国泰君安/谢皓宇等

　　导语：城镇化的发展方向变更，从中小城镇向都市圈进军；二线城市迎来爆发期，一线城市则结束多年人口流出；行政区域略微淡化，大幅度强化集中的力量。

　　事件：发改委公布2019 年城镇化建设重点任务，整体来看，文件在发展方向上出现方向性变化。

　　一、城镇化的发展方向变更，从中小城镇向都市圈进军，体现为放人进来、增加供地。

　　整体来看，2019 年城镇化最大的变化就是转变了方向，从发展中小城镇向发展都市圈转变，原有主力发展中小城镇、向主力发展大中型城市并向外辐射中小城镇转变，并在人口流动和土地供给两方面进行根本性解决。

　　1）解决人口流动的问题。按照定义，城区常住人口在500~1000万人的是特大城市，1000 万人以上的为超大城市，以2017 年年底人口，全国总共32 个城市满足条件，其中包括7 个超大城市和25 个特大城市。这些城市的落户条件都较为严苛，且以北京最为严格，将通过放宽落户的方式导入人口。

　　2）解决用地供给的瓶颈。一二线城市扩大规模的难题除了此前的人口规模控制以外、还涉及到用地指标问题，特别是一线城市。在这次文件中提到允许指标跨地区调剂、并探索宅基地腾退，将极大解决土地供给难题。

　　二、级差地租差异，同时会大幅度提高地方政府收入，考虑到人跟钱走，判断二线城市迎来爆发期，一线城市则结束多年人口流出。

　　考虑到一二线城市地价明显高于三四线城市，供地倾斜会在全国层面大幅度提高地方政府收入，并带动全国经济增长。由于人口流动和资金流动存在先后顺序，整体上以资金流动在前、人口流动在后，因此，以土地作为承载资金的主体，将吸纳人口的流动。除了北京以外，其他一线城市均被强二线城市包围，因此，放宽土地供给，二线城市将迎来爆发期，进入到资金吸纳人口流入的阶段当中。以北京为首的京津冀，则利好环北京区域的发展。

　　三、行政区域略微淡化，大幅度强化集中的力量。

　　城市规划从点状式中小城镇向区域化大中型都市圈转变，本质上行政区域略微淡化，并大幅度强化集中的力量。我们统计，仅考虑20 大城市，贡献了全国17.5%的人口、31.4%的GDP，掌握41.4%的普通教育资源、87%的优秀教育资源，同时，房地产销售金额和销售面积分别占比34%和23%。考虑到未来人口流动将升级为人才流动，而大学生的毕业留市率较高，将进一步向大中城市集中。

　　四、继续推荐一二线布局公司。

　　我们推荐一二线布局和都市圈布局公司，增持金地集团、万科A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等公司。

　　附表：重点公司盈利预测

　　其他机构解读：