廣州甲級寫字樓市場

　　2019年第一季度，位於琶洲的廣州報業文化中心入市，爲市場帶來約6.8萬平方米新增供應，將全市甲級寫字樓存量推高至505.7萬平方米。

　　同期，由於企業對於寫字樓租賃的決策進度受到整體經濟增長放緩之影響，市場吸納表現較爲疲軟，全市淨吸納量爲53,321平方米，環比下降33.2%。

　　全市空置率環比上升0.2個百分點至4.9%，平均租金環比下跌0.9%至人民幣每平方米每月182.5元。

　　天河北空置率環比下降0.3個百分點至1.5%；平均租金環比上漲0.4%至人民幣每平方米每月174.7元。

　　珠江新城空置率環比上升0.4個百分點至4.8%；平均租金環比下跌2.2%至人民幣每平方米每月206.6元。

　　越秀區空置率環比上升0.4個百分點至2.8%；平均租金環比下跌0.4%至人民幣每平方米每月141.4元。

　　琶洲空置率環比下降0.2個百分點至8.7%；平均租金環比上漲1.3%至人民幣每平方米每月148.0元。

　　展望

　　廣州甲級寫字樓市場供應量將在2019年有所回升，預計年內將迎來53.5萬平方米新增供應入市，屆時空置率將進一步攀升。

　　預計位於黃埔區魚珠子市場的保利魚珠港A2棟將於第二季度交付，爲廣州甲級寫字樓市場帶來5.9萬平方米的新增供應。

　　鑑於廣州整體經濟增速放緩，企業對於寫字樓租賃成本控制的審慎態度將在2019年延續，預計今年全市寫字樓租金增長速度將有所放緩。

　　廣州零售市場

　　2019年第一季度，位於荔灣的荔勝廣百廣場開業，爲廣州零售物業市場帶來3.7萬平方米新增供應，全市優質零售物業存量擴大至約514萬平方米。

　　截至季末，全市優質零售物業市場空置率環比下降0.5個百分點至8.4%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分別環比上升0.1和環比下降0.9個百分點至6.2%和11.8%。

　　全市優質零售物業首層平均租金環比增長1.9%至人民幣每平方米每月744.4元，其中核心商圈及非核心商圈的首層平均租金環比分別增長1.5%和2.0%，至人民幣每平方米每月1,620元和人民幣每平方米每月407.7元。

　　展望

　　預計第二季度將有兩處優質零售物業入市，分別是位於番禺的萬博奧園國際中心和位於蘿崗的蘿崗奧園廣場，總共爲市場帶來17.3萬平方米的新增供應。

　　2019年將迎來優質零售物業市場的交付高峯，隨着大量新增供應入市，預計全市空置率將有所上升，租金有所回落。

　　爲適應未來消費新需求，預計核心商圈將有更多傳統購物中心進行升級改造以提升競爭力。

　　爲持續擴大市場版圖，預計更多線上品牌將在線下開設體驗式門店。線上與線下市場的有機結合將改變傳統消費模式，新零售模式將進一步發展。

　　廣州住宅市場

　　受季節性影響，廣州住宅市場於一、二月進入淡季，供求量同步下降。受二月中旬發佈的《粵港澳大灣區規劃綱要》鼓舞，開發商對市場信心有所提振，月底多個樓盤乘勢入市。住宅市場於三月回暖，供應量與成交量均明顯增長。

　　本季度全市住宅供應面積同比增長17.6%至約136萬平方米；成交面積同比增長40%至約167萬平方米。

　　廣州住宅物業市場呈穩定增長態勢。截止2019年3月，全市成交均價同比增長31.4%至人民幣每平方米27,127元。

　　展望

　　由於市中心區域土地供應有限，未來新增供應將主要集中於南沙、番禺和不限購的增城、從化等區域。此外，城市更新進程提速，未來亦將出現優質舊改項目入市，提升全市住宅物業品質。

　　規劃紅利釋放，加之大灣區內交通通達性的提高，廣州相對較低的住宅價格基數有望吸引香港、澳門居民的興趣。其中，南沙片區存在較大增值空間，或將成爲投資熱點所在。

　　後市住宅價格預計將以穩定增長爲主。市中心和市郊片區間價格水平分化現象持續，但差距有望縮小。