4月8日，國家發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，要求積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶。受此政策影響，全國數百城市戶籍制度將陸續開放或放鬆。

　　城鎮化大規模推進，將爲城市帶來新鮮的血液和活力，無論是Ⅰ型、Ⅱ型城市，還是超大特大城市，大量人口涌入將會給正在回暖的樓市帶來怎樣的變化？

　　01

　　在這份可謂是城鎮化進程“風向標”的文件中強調，繼續加大戶籍制度改革力度，提及了三類城市城鎮化推進的思路。

　　即：在此前城區常住人口100 萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100 萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；

　　城區常住人口300 萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制；

　　類似北京、上海、深圳等超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

　　02

　　城鎮化推進的步調，過去的說法和這一次的方向有比較大的出入，即關於“超大特大城市”人口規模界定。

　　以往的文件中提及，“有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模”，而此次提出“超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模”。

　　特大城市的積分落戶提了近十年。以北京爲例，2018年十月份公佈了積分落戶名單，在12萬申請者中按照分數從高到低數下來，6019名幸運兒盼了十年終於成功上岸，對應的最低分值爲90.75分。

　　在北京積分落戶的細則中可以看到，影響分數高低的包括合法穩定就業、合法穩定住所、教育背景、職住區域、創新創業、納稅、年齡、榮譽與表彰、守法記錄等9項積分指標，申請人需經過系統註冊、關聯單位、積分填報、確認提交、數據比對、查看初核結果、複查及現場審覈、發佈及公示這8個環節完成申報工作。

　　而“大幅增加落戶規模”後，無論是每項指標的得分高低、申報環節的難易程度、以及每年給定的落戶指標（2018年落戶指標爲6000人）數量，都可能被放寬！

　　其中特別提及，確保社保繳納年限和居住年限分數佔積分落戶的主要比例，這意味着，在北京繳稅年限越長、居住年限越長的骨灰級北漂，其獲得北京積分落戶名額的機率將大幅增加。

　　目前國內有多少符合超大特大城市的規模的城市？

　　根據國務院《關於調整城市規模劃分標準的通知》，城區常住人口達到1000萬、500萬、300萬和100萬是劃分城市規模的四個重要數據。超大特大城市即城區常住人口超過500萬的城市。

　　爲了數據更爲準確（雖有滯後），我們沿用了住房和城鄉建設部2019年1月24日發佈的《2017年城市建設統計年鑑》，超過500萬人口的城市包括鄭州、哈爾濱、汕頭、杭州、北京、上海等14座城市。當然我們不排除很多城市在2018年搶人大戰後也順利進階到這一梯隊，但按照這最近一次官方統計數據顯示，至少14座城市在此之列。

　　前文我們曾提過，經過2018年一輪搶人大戰後，西安等城市都涌入了大量人口，隨之而來的是城市新房、二手房價格也水漲船高。

　　此外，根據城市建設統計年鑑數據顯示，我國300-500萬人口城市有17個，100萬到300萬人口的城市有195個。按照此次“城區常住人口100 萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300 萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制”的要求，這212座城市也都將全面放開或放寬落戶條件。

　　03

　　數據顯示，目前，全國現有城市住房爲220億至240億平方米，大量人口涌入城市，再加上獨居家庭的迅速增加以及改善的需求，住房供給缺口很大，供需關係的改變從而推動房價的上漲。這是城鎮化發展過程中不可避免的現象，同時這也是房價上漲的主要動力。

　　與此同時，隨着我國城鎮化建設的推進，人口進城帶來的不光是住房需求，還有配套的公共服務設施、教育、醫療、綠化面積等等多維度的需求，而無論建設房子還是建設綠地，必然產生大量的土地需求，大面積的土地佔用會使得其價格上升，土地價格的上漲也將推動了房價的上漲。

　　是不是我們提到的上述200餘個城市都會在城鎮化進程中房價上漲？

　　當然不是，從趨勢上看，房價的確有可能會因爲城鎮化率的提高而出現上漲，但如同2018年二線城市搶人大戰一樣，一些熱點城市會在這一過程中更凸顯其吸引力，從而加速人口的聚集。

　　舉個例子，爲了方便子女上學，A想要將戶口遷入自己所在的河北省某城市落戶，在戶籍限制時他選擇的範圍僅僅是離老家最近的50-100萬人口的安國或定州，而如今政策開放後，他甚至可以舉家落戶省會石家莊，享受省會更優質的教育資源。

　　城鎮化就是人口朝着城市聚集的過程。可見，城市放寬戶籍限制後，會給人更多的選擇空間，而假設所有落戶申請的難度都幾近一個水平線時，大家做出這個選擇時就會更關注這個城市及城市附屬資源的含金量，儘量往上“夠一夠”，以求對自己和家人利益最大化。

　　因此，極有可能出現大量人口扎堆熱點城市，而缺少吸引力的三四線小城則可能在這次城鎮化進程中不佔優勢，當然房價也可能因爲人口數量的減少以及缺乏過硬產業支持，從而導致房價變化維持不動甚至遇冷降價。

　　04

　　最後，還是說說業內人士對於房價的兩種主流看法。

　　第一種：房價，短期看金融，中期看土地，長期看人口。

　　第二種：房價，短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。

　　前一種更傾向於市場爲主導的房地產市場變化，後一種更傾向於政策干預下的房地產走勢。

　　事實上，在我國國情下，這兩種論調相輔相成，並不矛盾。政策出臺影響金融、影響土地供應，當然，也影響人口的流入流出。

　　如今，政策和人口一起來襲，涌向城市。房價，也將因爲這些新的推力，產生不同的化學反應。