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　　4日，易居房地產研究院在發佈了《3月全國40成新建商品住宅成交報告》中顯示，2019年一季度，40城成交面積同比下降4%。其中一線城市同比增長29%，二線城市同比下降4%；三四線城市同比下降12%。

　　而在3月的《中國住房市場發展月度分析報告》中也提及，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。

　　而開發商也忙着陸續逃離三四線；在政策方面，棚改收官之年2020年將至...

　　從中種種可以窺見，無論是政策、房企、市場，對三四線樓市而言都不容樂觀。

　　而讓不少人疑惑的是，過去兩年由於棚改房價暴漲的，不少不起眼小縣城的房價都已經是八九千，甚至過萬，那麼在這種情況下，三四線城市的房價還能再跌回去嗎？

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　　在此之前，我們先來看看三四城市房價暴漲，無疑，棚改貨幣化安置是推動過去兩三年三四線城市房價上漲的頭號功臣。有數據顯示，2018年3月份全國二手房均價破萬的城市已經達到62個，其中有20個是三四線城市，也就是說這62個房價過萬的城市中，三四線城市差不多佔到了三分一。

　　根據2018年一份一二三四線城市的劃分表，參謀長統計了，三四線城市一共有168個城市，其中二十幾個城市房價過萬，從這個數據來看，佔比還是很大的。

　　我們知道這一輪三四線樓市房價的暴漲得益於棚改貨幣化，而棚改貨幣化在2020年將收官，這意味着支撐這兩年的三四線城市房價上漲的動力將不復存在，而三四線人口外流也是不容迴避的事實。

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　　但就目前得情況來看，三四樓市中一直存在看好、看衰的兩種聲音，也讓着實讓人摸不着頭腦；

　　一是，棚改收緊，根據公開的信息，截止2019年2月末，已公佈的2019年棚改工作計劃的省份有25個，其中18個省市計劃開工量有所下滑，14個省市計劃開工量同比跌幅在20%以上。

　　而在17、18年，有些三四線城市的針對拆遷的貨幣化安置已高達80%，有些城市的貨幣化安置比例是100%。隨着收官之年將至，對於大部分本就沒有經濟和人口支撐的三四線城市而言，三四線城市房價熄火也是必然的；

　　二是，前段時間在桂碧園的2018年的業績公佈會上，碧桂園董事局主席楊國強：未來最看好三四五線城市，給出的理由則是看好中國的城鎮化，未來農民會進城購房；

　　貌似兩者衝突，實則不然。參謀長認爲，大家把三四線城市房價上漲歸結於棚改貨幣化安置，而當棚改熄火，那麼沒有支撐的三四線房價，摔在地上其實也在情理之中；而從城鎮化的角度來看，確實中國的城鎮化還有一定的空間。

　　在參謀長看來，三四線房價的上漲不僅完全是由棚改貨幣化決定，而只不過在過去兩三年棚改貨幣化表現比較明顯而已，一個城市的房價的漲跌是有經濟、人口、政策等各種因素綜合決定的，那些經濟基本面好，人口流入的三四線城市房價沒有棚改還是會漲；

　　在之前的文章中，參謀長就提到深耕三四線樓市的碧桂園還有60%的縣城還未進入，這意味着，市場發展還是有很大的空間，但這並不意味着三四線就沒有風險，而隨着都市圈、城市羣時代的到來，有着經濟、產業、人口發展的區別的，未來三四線樓市的分化會日益嚴重。對於碧桂園來講，未來三四五線，是機遇，也是挑戰。這一點同樣也適用於購房者。

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　　就目前的情況來看，三四線在過去快速增長的兩年後，需求面臨透支，加之棚改紅利衰退，市場下行壓力較大的，至於房價會不會跌回以前，參謀長認爲，在政策不變的情況下，總體來說，三四線房價會跌，但不至於會跌到以前。

　　一是，政策上國家不會讓房價大漲大跌，三四線城市大概率處於盤整期。一方面，過去兩年，三四線樓市房價的暴漲已經透支了部分需求；另一方面，棚改收緊，房價再想打翻身仗難。

　　二是土地財政依賴，在過去的兩年，開發商在三四線城市大肆的拿地，加上大規模的棚改貨幣化，這都成爲了房價上漲的助推器。而在沒有較好的經濟以及人口流入的情況下，土地財政依然會是房價的支柱，麪粉不便宜，房價當然也不會便宜，可以預見，未來三四線房價難漲也難大幅度下跌；

　　三是，建安成本上漲，中國房地產的成本，一二線看土地，三四線看建安成本；數據顯示，三四線城市土地成本占房價的比例相對較低，近幾年雖有所上升，但基本上仍在 30%左右。三線城市的建安成本再房價中的比例佔到25%左右，而一線城市和二線城市佔比分別爲5%、16%。

　　近年來，全國大部分城市房屋建築造價水平均呈現逐年上漲之勢。另一方面，新增年輕建築工人不足，進一步推高建築行業人工費成本，使得成本總費用增加。

　　四、城鎮化還在繼續。有數據顯示，目前三線城市的戶籍城鎮化率加權平均爲42%，這意味未來這些三四線未來在城鎮化上還是有一定空間的，城鎮化可能是三四線房價最後的一根救命稻草。