文/朱振鑫 如是金融研究院首席研究員

　　楊芹芹 如是金融研究院高級研究員

　　不知是不是巧合，每年博鰲論壇的頭條都少不了房地產的身影，去年是買房，今年是房地產稅。吳曉求老師一句“找不到房地產稅開徵的理由”率先引爆話題，引來賈康老師的“隔空迴應”。後來在我們“如是夜話”的活動現場，偶遇的兩位老師還來了一次現場“激辯”，這可能是2014年國家提出房地產稅以來正反雙方最直接的一次交鋒了。吳老師和賈老師恰好代表了過去幾年間圍繞房地產稅形成的兩種不同觀點。賈康老師是支持派的代表，認爲房地產稅是國際通行，在中國也沒有任何障礙。吳曉求老師則是反對派的代表，認爲中國的房地產和國外不一樣，開徵房地產稅缺乏法理基礎。真理越辯越明，立法有爭議不是壞事，今天我們就係統的梳理一下這其中的八個爭議點，以釐清關於房地產稅立法的邏輯。

　　爭議1：

　　房地產稅能不能有效抑制房價？

　　正方：房地產稅能增加持有成本，擠出空置供給，起到抑制房價的作用。投機性炒房是房價持續上漲的重要原因之一，而這和國內持有房產幾乎沒有成本有很大關係。全球有40多個國家都在房地產持有環節徵收房地產稅，而我們的房地產稅卻主要加在交易環節，持有環節不用交稅。所以很多人買了房子就放在那裏坐等升值，既不出售也不出租，導致市場上供給更加稀缺。如果推出房地產稅，可以從實際需求和預期上抑制炒房，抑制房價。比如韓國2005年8月推出綜合房地產稅，徵收後2個月首爾房價就達到了階段性低點。國內上海重慶兩地2011年房產稅開徵後，房地產市場也出現了一個小低潮，表現不及全國平均水平。

　　反方：長期來看房價還是取決於基本面，房地產稅沒有實質影響。長期來看，房價表現主要取決於供需關係。無論是國際還是國內試點先例都印證了這一點：從國際經驗看，美國、日本這些出現房地產泡沫的國家都有房地產稅，房地產稅的徵收未能有效抑制房價上漲。從國內經驗看，上海和重慶自2011年開展房產稅試點以來，房價不跌反漲，均幾乎翻倍。房地產稅並未從本質上改變市場供需關係，長期看來，關鍵還是看基本面，如果基本面沒問題，有房地產稅照樣漲，如果基本面沒吸引力，沒有房地產稅也照樣跌。

　　爭議2：

　　我國土地公有的制度下徵收房地產稅是否合理？

　　正方：土地公有制是房地產稅的硬障礙。房地產稅是“舶來品”，課稅對象包括土地和房產，如美國地塊上有房產，就對房屋和土地一併計稅，如果地塊上沒有房產，則僅對土地徵稅，也就是說房地產稅是與土地掛鉤的，土地私有制是房地產稅徵收的前提。而且這樣才能在法理上行得通，因爲房地產稅屬於財產稅，應該對財產所有人徵收，只有當土地和房屋都屬於私有，徵收房地產稅纔是合理的。但在我國，土地和房產產權分離，土地屬於國家或集體所有，房產屬於私有，簡單來說，土地都不是自己的，爲什麼還要徵稅？如果徵收對象不包括土地，應該叫“房產稅”而不是“房地產稅”，那就不能以評估價爲基數進行徵收，因爲已經包含了地價。

　　反方：土地私有並非房地產稅徵收的法理依據，土地是否私有與房地產稅並沒有關係。國際上已有對土地性質爲租賃的房屋徵收房地產稅的先例，如英國土地一般爲永久私人產權（Freehold），但也有和中國70年產權相似的租賃使用權（Leasehold），只不過期限更長，最高可達999年，承租者也必須繳納房地產稅（CouncilTax），與土地所有權無關。還有與內地一樣實行土地國有制度和土地批租制度的香港，會對私人住房和政府提供的公屋在內的所有物業均徵收差餉稅，課稅對象爲附着在土地上的建築物及境內土地。

　　另外，房產所有人雖然名義上沒有土地所有權，卻已經享有所有權人應有的佔有、使用、收益、抵押、處置等多項權利，而且《物權法》已經規定住宅用地70年期滿可以自動續期，就相當於承認了私人對土地的永久使用權，強化了房地產私人財產的屬性，爲房地產稅作爲財產稅開徵提供了合理的依據。所以，土地制度並不是房地產稅徵收的重要障礙，土地私有並不是房地產稅徵收的必要條件。

　　爭議3：

　　交了土地出讓金又交房地產稅，是否存在重複徵稅問題？

　　正方：土地出讓金已經相當於交了70年的土地稅，不應該再徵房地產稅了。在現有的土地制度下，政府是土地所有者的代表，開發商通過“招拍掛”等流程取得土地使用權時已經繳納了土地出讓金，這部分成本被開發商在後續交易環節轉嫁給了購房者，所以不可否認地價是當前高房價的主要推手。也就是說現有房價中其實已經包含了地價，而且地價在房價中佔比較高，普遍超過50%，社科院研究顯示全國平均佔比高達68%。一次性繳納過土地出讓金，相當於租用國家土地70年，類似於持有稅的概念，如果再按評估價在保有環節徵收房地產稅就會出現重複徵稅問題，進一步加重住房持有者負擔。土地出讓金被詬病已久，如果開徵房地產稅，需要先取消土地出讓金，或者二者取其一。

　　反方：土地出讓金和房地產稅有着不同的內涵。雖然土地出讓金和房地產稅都屬於地方財政的範疇，但兩者性質不同、政府扮演的角色不同。土地出讓金可看作國家作爲土地所有者讓渡土地使用權而獲得的收入，也就是說繳納土地出讓金，相當於租用國家土地，具有地租的性質。在這個過程中，政府作爲土地所有者的代表，行使所有者權利，收取租金，相當於“包租婆”的角色。如果徵收房地產稅，政府則是作爲社會經濟的管理者，行使公共管理權力，徵收具有無償性和強制性。土地出讓金是租金，是平等交易關係，而房地產稅是稅，需要無償義務繳納，租和稅並不排斥，可以同時出現，不存在重複徵稅。

　　爭議4：

　　房地產稅能否成爲地方政府的又一個“錢袋子”？

　　正方：房地產稅可以成爲地方財政收入的重要甚至主要來源，緩解地方政府的財政壓力和債務風險。營改增、減稅和土地出讓金下滑的大背景下，地方政府的收支壓力越來越大。房地產稅屬於地方稅，收入直接歸地方政府所有，給地方政府增收成爲支持房地產稅的一個重要理由。從國際來看，基數龐大、稅基穩定的房地產稅的確是一個重要的政府收入來源。36個經合組織成員國中有33個開徵房地產稅，包括美英法德日等發達國家。房地產稅貢獻了絕大部分的地方政府收入，如澳大利亞房地產稅在地方財政收入中佔比高達100%，英國爲99%，美國也有70%左右。

　　反方：房地產稅不會成爲地方政府的主體稅種。從上海和重慶試點情況來看，雖然2011年開徵後房產稅收入在地方政府稅收佔比穩步上升，上海房產稅收入均增加了2倍，佔比提高了1個百分點，重慶房產稅收入也增加了2倍，佔比提高了2個百分點。但由於稅源有限，房產稅收入在地方政府稅收總體佔比並不高，2018年上海和重慶分別爲3%和4%，對地方財政貢獻有限，很難取代土地出讓金在地方財政中的地位，尤其是稅源有限的欠發達地區。而且可以預想，房地產稅出臺後或多或少會對房地產市場產生一定的抑制作用，進而減少土地出讓金收入，所以地方政府的徵收積極性也不會太高。

　　爭議5：

　　房價上漲帶來的溢價未變現部分是否應該徵收房地產稅？

　　正方：在持有期間對溢價部分徵收房地產稅是不合理的。雖然房價上漲會產生溢價，但不動產的溢價只有交易後才能變現，對收益部分徵稅是合理的。2013年國五條之後就開始嚴格對溢價部分徵收個人所得稅，除了滿五唯一免徵外，其他都需要按照差價的20%或者總價的1%繳納，各地標準不太一樣，北京執行的最爲嚴格，成爲最重的一塊稅負。但如果房屋只是用於居住，不僅沒有增值，反而會出現折舊，房屋持有者收入並沒有相應的提高，是不合理的。

　　反方：通過立法調節不動產溢價未變現部分，有利於社會和諧。得益於城鎮化紅利，不動產是不斷升值的，在城市發展前期進入的居民以較低價格買入房產後，不需要就地價上漲付出額外的成本，就可以享受城市資源，而後進入城市的居民，和先進入的居民所享受的城市資源是一樣的，卻需要付出高昂的成本，對於後進入城市的居民來講是不公平的。

　　雖然房屋所有者沒有土地最終所有權，但不動產的溢價升值也包括了地價的溢價升值部分，房屋所有者代替國家享受到了土地溢價的收益。即使這部分暫時沒有變現，但未來也會有變現的潛力，需要通過立法做出必要的調節，這樣有利於社會和諧和社會進步，是值得肯定的。而且從國外經驗來看，大多都是以房屋的評估值作爲稅基徵收房地產稅的，這就意味着國外會對房地產持有過程中未變現的增值部分徵稅。從這個角度來看，徵收房地產稅是合理的。

　　爭議6：

　　小產權房是否應該徵收房地產稅嗎？

　　正方：徵收懲罰性稅費抑制小產權房投機。小產權房是中國城鎮住房體系下的一種畸形產物，歷來就有，違反了《土地管理法》和《城鄉規劃法》，買賣就屬於違法行爲，雖然有關部門嚴令禁止，但小產權房憑藉其價格優勢(通常售價爲同等條件商品房售價的30%-50%)，屢禁不止。根據我們之前的測算，產權房在存量住房中佔比高達24%，是個很棘手的問題。小產權房本就有價格優勢，如果再不徵收房地產稅，那小產權房就更有吸引力，會助長小產權房的違法違規行爲。通過對小產權房徵收高額的房地產稅可拉平小產權房與正常商品房之間的價差，提高投機成本，倒逼解決歷史遺留的小產權房問題。

　　反方：小產權房本就無產權沒有徵稅基礎。這裏反對的邏輯和土地公有制相似，正常商品房雖然土地公有，但起碼還有房產所有權，小產權房是連房產所有權都沒有。一直以來，小產權房一直遊離於法律之外，產權歸屬並不被認可，沒有正規產權證，正在推進的不動產登記聯網，也並未對小產權房進行登記，房地產稅徵收的前提是明確產權歸屬，所以小產權房缺乏徵稅基礎，而且沒有聯網登記，徵收難度也很大，之前上海和重慶的房地產稅試點也是僅限於商品房。

　　爭議7：

　　首套房是否應該免徵房地產稅？

　　正方：首套房是爲了基本居住需求應該全額免徵。房地產稅並非對所有房屋都徵收，許多國家都有免於徵收或者減免徵收的規定，如美國就對第一套房免徵房地產稅，上海也是對本地居民首套房免徵。目前房地產稅的阻力較大，後續的徵收力度也不會太大，應首先保障居民基本居住需求。如果是按人均免徵面積來計算的話，假設人均60平的免徵面積，對於三口之家，只有一套140平的住房本來可以不交稅，但如果其中一位家庭成員發生意外身故，按理這個家庭就要開始繳納房地產稅，但此時稅務人員上門徵收就會顯得有些不太人道。

　　反方：對家庭首套免徵的話可能會出現“離婚潮”，影響社會穩定。房地產稅徵收確實應該有對應的稅收優惠政策，戶均和人均免徵相結合，否則會弄巧成拙。

　　如果是按戶均一套住房免徵的話，可能會引發“離婚潮”來規避房地產稅，之前家庭限購一套房，出現過不少家庭假離婚買二套房的先例，影響社會穩定，這樣的教訓值得借鑑，不能讓人有空子可鑽，導致房地產稅流於形式。

　　爭議8：

　　能否以空置稅代替房地產稅？

　　正方：既然主要是爲了擠出空置供給，那直接徵空置稅會更精準、更有針對性。我國住房空置問題較爲嚴重，空置率超過10%，高於國際平均水平。主要是因爲保有環節稅制的缺失，使得房地產的持有成本近乎爲零，所以當房地產市場行情不佳時，便出現了大量房子“停牌”退出交易的情況。徵收空置稅會更有針對性，通過提高持有成本，降低空置率，從而起到優化資源配置的作用。

　　反方：空置稅徵收難度大，不可代替房地產稅。空置稅的適用標準的制定和徵收難度更大，主要是空置的標準很難界定，之前國家電網將一年一戶用電量不超過20度的住房視爲“空置”，但這樣可操作空間比較大，很容易規避而導致形同虛設。而且也會存在很多結構性問題，如在北京租房，但老家的房子空置，徵收空置稅肯定不合理。反觀房地產稅，在不動產登記信息平臺全國聯網後，房產信息相對透明，稅基更加明確，所以空置稅很難代替房地產稅。

　　總結：不難看出，由於房地產稅關係到千家萬戶的切身利益，而且涉及面廣，地區差異大，很難“一刀切”，所以房地產稅可能是有史以來最複雜的立法之一。根據我們瞭解到的情況，房地產稅的草案應該已經有了，目前還處於內部徵求意見和修改完善的過程中，這纔是立法七步走中的第一步，距離正式立法還有一定距離。房地產稅的立法就是一個不斷凝聚共識、求取最大公約數的過程，這個過程中，每一個爭議的聲音都值得被關注。

　　圖文來自於--如是金融研究院