要具體方法

這是一個惡性循環。業主不交物業費，物業也不好好乾，就造成惡性循環了。假如業主積極繳納物業費呢，物業服務質量如果不好，1、可以成立業委會同物業進行協商提高服務質量；2、由業委會提出申請更換物業。業委會得好好為業主服務，有許多小區的業委會成員，反而利用業委會的權利索取利益。還有就是政府監督。現在物業行業的混亂，很大一部分原因同政府有關。物業在某種程度上在履行政府的一些職責，可是又沒有權利。政府呢，也沒有對物業行業制定適合行業的規範，相關法規也不健全，造成物業服務差沒人管、業主不繳納物業費沒人管。為什麼水電費電話費業主會積極繳納啊，因為不繳納就會斷電斷水，業主不得不繳納。而物業費方面就不是了。業主不繳納，物業沒有什麼好辦法，一般都是通過起訴，課時成本和時間太高。

物業服務質量不好，業主也是沒有辦法，只是發發牢騷。沒有監管的部門，本來物業單位屬於建設局分管，課時沒人管啊，也不知道怎麼管啊。服務的標準是什麼啊？怎麼叫好，怎麼叫差啊？沒有官方的標準，憑嘴皮子不管用啊。假如有一個標準，什麼地方做不到位就可以按照規定就行罰款，那就不一樣了。物業單位就考慮考慮了。

同樣業主不繳納物業也有相關具體的規定。業主和物業行為都有了約束的法律法規就能夠促進服務質量的提高。

物業自身沒辦法解決，解決問題的根本需要業主們整體素質的提高，需要法律的健全，物業是個整體，提高服務質量是很容易的一件事，但是錢的來源卻沒辦法保障，物業公司做的不好，出現事故，出現違法違規的現象有部門落實，而且速度很快，市長熱線，物業科投訴，居委會投入，物業的問題都很容易解決，難管理的是在那些無理取鬧的業主，不交物業費物業公司只能起訴，時間太長，代價太大，不交物業費的業主大部分和服務無關，和個人利息有關，真正服務有問題的物業是根本經營不下去的，業主們不傻，不交物業費，物業公司真的卻一個能公平迅速處理紛爭的管理部門，

如何改善物業與業主委員會關係？

(出處: 深圳市上書房信息諮詢有限公司 )

在物業管理活動中，業主大會與物業服務企業之間是合同關係，業主委員會作為業主大會的日常工作機構，在組織選聘解聘物業服務企業、監督和協助履行物業服務合同、評價物業服務企業服務質量以及申請使用房屋維修專項資金等方面有著舉足輕重的作用。從一個個實際案例來看，有的物業服務企業與業主委員會和諧相處、密切配合取得良好效果，有的物業服務企業與業主委員會則因雙方關係協調不好，給履行物業服務合同帶來諸多困難和矛盾，甚至出現在物業服務合同期滿後不能續簽而解除合同關係的尷尬局面。為提醒各物業服務企業重視與業主委員會的關係維護，促進構建和諧的工作合作關係，通過對多個案例進行分析，提煉出六個方面的工作建議。

人性，有時你想像不到的，很簡單，當年，酒駕為什麼多，那是管得松，現在為什麼好了很多，那是因為查得嚴，養成了習慣，現在物業和業主的矛盾，很難，因為涉及太多方面了，物業要承擔太多責任，還是不能有自己的想法，物業管理法也還只是一個相對指導性的文件，還沒有太強制的可操作性，尤其對業主。提高服務質量，行，成本呢？

問題回答不了，回答了，也都是做不到的答案，但是可以找找原因（cha）

物業服務公司作為一個公司組織羣體，想要提高服務質量還是沒有問題的，

第一：就是公司內部自身提高，但是多數公司並沒有足夠的經費來支撐這個方面的發展；

目前我國物業服務公司，以開發商子公司的形式為主，對大的集團公司，物業這點利潤可以忽略不計，主要是別惹事就行，所以物業想自身發展也是有限制的

個別純市場化的物業服務公司想要搶到生意是不容易的（如果沒有guanxi），如果想放棄利潤，提高服務質量，那得拿出做百年老店的決心

第二：就是業主監督，但現在業主羣體，也很難有效地運作業主大會，公共管理權利的行使是有點障礙的

第三：其實，物業服務公司想做好自己的本職工作是很容易的，但是業主對物業服務公司的理解也不一樣，物業服務公司會放棄一些本質工作（比如：定期對設備設施的維護），來做一些面子上的工作，讓大家都看得到，然後好收物業費啊

第四：我們來說一說業主這個羣體，因為這個羣體是你、是我、是大家

我身為一個物業服務工作的人，在我們小區，身為業主，最討厭的人就是我們小區的物業的那個人，可見物業行業的詬病之深

但這種詬病，第一責任人絕對是我們這些業主，因為公共管理的權利在我們手上，卻不能有效地運用，簡直就是業主集體的悲哀啊！

業主怎麼運用公共管理的權利，這纔是問題的關鍵，一個小區N多戶業主，彼此都不認識，怎麼開業主大會？業主大會怎麼組織有效的公共管理權利的行使？

我目前想到了唯一的辦法，就是...........
房地產公司與物業、物業與業主，關係很微妙，加上物業發展30多年，都還很不成熟，沒有形成行業標準，的確急需轉型改造
看了很多小區都在說轉型，各種app的，很費錢的。而且效果不是很好

首先找出矛盾原因。因地制宜。

物業招標早就實行了，但《物權法》第七十五條和《物業管理條例》第二十一條，如果不作修改，所有的招標，都不過是開發建設單位的遮羞布，緩解不了任何物業矛盾。

按照現行的國家出臺的《物業招標管理辦法》，和選聘、解聘物業公司由業主大會共同決定的規定，我們假設一套運作模式，看看能不能緩解一下物業矛盾，最後再討論以上兩條法規存在的問題。

如果業主大會在小區竣工驗收合格之日當然成立，按照規定，就應該納入街道和社區，關於業主大會運作的協助、指導、監督的範疇。

有些工作看似成效不明顯，但可以理順業主大會的各項法律關係。

對於剛竣工驗收的小區，第一件事就是由業主大會選聘物業公司，表決通過小區議事規則、業主管理規約。

因為納入街道和社區的監督範疇，選聘前期物業的監督，就成了街道和社區的法定義務。開發商可以玩消失，可以輕鬆撇開與物業服務的關係，街道和社區卻長期存在，而且要承擔物業服務不好的後果，不是想躲開就躲開的。

如果省級主管部門再製定良性的議事規則、管理規約和物業服務示範文本（詳見公眾號「業主怡家」裏的內容），街道、社區與開發商博弈的結果，較容易完全遵守上級文本，把選聘的物業公司裝進位度的籠子，而不是開發商完全自己制定的規則。

街道、社區對招標文件、評標辦法、投標文件、評標結果蓋章見證，相關參與人簽名，材料歸檔由社區保管，以備小區業主查閱。業主大會與評標第一名的簽訂物業服務合同，議事規則、管理規約加蓋業主大會印章。

開發商售房時，必須向業主公示以上內容，並取得業主簽字同意。

街道、社區迫於業主入住後可能對其指責的壓力，無論如何總會與開發商進行一定的博弈，總比現在完全由開發商控制的有所進步吧。

更關鍵的是，因業主大會的當然存在，根據小區議事規則，定期業主大會和臨時業主大會，也成了順理成章之事。

沒有成立業委會的，定期業主大會由社區代為組織，內容可以包括業主提出的一切內容，比如起訴物業公司違約，修改管理規約、議事規則、合同條款、選舉和罷免業委會委員，是否續聘物業公司等。如果有20%的業主提議，社區可以代為組織臨時業主大會，決定小區的重大事件。

如果業主大會決定，需要選聘新的物業公司或起訴物業公司的的，由社區組織，公開招募業主志願者，成立臨時工作組即可進行。

至此，包括前期的物業選聘、物業服務的監督、物業解聘和新物業的選聘、選舉和罷免業委會委員，起訴物業公司，全部在街道、社區的監督下，由業主大會行使權力，變得簡單且順理成章，完全吻合現行的《物權法》第七十六條的規定。

而目前的實際情況是，必須成立業委會，才能完成上述工作。

如果物業公司有違約行為的，業主大會可以授權部分業主提起訴訟，判決物業公司違約金的，存入業主大會賬戶。如果業主有違反規約的行為，物業公司可以依據業主大會授權，予以制止。業主有欠交物業費的，物業公司可以起訴業主大會，把所有的欠費者追加為被告，把雙方的違約金，存入業主大會賬戶。

小區的公共收益，也在社區和業主的監督下，直接存入業主大會賬戶。

如果制度如此，解聘不稱職的物業公司，就會容易的多，市場競爭、優勝劣汰的效果就會顯現出來，業主與物業的矛盾，就不會這麼激烈了吧。

但是，上述的兩個條款，卻弱化了業主大會的存在，剝奪了業主大會的權力，甚至賦權給了開發建設單位。

《物權法》第七十五條卻規定，「業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。」把業主大會當做可以設立的事項，與業主委員會的成立並列，而不是必須應當設立的事項，且沒有明確的監督主體，誤解了業主大會的構成和權力，弱化了業主大會的作用。

《物業管理條例》第二十一條規定，「在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。」此條規定直接取消了業主大會選聘前期物業的權利，而賦權給了沒有任何監督的建設單位，為建設單位謀取自身利益，埋下了伏筆。

所以，以上兩條法規需要修改，還權給業主大會。

物業作為勞動密集型行業，面對逐年攀升的人力成本，近年來利潤空間不斷被壓縮，甚至不少物業企業出現虧損的現象。所以，目前物業行業面臨的問題是降本增收，傳統物業很難做到，但智慧物業有望實現這一目標，這也是為什麼不少物業企業向這方面發展的原因。 在互聯網創新風潮下，遠洋地產深耕物業領域，推出智慧社區管理服務平臺——億街區，力求通過一站式解決方案幫助物業企業儘快實現智慧物業藍海佈局。更多資訊請訪問& href=「https://www.bjyijiequ.com」&>億街區官網&。

下面主要談談智慧如何助力物業企業降本增收： 1. 智慧物業有助於降低物業企業成本問題 正如前面所說，物業行業主要是人力成本，所以想要降低成本，主要還是要提高員工的工作效率，減少員工數量。原有的早八晚五模式，使大多數物業服務人員每日的工作不飽和，不積極，這不僅耗費了大量的成本，更使得業主的滿意度下降。而智慧物業可以通過報事報修系統和智能巡檢系統來檢測員工的工作效率，並以此為依據建立合理的薪酬制度，甚至可以作為裁員的有效依據。 報事報修系統指的是通過智慧物業服務系統實現物業與維修人員的直接溝通，業主通過拍照片和文學描述的方式將維修問題上傳的APP，所有維修人員通過APP端看到這一報事訂單，根據自己的能力範圍和工作量決定要不要去接這一單，當然接單越多維修人員的工資就越高。同時管理人員可以在後臺看到員工的工作量和業主給維修人員的評價，從而做到一個監控。 通過這種方式可以提高維修人員的工作積極性和業主的滿意度，對於積極性不高的維修人員物業人員可以開除，並將省下的工資拿出一部分作為對效率高員工的獎勵。這樣在工作量不變的情況下可以減少物業企業的員工數量，提高每個員工的工作效率和工資，同時提高業主滿意度。 智能巡檢系統指的是管理人員可以通過智慧物業服務平臺實時檢查每個服務人員的工作軌跡（GPS系統的運用）以及通過現場拍攝照片上傳的方式檢查員工的工作完成情況，同樣達到了對物業員工的監控，並可以此作為獎懲或裁員的標準。 綜上，報事報修和智能巡檢兩大系統可以對員工監控管理，提高員工的工作效率，為物業企業合理裁員提供依據，減少物業企業的人力成本。

2. 智慧物業有利於提高業主滿意度，提高物業費的收繳率 去年北京6成社區物業費收繳不足80%，物業費收不上來，物業公司收入減少，更難生存。而業主拒繳物業費最主要的原因是對服務質量不滿意，如何提高業主滿意度，是物業企業面臨的最主要的問題。 在第一點提到的兩大系統就可以顯著提高業主的滿意度，除此之外，還有線上繳費，智能門禁，鄰里社交，跳蚤市場，調查問卷，家政服務，社區商城等等功能，均能在一定程度上方便業主生活，滿足業主的多樣性需求，提高業主滿意度。 智慧物業服務平臺的功能將會繼續拓展，未來金融服務，養老醫療等功能也都會實現，每項功能會帶來多大滿意度的上升，這個說不準，但是智慧物業提供了這些選擇，物業企業可以選擇與不同類型的智慧物業服務平臺合作，也可以選擇不同的功能上線，也可以上線所有功能讓業主選擇性的使用。不論怎樣，豐富的貼合業主生活的新功能，都會讓業主的滿意度有所上升，從而提升物業費收繳率。

3．智慧物業有助於增加物業企業的收入 傳統物業企業收入方式單一，主要依靠物業費及廣告費停車費等，智慧物業可提供多種盈利方式，如在智慧物業平臺上做社區商城，物業人員可從中抽成，還可在智慧物業平臺上出售廣告位。另外，像到家服務中各種家政服務、保姆月嫂、上門洗車等物業公司都可以通過外包抽成的方式從中抽取利潤，這也就是社區O2O，智慧社區的一個重要板塊。

推薦閱讀：
相關文章