這些年，中國許多城市、特別是大中城市的房地產一直處於賣方市場，造成房價飛漲；而到去年下半年，由於宏觀調控力度加大，房價開始平穩並出現下降趨勢。一夜間，買方由“被動挨宰”，開始有了討價還價的主動權。市場的這種僵持和逆轉的局面，是房地產各種相關力量博弈的結果，通過博弈尋找新的市場平衡。

　　從價值規律的角度講，應該是價值決定價格，但實際上，當供需差距過大時，會出現價格與價值的偏離，導致市場失衡，從而引發諸多社會矛盾。所謂的房地產宏觀調控，就是要控制這種偏離不要過大，維持正常的平衡與和諧，使房地產能健康地、可持續地發展。以下將對房地產市場發展狀況的分析及認識分三部分進行探討：

　　>>樓市現狀分析及未來走勢

　　中國的房地產市場是當今世界上最大的房地產市場。我國房地產業的快速發展，對促進消費、擴大內需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮面貌、帶動建築建材等相關產業發展、促進社會經濟發展等發揮了重要的作用。我國房地產在近年來，經歷了過熱、調整和穩定階段，市場漸漸趨於規範和平穩。優惠價商品住宅試點起步，爲住宅商品生產探索了路子。上海房地產業突破了長期以來計劃經濟模式的禁錮，從萎縮開始復甦，在住房短缺的背景下，以增加供給爲導向的推動市場發展階段，這一階段，以增加開發投資爲主要手段。

　　上海的房地產市場發展與建設在近些年是非常快而且成就突出，但在市場的過分繁榮時期，制度的建設與對市場的規範難以應對飛速發展的市場時，一些問題就開始出現。尤其是一些地方房價過高的問題，已成爲社會關注的焦點。爲了促進房地產業平穩健康發展，國家近幾年來加大了對房地產市場的調控力度。

　　2010年，爲遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三次部署調控工作。

　　2011年，是中國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的開局之年。房地產市場走勢與宏觀經濟走勢密切相關。加強房地產市場調控，不僅有利於房地產市場自身平穩健康發展，也有利於宏觀經濟平穩運行和全面建設小康社會目標的實現。

　　2012年爲了繼續鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投機投資性購房，促進房地產市場平穩健康發展。

　　宏觀調控政策實施歷時幾年多以來，對房價的糾結不但沒有消除，反而不僅侷限於房地產的投資者與消費者了，還蔓延到地方政府官員和房企高層管理者。

　　未來房價走勢大的概率是穩中波動，大跌的可能性沒有，但房價上漲也是虛漲，其背後的真實無非貨幣貶值而已。

　　>>房地產市場發展變化給估價、經紀機構帶來的機遇和挑戰

　　房地產調控對房地產估價行業的影響最直接的表現形式就是銀行相關估價業務的減少，小到個貸業務，大到開發貸款業務都有大幅度下滑，白熱化的競爭拉開了序幕。大多數的機構也感受到了市場帶來的壓力。房地產調控對估價行業的影響更深層次的意義還在於讓估價行業有機會進行一次思考。

　　在限購、限貸、房產稅、保障房等多項措施的合力作用之下引發市場價格預期出現變化，市場交易量顯著下降，銀行也開始嚴格控制貸款，土地市場降溫明顯。隨着政府調控決心的增大。政策的不放鬆對傳統估價業務造成較大的影響，導致業務數量減少，競爭激烈，對估價、經濟機構是一次重大的挑戰。

　　就目前情況來看，國家調控房價的決心是不容置疑的，房地產市場走勢無法預測。我國房地產估價行業發展至今不過20年，經歷的發展歷程一直都比較順利，面對當前的市場環境，我們將如何應對市場發展帶來的挑戰和機遇。

　　1）發現市場熱點，開拓新業務渠道

　　目前房地產市場成交量下跌是事實，相關的業務減少也是正常情況，但是在表面冷淡的市場下並不是沒有熱點。比如說開發商目前面臨着資金短缺，銀行融資渠道不暢等困難。資金問題總是要解決的，開發商的融資渠道已由銀行貸款向信託融資、民間融資等方向轉移。

　　2）加強服務意識?提升核心競爭力

　　隨着經濟的發展與國際的接軌，使得越來越多的客戶把服務水平的高低作爲選擇房地產估價機構最重要的標準。作爲估價機構優質的服務質量主要體現在以下幾個方面：

　　高素質的估價人員。要求估價人員不僅要有良好專業能力，還要有良好的溝通能力，能掌握各種商務禮儀，熟練運用各種商務用語。?

　　符合標準的估價產品。要求我們提供的產品要符合國家標準及規範，價格及結論經得起推敲，在爲客戶解決問題的同時爲客戶把控風險。?

　　誠信經營。要求不做不正當競爭，不給“回扣”，不“高估、低評”，不弄虛作假收受賄賂。良好的服務質量可以使估價機構在市場低迷的情況下贏得業務，但我們更應該把提高服務質量作爲我們應對市場變化的重要手段。要得到市場的認同是一個漫長的過程，我們要以良好的服務贏得客戶的認可及尊重。

　　房地產估價、經紀機構如何適應或服務於房地產市場調控。

　　首先，估價機構要正視市場的不斷調控，一方面要提高技術投入和專業服務水平，另一方面可能還要適當降低收費或增加延伸服務。

　　其次，估價機構要高度重視估價執業風險，主動防範、儘早防範。要加強對未來市場價格走勢的分析和判斷，根據調控政策和市場變化確定自己堅持的底線和紅線。

　　第三，主動適應政策和市場形勢，研究政策、分析市場，力求在調控市場中準確把握時點價格。

　　第四，在房價有泡沫的情況下，對市場比較法的運動要採取謹慎原則，同時也要重視收益法在價值判斷和風險判斷上的重要性。房子是爲了使用的，不是用來炒的，租金回報是房子真實使用價值的重要體現。

　　第五，全面提升業務能力和專業服務水平。要注意服務意識和服務能力要不斷調整和提升。

　　過去風風火火的房地產市場促進了房地產估價行業的快速發展，但也有虛火，也存在很多問題。隨着房地產市場的深度調整和洗牌，健康發展的房地產市場才能形成，儘管執業難度會更大，風險會增加，但業務能力和服務水平將是估價行業賴以生存的根本。

　　-The End-