混跡地產圈多年，聽過專家們“鼓吹”房價上漲最多的理由無非以下幾種：中國城市化進程遠未達發達國家水平，未來中國還有幾億農民要進城，對房屋的購買需求源源不斷，房地產還有至少十幾年的上升期；買過房的人都不會答應的，房價下跌他們一定會阻攔，國家爲了穩定一定不會無動於衷；房地產和經濟你中有我，我中有你，爲了經濟增長，房地產不能拋棄……

　　最近在中介朋友圈又流傳了新的託底房價的理由：建房用的磚頭當年2分錢一塊，如今已漲到8毛一塊，磚還是原來的磚，但身價漲了40倍，你問我房子爲什麼不降價，磚頭不答應！還在苦苦等待房價下跌的人終將遭受房價上漲的懲罰！

　　用建房原材料成本價格上漲得出房價還會一直上漲的結論是非常荒謬的。業內人士分析稱，房價主要是由地價成本、建設成本、稅收成本、開發商利潤組成，其中房屋建設的成本之前有機構揭露過，大約在2200元/平米上下。所以，在中國房子最大的成本不是磚頭、水泥、沙子這些建築材料，而是土地，北京房價動輒10萬一平，建築成本最多也不過5000/平，土地可能就要8萬/平，它纔是最大的決定因素，與房價正相關的，就是土地本身價值。簡單粗暴的說，就算建房子不用磚頭，對房價的影響也不會有多大，因爲它的作用實在不足掛齒。

　　此前萬達集團董事長王健林也表示，由於買地、建設、繳稅都比較貴，因此房子也賣得貴，如果想房價下跌到老百姓的心理預期值也是不現實的，畢竟房屋各類成本決定了房屋價格。

　　如果以王健林建房成本決定房價的思路分析，其實房價是可以下降的，而且下降的空間很大，只要最大的成本地價下跌就行。尤其是土地資源豐富的三四線城市，房價下降3-4成也是可行的。

　　土地價格不能下跌，難道是中國很多城市可供開發利用的土地不夠多嗎？答案顯然沒有這麼簡單。拿房價首屈一指的北京來說，北京可是有1.64萬平方公里土地，但是國家要求在2020年以前城市建設用地只能分配2860平方公里，僅僅佔北京面積的17.4%，未來不僅不多給還要繼續減少。人多供地少，這就使得新房供應量跟不上，需求大於供給，北京房價怎麼可能不漲呢？

　　衆所周知，中國城市發展借鑑的是香港模式，靠出賣土地融資發展城市，在很多二三線城市土地出讓金甚至佔到了地方財政的一半以上。有了這些錢纔有了城市發展建設的空間，纔有了基礎設施配套建設、工業產業發展、商業建設。所以久而久之，地方城市更甩不掉對土地財政的依賴了。

　　其實專家們就此事也發表過很多看法，國民經濟研究所副所長王小魯曾經一針見血地指出，現在不是討論收入分配製度的問題，而是土地制度，因爲我們的土地是公有制的，每個地方的土地都是國家所有，但是這樣一來就形成了壟-斷，造成地方城市依賴土地過日子。不徹底放棄土地財政，不加大土地供應，房價永遠都降不了，我們始終是陷在地價漲房價漲的怪圈裏。

　　經濟學家管清友也說過，實事求是來講，中國的土地財政確實產生了很大的問題，地方政府過度依賴來自於土地出讓金的收益，基本上每個地方大半收入是來自於土地出讓金。但他同時也表示，土地制度也有正面作用，我們最近二三十年的城鎮化高速發展和土地財政是緊密聯繫在一起的。土地作爲一種生產要素逐漸進入到市場，它是一個發動機，因此土地財政有正面的作用。

　　從專家的觀點我們可以判斷，未來想通過土地制度降房價幾乎是不可能的，這種模式我們已經使用了三十多年，即便改革不會一蹴而就，最主要的是給地方財政找到來源，還是目前一時半會解決不了的問題，即使房地產稅出臺，也無法彌補這巨大的差異。

　　對於一線及強二線城市來說，未來但從土地的保有和供應量看，將依然延續供不應求的局面，所以期待房價會下跌是不太可能實現的。畢竟需求與新房供應的關係擺在那裏，這不是調控所能影響的，現在限購限貸等措施壓制住了需求，但是這畢竟是短期行政手段，未來放開或取消購房需求還是要釋放的，房價自然還是要漲的。我很希望看到全國的房價都跌到廣大人民羣衆都能接受得了的程度，但這是不可能的。

　　雖然中介編造的“磚頭上漲房價不會下跌”的理由很荒唐，但是他大概率也說對了未來一二線城市房價的走勢，剛需購房者遲遲不行動，期待房價下跌再上車，未來不僅會遭受懲罰，還會痛哭後悔。

　　但是三四五線城市就不同了，雖然在去庫存的政策刺激下，過去兩年很多地方庫存有了很大程度去化，但是多數城市庫存依然超過12個月以上，一些欠發達的地區去化週期甚至高達4年之久。更爲嚴峻的是，很多三四線城市本身就存在過度開發建設的問題，且長期人口外流，留不住人才需求也在向一二線城市轉移。此輪棚改大潮退去後，很多地方的房價調整回起點是必然趨勢。