要具体方法

这是一个恶性循环。业主不交物业费，物业也不好好干，就造成恶性循环了。假如业主积极缴纳物业费呢，物业服务质量如果不好，1、可以成立业委会同物业进行协商提高服务质量；2、由业委会提出申请更换物业。业委会得好好为业主服务，有许多小区的业委会成员，反而利用业委会的权利索取利益。还有就是政府监督。现在物业行业的混乱，很大一部分原因同政府有关。物业在某种程度上在履行政府的一些职责，可是又没有权利。政府呢，也没有对物业行业制定适合行业的规范，相关法规也不健全，造成物业服务差没人管、业主不缴纳物业费没人管。为什么水电费电话费业主会积极缴纳啊，因为不缴纳就会断电断水，业主不得不缴纳。而物业费方面就不是了。业主不缴纳，物业没有什么好办法，一般都是通过起诉，课时成本和时间太高。

物业服务质量不好，业主也是没有办法，只是发发牢骚。没有监管的部门，本来物业单位属于建设局分管，课时没人管啊，也不知道怎么管啊。服务的标准是什么啊？怎么叫好，怎么叫差啊？没有官方的标准，凭嘴皮子不管用啊。假如有一个标准，什么地方做不到位就可以按照规定就行罚款，那就不一样了。物业单位就考虑考虑了。

同样业主不缴纳物业也有相关具体的规定。业主和物业行为都有了约束的法律法规就能够促进服务质量的提高。

物业自身没办法解决，解决问题的根本需要业主们整体素质的提高，需要法律的健全，物业是个整体，提高服务质量是很容易的一件事，但是钱的来源却没办法保障，物业公司做的不好，出现事故，出现违法违规的现象有部门落实，而且速度很快，市长热线，物业科投诉，居委会投入，物业的问题都很容易解决，难管理的是在那些无理取闹的业主，不交物业费物业公司只能起诉，时间太长，代价太大，不交物业费的业主大部分和服务无关，和个人利息有关，真正服务有问题的物业是根本经营不下去的，业主们不傻，不交物业费，物业公司真的却一个能公平迅速处理纷争的管理部门，

如何改善物业与业主委员会关系？

(出处: 深圳市上书房信息咨询有限公司 )

在物业管理活动中，业主大会与物业服务企业之间是合同关系，业主委员会作为业主大会的日常工作机构，在组织选聘解聘物业服务企业、监督和协助履行物业服务合同、评价物业服务企业服务质量以及申请使用房屋维修专项资金等方面有著举足轻重的作用。从一个个实际案例来看，有的物业服务企业与业主委员会和谐相处、密切配合取得良好效果，有的物业服务企业与业主委员会则因双方关系协调不好，给履行物业服务合同带来诸多困难和矛盾，甚至出现在物业服务合同期满后不能续签而解除合同关系的尴尬局面。为提醒各物业服务企业重视与业主委员会的关系维护，促进构建和谐的工作合作关系，通过对多个案例进行分析，提炼出六个方面的工作建议。

人性，有时你想像不到的，很简单，当年，酒驾为什么多，那是管得松，现在为什么好了很多，那是因为查得严，养成了习惯，现在物业和业主的矛盾，很难，因为涉及太多方面了，物业要承担太多责任，还是不能有自己的想法，物业管理法也还只是一个相对指导性的文件，还没有太强制的可操作性，尤其对业主。提高服务质量，行，成本呢？

问题回答不了，回答了，也都是做不到的答案，但是可以找找原因（cha）

物业服务公司作为一个公司组织群体，想要提高服务质量还是没有问题的，

第一：就是公司内部自身提高，但是多数公司并没有足够的经费来支撑这个方面的发展；

目前我国物业服务公司，以开发商子公司的形式为主，对大的集团公司，物业这点利润可以忽略不计，主要是别惹事就行，所以物业想自身发展也是有限制的

个别纯市场化的物业服务公司想要抢到生意是不容易的（如果没有guanxi），如果想放弃利润，提高服务质量，那得拿出做百年老店的决心

第二：就是业主监督，但现在业主群体，也很难有效地运作业主大会，公共管理权利的行使是有点障碍的

第三：其实，物业服务公司想做好自己的本职工作是很容易的，但是业主对物业服务公司的理解也不一样，物业服务公司会放弃一些本质工作（比如：定期对设备设施的维护），来做一些面子上的工作，让大家都看得到，然后好收物业费啊

第四：我们来说一说业主这个群体，因为这个群体是你、是我、是大家

我身为一个物业服务工作的人，在我们小区，身为业主，最讨厌的人就是我们小区的物业的那个人，可见物业行业的诟病之深

但这种诟病，第一责任人绝对是我们这些业主，因为公共管理的权利在我们手上，却不能有效地运用，简直就是业主集体的悲哀啊！

业主怎么运用公共管理的权利，这才是问题的关键，一个小区N多户业主，彼此都不认识，怎么开业主大会？业主大会怎么组织有效的公共管理权利的行使？

我目前想到了唯一的办法，就是...........
房地产公司与物业、物业与业主，关系很微妙，加上物业发展30多年，都还很不成熟，没有形成行业标准，的确急需转型改造
看了很多小区都在说转型，各种app的，很费钱的。而且效果不是很好

首先找出矛盾原因。因地制宜。

物业招标早就实行了，但《物权法》第七十五条和《物业管理条例》第二十一条，如果不作修改，所有的招标，都不过是开发建设单位的遮羞布，缓解不了任何物业矛盾。

按照现行的国家出台的《物业招标管理办法》，和选聘、解聘物业公司由业主大会共同决定的规定，我们假设一套运作模式，看看能不能缓解一下物业矛盾，最后再讨论以上两条法规存在的问题。

如果业主大会在小区竣工验收合格之日当然成立，按照规定，就应该纳入街道和社区，关于业主大会运作的协助、指导、监督的范畴。

有些工作看似成效不明显，但可以理顺业主大会的各项法律关系。

对于刚竣工验收的小区，第一件事就是由业主大会选聘物业公司，表决通过小区议事规则、业主管理规约。

因为纳入街道和社区的监督范畴，选聘前期物业的监督，就成了街道和社区的法定义务。开发商可以玩消失，可以轻松撇开与物业服务的关系，街道和社区却长期存在，而且要承担物业服务不好的后果，不是想躲开就躲开的。

如果省级主管部门再制定良性的议事规则、管理规约和物业服务示范文本（详见公众号「业主怡家」里的内容），街道、社区与开发商博弈的结果，较容易完全遵守上级文本，把选聘的物业公司装进位度的笼子，而不是开发商完全自己制定的规则。

街道、社区对招标文件、评标办法、投标文件、评标结果盖章见证，相关参与人签名，材料归档由社区保管，以备小区业主查阅。业主大会与评标第一名的签订物业服务合同，议事规则、管理规约加盖业主大会印章。

开发商售房时，必须向业主公示以上内容，并取得业主签字同意。

街道、社区迫于业主入住后可能对其指责的压力，无论如何总会与开发商进行一定的博弈，总比现在完全由开发商控制的有所进步吧。

更关键的是，因业主大会的当然存在，根据小区议事规则，定期业主大会和临时业主大会，也成了顺理成章之事。

没有成立业委会的，定期业主大会由社区代为组织，内容可以包括业主提出的一切内容，比如起诉物业公司违约，修改管理规约、议事规则、合同条款、选举和罢免业委会委员，是否续聘物业公司等。如果有20%的业主提议，社区可以代为组织临时业主大会，决定小区的重大事件。

如果业主大会决定，需要选聘新的物业公司或起诉物业公司的的，由社区组织，公开招募业主志愿者，成立临时工作组即可进行。

至此，包括前期的物业选聘、物业服务的监督、物业解聘和新物业的选聘、选举和罢免业委会委员，起诉物业公司，全部在街道、社区的监督下，由业主大会行使权力，变得简单且顺理成章，完全吻合现行的《物权法》第七十六条的规定。

而目前的实际情况是，必须成立业委会，才能完成上述工作。

如果物业公司有违约行为的，业主大会可以授权部分业主提起诉讼，判决物业公司违约金的，存入业主大会账户。如果业主有违反规约的行为，物业公司可以依据业主大会授权，予以制止。业主有欠交物业费的，物业公司可以起诉业主大会，把所有的欠费者追加为被告，把双方的违约金，存入业主大会账户。

小区的公共收益，也在社区和业主的监督下，直接存入业主大会账户。

如果制度如此，解聘不称职的物业公司，就会容易的多，市场竞争、优胜劣汰的效果就会显现出来，业主与物业的矛盾，就不会这么激烈了吧。

但是，上述的两个条款，却弱化了业主大会的存在，剥夺了业主大会的权力，甚至赋权给了开发建设单位。

《物权法》第七十五条却规定，「业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。」把业主大会当做可以设立的事项，与业主委员会的成立并列，而不是必须应当设立的事项，且没有明确的监督主体，误解了业主大会的构成和权力，弱化了业主大会的作用。

《物业管理条例》第二十一条规定，「在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。」此条规定直接取消了业主大会选聘前期物业的权利，而赋权给了没有任何监督的建设单位，为建设单位谋取自身利益，埋下了伏笔。

所以，以上两条法规需要修改，还权给业主大会。

物业作为劳动密集型行业，面对逐年攀升的人力成本，近年来利润空间不断被压缩，甚至不少物业企业出现亏损的现象。所以，目前物业行业面临的问题是降本增收，传统物业很难做到，但智慧物业有望实现这一目标，这也是为什么不少物业企业向这方面发展的原因。 在互联网创新风潮下，远洋地产深耕物业领域，推出智慧社区管理服务平台——亿街区，力求通过一站式解决方案帮助物业企业尽快实现智慧物业蓝海布局。更多资讯请访问& href=「https://www.bjyijiequ.com」&>亿街区官网&。

下面主要谈谈智慧如何助力物业企业降本增收： 1. 智慧物业有助于降低物业企业成本问题 正如前面所说，物业行业主要是人力成本，所以想要降低成本，主要还是要提高员工的工作效率，减少员工数量。原有的早八晚五模式，使大多数物业服务人员每日的工作不饱和，不积极，这不仅耗费了大量的成本，更使得业主的满意度下降。而智慧物业可以通过报事报修系统和智能巡检系统来检测员工的工作效率，并以此为依据建立合理的薪酬制度，甚至可以作为裁员的有效依据。 报事报修系统指的是通过智慧物业服务系统实现物业与维修人员的直接沟通，业主通过拍照片和文学描述的方式将维修问题上传的APP，所有维修人员通过APP端看到这一报事订单，根据自己的能力范围和工作量决定要不要去接这一单，当然接单越多维修人员的工资就越高。同时管理人员可以在后台看到员工的工作量和业主给维修人员的评价，从而做到一个监控。 通过这种方式可以提高维修人员的工作积极性和业主的满意度，对于积极性不高的维修人员物业人员可以开除，并将省下的工资拿出一部分作为对效率高员工的奖励。这样在工作量不变的情况下可以减少物业企业的员工数量，提高每个员工的工作效率和工资，同时提高业主满意度。 智能巡检系统指的是管理人员可以通过智慧物业服务平台实时检查每个服务人员的工作轨迹（GPS系统的运用）以及通过现场拍摄照片上传的方式检查员工的工作完成情况，同样达到了对物业员工的监控，并可以此作为奖惩或裁员的标准。 综上，报事报修和智能巡检两大系统可以对员工监控管理，提高员工的工作效率，为物业企业合理裁员提供依据，减少物业企业的人力成本。

2. 智慧物业有利于提高业主满意度，提高物业费的收缴率 去年北京6成社区物业费收缴不足80%，物业费收不上来，物业公司收入减少，更难生存。而业主拒缴物业费最主要的原因是对服务质量不满意，如何提高业主满意度，是物业企业面临的最主要的问题。 在第一点提到的两大系统就可以显著提高业主的满意度，除此之外，还有线上缴费，智能门禁，邻里社交，跳蚤市场，调查问卷，家政服务，社区商城等等功能，均能在一定程度上方便业主生活，满足业主的多样性需求，提高业主满意度。 智慧物业服务平台的功能将会继续拓展，未来金融服务，养老医疗等功能也都会实现，每项功能会带来多大满意度的上升，这个说不准，但是智慧物业提供了这些选择，物业企业可以选择与不同类型的智慧物业服务平台合作，也可以选择不同的功能上线，也可以上线所有功能让业主选择性的使用。不论怎样，丰富的贴合业主生活的新功能，都会让业主的满意度有所上升，从而提升物业费收缴率。

3．智慧物业有助于增加物业企业的收入 传统物业企业收入方式单一，主要依靠物业费及广告费停车费等，智慧物业可提供多种盈利方式，如在智慧物业平台上做社区商城，物业人员可从中抽成，还可在智慧物业平台上出售广告位。另外，像到家服务中各种家政服务、保姆月嫂、上门洗车等物业公司都可以通过外包抽成的方式从中抽取利润，这也就是社区O2O，智慧社区的一个重要板块。

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