2019年，房地產資金面收緊的境況有所改善，但轉變並非一蹴而就。

隨着銀行、債券、信託等融資渠道成本上升，房企腹背受敵，單一的融資方向已經難以滿足自身發展需求，而不動產私募基金因爲相對靈活，地位開始凸顯。

尤其現時房地產市場逐漸由“住宅+增量市場”過渡到“存量資產+長效機制”的階段。除了“房住不炒”的住宅之外，購物中心、物流地產、寫字樓、長租公寓等大量持有經營型物業亟需藉助資本的力量重生、蝶變，通過植入內容、豐富業態來達到資產升值的目的。

因此，配套不動產私募基金、引入社會資本，撬動的又何止是上億平方米待更新改造的商業物業，還有房企本就捉襟見肘的資金鍊條。兩者的結合，也給不動產私募基金帶來快速發展的契機。

私募基金管理規模有所上升

從中國證券投資基金業協會（以下簡稱“協會”）公佈的一季度數據來看，截至2019年3月底，我國已登記的私募基金管理人達到24361家，較上月存量機構減少19家，環比下降0.08%，比2018年的23400家上漲4.11%。

已備案的私募基金方面，截止2019年3月底，已備案私募基金75348只，比去年同期的71040只上升6.06%，較上月增加126只，環比增長0.17%。

管理基金規模上，同比上漲幅度在三個指標中最大，達到6.23%。截至2019年3月末，管理基金規模12.79萬億元，較上月增加210.36億元，環比增長0.16%。私募基金管理人員工總人數24.10萬人，較上月減少1884人，環比下降0.78%。

從單月來看，可以發現，2019年1月上述三項指標的同比增幅均錄得最大，其中已登記私募基金管理人同比增長6.88%，已備案私募基金同比增幅爲8.82%，管理基金規模則緊跟前者，同比增長8.33%。

細分到私募基金管理人的管理規模來看，截至2019年3月底，已登記的私募基金管理人有管理規模的共21317家，平均管理基金規模6.00億元。

其中管理基金規模在1億-5億元間的最多，爲4311家，比去年增加186家，同比上升4.51%。雖然基數小，但是可以看到，管理基金規模大於等於100億元以及50億-100億元的私募基金管理人同比上漲幅度最大，分別爲242家以及279家，同比上漲15.24%和8.98%。這意味着，隨着私募基金市場走向深入，單個私募基金管理人個體正在快速成長壯大，規模得到明顯提升。

不同基金類型備案方面，創業投資基金和私募股權投資基金的規模上升最快，數量分別爲6831只以及27468只，同比漲幅達到37.11%和14.70%。

迴歸到私募基金管理人地域分佈上，截至2019年3月底，已登記私募基金管理人主要集中在上海、深圳、北京、浙江（除寧波）、廣東（除深圳），總計佔比達71.52%。其中，上海4752家、深圳4583家、北京4351家、浙江（除寧波）2065家、廣東（除深圳）1671家，數量佔比分別爲19.51%、18.81%、17.86%、8.48%、6.86%。

這些省份和城市的住宅開發項目以及存量資產改造項目同樣豐富，因此對項目增值的依賴度較高，是不動產私募基金絕佳的發展沃土。

私募資產配置類管理人落地，MOM市場活力被釋放

對於私募基金行業來說，一季度最大的利好莫過於私募資產配置類管理人落地，以及國內首份MOM操作指引問世。

2019年2月12日，中國證券投資基金業協會公示信息顯示，已有3傢俬募機構備案類型爲私募資產配置類管理人，分別爲中國銀河投資管理有限公司、浙江玉皇山南投資管理有限公司、珠海橫琴金晟碩業投資管理有限公司。

私募資產配置類管理人的落地，有望帶來鮎魚效應，帶領12.79萬億規模的私募行業翻開私募資產配置的新篇章。

根據協會規定，私募資產配置基金應當主要採用“基金中基金”（即私募FOF）的投資方式，80%以上的已投基金資產應當投資於已備案的私募基金、公募基金或者其他依法設立的資產管理產品。

其實，私募FOF的投資方式在市場上早就存在，但是此番增設私募資產配置類管理人，一方面是使私募FOF的分類和指引更加明確。更爲重要的是，私募資產配置基金管理人可以跨資產配置，即根據不同的投資需求，可將資金在不同資產類別之間進行分配，包括底層標的爲有價證券、權益類資產、收益權、實物資產等各類型資產，促進風險和收益平衡。

當然，可以看到雖然私募資產配置類管理人一定程度上給行業帶來了發展活力，但是由於相應的准入門檻比較高，比如要求有“兄弟私募基金管理人”、“同一實控人所控機構至少有一家已經成爲協會普通會員，或登記三年以上、最近三年管理規模年均不低於5億元的觀察會員”等，因此術業有專攻，一些不是專業做資產配置的私募機構，應該不會輕易轉換，預計此類管理人備案總量不會很多。

另一個值得關注的重點是，與私募FOF相對應，2019年2月22日，證監會就《證券基金經營機構管理人中管理人（MOM）產品指引（徵求意見稿）》公開徵求意見，這也是對去年10月《證券期貨經營機構私募資產管理業務管理辦法》中MOM產品相關規則的具化，是國內首份MOM操作指引。

如若《徵求意見稿》落地，則有望紓解FOF模式面臨的募資困境。2018年的資管新規，對基金多重嵌套叫停，這也導致原有的私募FOF模式面臨募資困難。相較於傳統的FOF模式，私募MOM模式相當於一個多元資產的管理集合體，更加適應各類機構客戶的個性化投資需求、調倉靈活，能夠讓銀行、保險資金成爲私募MOM的重要資金來源，進一步打開與資管機構的合作空間。

典型不動產私募基金案例分析

在2019年一季度已備案不動產地產私募基金中，觀點指數也發現了熟悉的身影。2018年10月11日在香港聯交所上市的大發地產，2019年1月30日以其位於廣東省清遠市的大發瓏悅四季花園項目作爲資產，募集用於開發建設的資金。

去年10月，大發地產在香港港交所上市，募集到的資金淨額約7.4億港元。根據大發的發展目標，其希望“3年鎖定1000億元銷售”。截止2018年末，連同聯營公司大發錄得的合同銷售金額爲125.23億元。

在地產行業中，中小型房企的合約銷售規模比較小，相應的話語權不高，在融資難的背景下，赴港上市、拓寬融資渠道成爲爲數不多的選擇。

2019年大發繼續與私募基金合作，其中年1月30日，深創資產作爲發行機構，向市場募集深創資產-大發集團珠三角壹號私募股權投資基金。從該基金產品來看，是典型的以住宅項目作爲標的資產的基金，資金用途用於大發清遠英德大發瓏悅四季花園的開發建設。

公募REITs或提前開啓，不動產私募基金髮展展望

與房地產行業正在經歷的更新迭代一致，不動產私募基金也在經歷轉型升級，同樣需要用更加發展的目光佈局未來。

首先在資金募集上，傳統的房地產私募基金大多數通過明股實債、委託貸款、信託貸款、收益權轉讓等借貸方式，實現對不動產的債權投資。

2018年2月12日以後，中國證券投資基金業協會停止對債權類私募基金的備案，導致以債權融資爲主要業務的不動產基金遭遇資金募集難題。因此，不管是出於業務轉型需求還是政策要求，未來不動產私募基金債權投資方式都變得不可持續，股權投資將成爲轉型的方向。

與此同時，作爲“不動產”投資，自然要緊跟“不動產”的發展趨勢，也即是跟隨房地產市場由“住宅+增量市場”過渡到“存量資產+長效機制”的投資轉向。換句話說，具有穩定現金流的持有經營型物業將擁有更大的潛力，成爲不動產私募基金的投資選擇。

迴歸到管理上，不動產私募基金最爲關鍵的是關注兩個抓手——基金和項目。首先，基金端上，基金管理人要加強對不動產行業尤其是項目的甄別能力，做好項目的管理及風險把控，保障未來退出後能獲得較好的投資收益。

在項目上，要以更加積極主動的姿態參與被投項目的管理，比如資產優化、運營、優化融資結構等，通過豐富項目內涵，從而達到資產升值的目的。

最後，在退出方式上，雖然公募REITs尚未成熟完善，但是金融監管部門正在積極推進，相信不久的將來，REITs的推出可以爲不動產私募基金提供良好的退出渠道。

2019年3月媒體報道，上海證券交易所召集券商和公募基金開會，鼓勵機構準備上報公募不動產信託投資基金REITs項目，以期推出上交所第一批試點。知情人士透露，試點項目最好和政策導向相關，鼓勵上報北京、上海、廣州、深圳、雄安、海南、長租公寓等相關項目。

雖然最終試點的推出仍有待監管機構批覆，但是一定程度上表明公募REITs作爲創新型權益類證券化工具，有望成爲推動不動產資管新時代的重大動力，實現不動產價值釋放及回收。