近日，國家發改委印發了一份也許將會深刻改變中國未來面貌的重磅通知。

　　它的出臺，是對盤桓數十年之久的戶籍壁壘最重一擊。

　　同時，也間接宣佈着，熱點城市的限購打開了。

　　房地產這個夜壺，又要拿出來了？

　　戶籍制度再度鬆綁

　　4月8日，國家發改委網站發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》(以下簡稱《任務》)，提出今年將繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上：

　　城區常住人口100萬—300萬的II型大城市要全面取消落戶限制；

　　城區常住人口300萬—500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制。

　　根據《智谷趨勢》的統計，城區常住人口超過100萬以上的Ⅱ型大城市，總共有65個，包括烏魯木齊、貴陽、石家莊、汕頭、珠海、無錫、蘭州等。

　　未來這些城市將全面取消落戶限制。

　　河北省會石家莊是出手最快的。早在今年3月，“國際莊”就出臺文件徹底放開戶籍制度，拿着戶口本和身份證就能零門檻落戶。目測很快就會有更多省會城市跟進。

　　在65個Ⅱ型大城市當中，至少有13個城市頒佈過限購政策。

　　比如說福州、南昌、珠海、無錫、唐山、佛山、贛州、保定、海口、淮安、秦皇島、常州，外地人要在這些地方買房，需要繳納1~5年的社保或個稅。

　　但《重點任務》的出臺，等於宣告了這十幾個城市的限購政策淪爲一張廢紙。以後外地人通過零門檻落戶的方式，便可以長驅直入，限購徒有虛名。

　　Ⅰ型大城市總共有13個，包括西安、哈爾濱、青島、長春、濟南、大連、合肥、昆明、太原、廈門、南寧、蘇州、寧波。

　　雖然這幾個大城市，沒辦法像石家莊那樣能夠自由落戶，但未來的門檻真的會低到史無前例。

　　在中國，文憑就是房票就是樓市通行證的態勢越來越強。

　　全中國曆年來單單大學生就有上億人，加上技術工人和海歸，這個數字更是不得了。

　　能否全部受益？

　　從2017年以來各地的“搶人大戰”和房價變化的關聯性可以看出，一個城市的人口淨流入量與樓市購買力呈現高度正相關。

　　今年年初，有頭部房企的掌門人直接提出，不要再討論佈局一二線城市還是三四線城市了，主要目標應該是產業和人口淨流入區域。

　　此次發改委公佈2019年新型城鎮化建設重點任務，對於2019年樓市發展有比較直接的影響，各地或許會強化人才落戶等相關政策，對購房需求影響較大。

　　但是否所有Ⅰ型、Ⅱ型城市的房地產都能夠從中獲益呢？

　　還要因地制宜。

　　根據報道，預計I型大城市可從放鬆落戶中不同程度的獲益。

　　這些城市基本上都存在不同程度的限購、限售政策，如放鬆落戶可能給房地產市場帶來增量需求。重點關注京津冀、長三角和粵港澳三大城市羣中的I型大城市，如杭州；以及三大城市羣以外城市羣的首位城市，如鄭州、西安。

　　II型大城市重點關注自身吸引力強勁且存在限購政策的城市，預計受政策影響較大。

　　II型大城市中有限購政策的城市可分爲三類：

　　1）京津冀、長三角和粵港澳三大城市羣中的II型大城市，如無錫、寧波。背靠大型城市羣，且自身具有較強的產業實力和教育醫療資源，可分流首位城市無法落戶的人才。

　　2）三大城市羣以外城市羣的第二、三位城市，如長沙。作爲區域中心，可對周邊地區形成一定程度的虹吸效應。

　　3）人口大省的前兩大城市，吸引省內人口流入就足以支撐起地產需求。

　　除以上三類以外，其他城市需要綜合考慮城市的經濟總量、產業結構、教育醫療資源等公共服務和自然環境等因素。

　　不是所有城市都可以用戶口吸引人才，吸引到人才之後還要留住人才。

　　能否吸引人才流入，除了戶籍價值以及落戶難度之外，當地的產業情況、房價、配套公共服務以及自然環境也較爲重要。以天津爲例，部分人看重天津戶口，可能不在於天津的產業，而在於天津的高考升學條件。

　　這類因素不僅會影響人才流入的多寡，還會影響到能否留得住人才，之後纔有望產生新增的地產需求。比如縱然吸引大量人口遷入，如配套公共服務不盡如人意，前期部分落戶人口也可能選擇遷出，帶來的地產需求也是短暫的。

　　據此推斷，城市自身具有足夠的吸引力，才能藉助放寬落戶吸引人口流入，以支持房地產、推升土地財政的收入。而如果城市自身吸引力不足，不足以吸引人口流入，也就談不上支撐地產和土地財政。

　　因此，這種模式之下可能是“強者愈強、弱者愈弱”。

　　今天這份文件的意義在於，它宣告了中央的調控思路正在發生重大變化。

　　中央正在給大城市的擴張鬆綁。中央明確無誤的告訴你，以後我要發展大城市了。

　　原因主要有兩個，一個是中國越來越意識到，戶籍制度嚴重阻礙大城市發揮規模效應，第二個是經濟下行壓力之下，地方政府又將大規模減稅降負，財政收支會比較緊張，所以要導入人口，撿起房地產這根柺杖。