是周邊居住環境，還是主推的98戶型都在彰示着“這裏不適合純改善”。

　　4、項目前期由源升開發，不論小區規劃，還是戶型設計，都平淡無奇，沒有太大的亮點。並且兩梯六戶的設計，在上下班高峯期會造成電梯使用緊張、樓道擁堵。

　　5、作爲“接盤俠”的世茂，在接手源升金鑼灣時，二期已經接近封頂，因此雲尚城可能發揮不出世茂的優質水平。對於衝着世茂產品質量的購房者來說，也許會有所失望。

　　作爲中國房企50強，世茂集團是以房地產開發爲主的國際化企業集羣，現已發展成爲以“世茂房地產” 及“世茂股份”兩家控股上市公司爲核心的大型企業集團。

　　經過二十多年的發展，世茂房地產目前有5大住宅產品系雲系、璀璨系、天譽系、國風系、龍胤系。而世茂股份主要致力於商業地產的專業化銷售和經營，目前已經成爲商業地產的龍頭老大，涵蓋酒店、高端寫字樓、商場等。

　　根據克爾瑞發佈的《2017年中國房地產企業銷售排行榜》，世茂房地產以1010億排名第16位。

　　如此威名赫赫的世茂，入駐管南到底拯救了誰？

　　其實從城市發展的角度來看，世茂的入駐不僅帶來了品牌效應，更是爲金二環的管南帶來了一個“體量比之二七萬達還要大的商業中心”，但世茂能否憑藉一己之力，拉昇片區價值，還有待觀察。不過可以肯定的是，它改變不了剛需的管南片區。

　　從源升角度來看，世茂的接棒讓這個在垂死邊緣掙扎的本土小開發商得以解脫，實在是天大的恩德。

　　不過從購房者角度來說，世茂的口碑和品牌影響固然巨大，但也不要忘了雲尚城的前身爲源升金鑼灣二期，完全由本土房企開發，因此項目質量也只能靠着世茂的品牌和口頭承諾來保證。

　　總之，世茂的入駐，既摘不了管南剛需的帽子，也改變不了購房者的居住環境。要說拯救了誰，那麼毫無疑問，源升終於掙脫出了五里堡的泥沼。

　　除了管南的雲尚城外，世茂在常西湖也拿下了常莊C1片區。

　　目前C1片區已基本完成拆遷，項目拆遷補償費用及過渡費資金由世茂提供，直至安置房交付。安置區共需用地183.32畝，位於輔道南路、雪松路、防汛北路、臨海路合圍區域A號地塊。

　　而開發區爲A-1、A-2、A-3、A-4、A-5、A-6、A-7、A-8地塊，其中包括三塊商業用地，商品住宅用地容積率爲2.0~3.0。劃定範圍內還包括一所學校，兩塊水系綠化等配套設施。

　　據瞭解，這次常西湖招商，要求參與企業具備房地產開發一級資質，擁有參與棚戶區改造的豐富經驗。且需要繳納招商申請保證金不得低於人民幣50億元整。

　　世茂這次拿地可謂下足了血本，充分彰顯了世茂入鄭的野心。

　　一線房企與本土開發商合作，在鄭州已成常態。項目前期，由於本土中小開發商資金有限、經驗尚缺，開發的樓盤品質參差不一，後期由資金充足的大開發商接手運作，套上自己的品牌。乍一看光鮮亮麗，但也只是換湯不換藥，打上了一副好品牌而已，本子裏也許已經爛了。這也是爲什麼今年鄭州“交房即維權”現象屢屢發生，維權事件紛沓而至的一部分原因。

　　對於大開發商接手合作的本地項目，在買房之前一定要謹慎對待。畢竟“品牌是個好東西，但也可能是忽悠你的利器。”

　　作爲世茂在鄭州的首秀，拋開以前金鑼灣質量問題，雲尚城對於購房者而言，到底是貨真價實的誠意，還是故弄玄虛的把戲？留待後人評說吧！