广州甲级写字楼市场

　　2019年第一季度，位于琶洲的广州报业文化中心入市，为市场带来约6.8万平方米新增供应，将全市甲级写字楼存量推高至505.7万平方米。

　　同期，由于企业对于写字楼租赁的决策进度受到整体经济增长放缓之影响，市场吸纳表现较为疲软，全市净吸纳量为53,321平方米，环比下降33.2%。

　　全市空置率环比上升0.2个百分点至4.9%，平均租金环比下跌0.9%至人民币每平方米每月182.5元。

　　天河北空置率环比下降0.3个百分点至1.5%；平均租金环比上涨0.4%至人民币每平方米每月174.7元。

　　珠江新城空置率环比上升0.4个百分点至4.8%；平均租金环比下跌2.2%至人民币每平方米每月206.6元。

　　越秀区空置率环比上升0.4个百分点至2.8%；平均租金环比下跌0.4%至人民币每平方米每月141.4元。

　　琶洲空置率环比下降0.2个百分点至8.7%；平均租金环比上涨1.3%至人民币每平方米每月148.0元。

　　展望

　　广州甲级写字楼市场供应量将在2019年有所回升，预计年内将迎来53.5万平方米新增供应入市，届时空置率将进一步攀升。

　　预计位于黄埔区鱼珠子市场的保利鱼珠港A2栋将于第二季度交付，为广州甲级写字楼市场带来5.9万平方米的新增供应。

　　鉴于广州整体经济增速放缓，企业对于写字楼租赁成本控制的审慎态度将在2019年延续，预计今年全市写字楼租金增长速度将有所放缓。

　　广州零售市场

　　2019年第一季度，位于荔湾的荔胜广百广场开业，为广州零售物业市场带来3.7万平方米新增供应，全市优质零售物业存量扩大至约514万平方米。

　　截至季末，全市优质零售物业市场空置率环比下降0.5个百分点至8.4%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别环比上升0.1和环比下降0.9个百分点至6.2%和11.8%。

　　全市优质零售物业首层平均租金环比增长1.9%至人民币每平方米每月744.4元，其中核心商圈及非核心商圈的首层平均租金环比分别增长1.5%和2.0%，至人民币每平方米每月1,620元和人民币每平方米每月407.7元。

　　展望

　　预计第二季度将有两处优质零售物业入市，分别是位于番禺的万博奥园国际中心和位于萝岗的萝岗奥园广场，总共为市场带来17.3万平方米的新增供应。

　　2019年将迎来优质零售物业市场的交付高峰，随着大量新增供应入市，预计全市空置率将有所上升，租金有所回落。

　　为适应未来消费新需求，预计核心商圈将有更多传统购物中心进行升级改造以提升竞争力。

　　为持续扩大市场版图，预计更多线上品牌将在线下开设体验式门店。线上与线下市场的有机结合将改变传统消费模式，新零售模式将进一步发展。

　　广州住宅市场

　　受季节性影响，广州住宅市场于一、二月进入淡季，供求量同步下降。受二月中旬发布的《粤港澳大湾区规划纲要》鼓舞，开发商对市场信心有所提振，月底多个楼盘乘势入市。住宅市场于三月回暖，供应量与成交量均明显增长。

　　本季度全市住宅供应面积同比增长17.6%至约136万平方米；成交面积同比增长40%至约167万平方米。

　　广州住宅物业市场呈稳定增长态势。截止2019年3月，全市成交均价同比增长31.4%至人民币每平方米27,127元。

　　展望

　　由于市中心区域土地供应有限，未来新增供应将主要集中于南沙、番禺和不限购的增城、从化等区域。此外，城市更新进程提速，未来亦将出现优质旧改项目入市，提升全市住宅物业品质。

　　规划红利释放，加之大湾区内交通通达性的提高，广州相对较低的住宅价格基数有望吸引香港、澳门居民的兴趣。其中，南沙片区存在较大增值空间，或将成为投资热点所在。

　　后市住宅价格预计将以稳定增长为主。市中心和市郊片区间价格水平分化现象持续，但差距有望缩小。