來源：乎家樓

　　2017年底，PAPI醬在網上發佈了一個視頻，30歲的PAPI對話18歲的自己，你想對當時的自己說什麼？跟很多電影裏橋段一樣，她說的是：“一。定。要。買。房。”

　　但也有人不這麼認爲。

　　“8年後，中國最便宜的東西可能就是房子。房子如蔥、如樹葉。”同在2017年，“對錢沒興趣”的馬雲，在杭州全球峯會上語出驚人。

　　如今兩年過去了，房子還遠沒有變得如蔥便宜，但碧萬恆地產三巨頭創造的利潤，已經直追BAT三巨頭。

　　各家出爐的年報顯示，2018年裏，碧桂園（2007.HK）淨利潤485.4億元、萬科（000002.SZ）492.72億元、中國恆大（3333.HK）722.1億元，地產三巨頭共計1700億淨利潤。

　　而BAT三巨頭裏，2018自然年裏騰訊淨利潤787.19億元；百度淨利潤275.73億元；阿里巴巴淨利潤696.42億元。互聯網三巨頭合計的淨利潤爲1759.34億元。

　　從賺錢能力來看，地產與互聯網實力相當。誰更值得投資？究竟房地產還是互聯網企業？

　　如果從業績上來看，阿里在美股以每年3月31日作爲財年起止點，我們以2018自然年爲例，從營收上，BAT三家總營收爲7602.49億元，同比增長54%，地產三巨頭總營收11429.6萬元，同比增長13.6%；

　　在淨利潤上，BAT三巨頭總計1759.34億元，同比增長22%。其中主要是阿里拖了後腿，過去一年裏阿里由於受到大規模收購以及期權獎勵的影響，淨利潤下滑較多。

　　從市值來看，目前阿里巴巴市值約4650億美元，百度市值約600億美元，騰訊市值約4450億美元，三者（BAT）市值合計爲9700億美元，約合人民幣65153億元。碧桂園市值約2719億港元，恆大3417億港元，萬科3565億元人民幣，共計8814億元人民幣，不到BAT市值的14%。

　　焦慮的BAT們

　　過去一年，BAT股價都經歷了劇烈的變化。52周裏，騰訊股價在251.4元港元至431.6港元之間，百度股價在153.7美元至284.2美元之間，阿里股價在129.7美元至211.7美元之間。

　　騰訊最是“高處不勝寒”。

　　2017年，騰訊股價一路上漲。從年初的不足200港元，上漲至年底超過400港元，更以40845億港元（約合5228億美元）的市值超過Facebook，成爲全球科技第五大市值公司，僅次於蘋果、谷歌、微軟、亞馬遜。

　　這一年，彭博億萬富翁全球排行榜顯示，代表互聯網的馬化騰已經趕超房地產領域王健林，成爲中國第二大富豪，第一是馬雲。“錯失騰訊”成了從投資人到股民街頭巷尾熱議的話題。深創投倪澤望在一次公開場合直言：錯過騰訊是深創投最大的“傷痛”。

　　但到了2018年，一篇《騰訊沒有夢想》的文章，令外界開始質疑這家“投行化”的公司失去創新能力，加上頭條系、抖音的進攻，還有遊戲版號停發的寒冬，騰訊股價一路走低。

　　騰訊的經歷只是冰山一角。伴隨着人口紅利消失，焦慮的互聯網巨頭們不得不做出改變了。

　　或許正如阿里巴巴集團CEO張勇所說，“所有商業競爭，到最後都會變成組織的競爭”，願景也好，戰略也罷，需要與之匹配的執行力，組織架構也是生產力。

　　BAT中，騰訊最早對外釋放變革信號。

　　去年9月底，騰訊在原有七大事業羣（BG）的基礎上進行重組整合。保留原有的企業發展事業羣（CDG）、互動娛樂事業羣（IEG）、技術工程事業羣（TEG）、微信事業羣（WXG）；新成立雲與智慧產業事業羣（CSIG）、平臺與內容事業羣（PCG）。

　　“沒有產業互聯網支撐的消費互聯網，只會是一個空中樓閣。”馬化騰說。

　　兩個月後，馬雲“接班人”張勇宣佈新一次組織架構和管理層調整，涉及阿里雲、新零售、天貓、阿里媽媽等多個業務。

　　其實馬雲早有預見。2016年他曾說，純電商時代已經過去。從長期來看，電商的收入增長也將受到流量見頂影響。

　　2018年底，李彥宏發公司架構調整信，宣佈啓動新一輪戰略升級，進行組織架構調整——在“夯實移動基礎，決勝AI時代”戰略下，進一步提升技術平臺核心優勢，同時加速推動AI時代產業智能化的升級。

　　股票市場短期來看是“投票機”，長期來看是“稱重機”。

　　過去，BAT經歷了一次次泡沫破裂與寒冬淬鍊，仍無法逃脫週期性的挑戰，但也展現出更強大的生命力。

　　如果看未來，BAT們的發展空間，包括了信息流、人工智能、擁抱產業互聯網、數字商業經濟體等機會。

　　同時，它們也無法割裂與包括地產在內的各行各業的聯繫。一個現象是，近期騰訊投資貝殼找房，阿里聯合諸葛找房，而百度則再次啓動了房產頻道。

　　反覆的碧萬恆們

　　4月2日，港股上市公司陽光100（2609.HK）發佈公告，公司與融創西南房地產開發集團等簽署股權轉讓協議，後者同意購買重慶陽光100的70%股權，總代價約13.34億元。

　　陽光100主席兼總裁易小迪，和王功權、馮侖、劉軍、王啓富、潘石屹一起，被稱爲“萬通六君子”之一。他們是地產行業第一批創業者，於上世紀八九十年代開始做項目，接着伴隨“房改”、房地產市場化而迅速壯大，成爲婦孺皆知的明星企業家。但而今，王功權、劉軍、王啓富已經在基本退隱江湖，馮侖忙着觀點輸出，潘石屹忙着推廣他的3Q還有拍照片。

　　他們的企業早已退出第一梯隊，新的流量留給了輿論浪尖的楊氏、恣意併購的孫氏、火中取栗的黃氏等人。

　　地產行業成爲碧桂園、萬科、恆大、融創的時代。根據年報，前三名的碧萬恆2018年銷售額分別爲7286.9億元、6069.5億元 、5513.4億元（其中碧桂園爲權益銷售額，據觀點指數統計的數據，其2018年合約銷售額爲7016.9億元，仍是行業之首），營業收入分別爲3790.8 億元、2976.8億元、4662.0億元。

　　2013年冬天，北京石佛營的產權交易中心徹夜排隊，凍得手腳麻木的人們甚至買黃牛號辦理過戶，還有人做起了生意賣起了熱薑湯。2016年，全民談房，樓市和共享單車一起沸騰。在我國城鎮化率達到75%之前，房地產行業仍有可觀的增長空間。但人口紅利減退，地產增量市場面臨天花板，存量市場證券化工具不足，這些都是事實。

　　在這一背景下，頭部企業想持續做大並做強，難上加難。

　　一方面規模持續增長，另一方面頭部房企都不再提規模增長，充滿對攤大餅式的低質量增長的焦慮。

　　“今天我們特別焦慮。”萬科董事會主席鬱亮9月8日在萬科拉薩媒體溝通會上說，萬科最大的焦慮在於如何找到新的發展渠道、路徑與方法，沒有現成的道路可以學習。過去幾年，一直專注住宅的萬科開始在北京等地佈局商業地產，又積極探索養老等業務。

　　彼時，地產行業都在提多元化。孫氏曾在發佈會上說自己看有色金屬礦，並積極接觸鏈家。當然，比這個更廣爲人知的是，他投資了樂視，並曾爲此在發佈會上落淚。

　　這一波多元化風潮裏，地產商嘗試了物業服務變現，嘗試了養老、文旅，嘗試了糧油礦泉水，當然不會忘了嘗試更時髦的O2O、新能源汽車。雖然包括樂視在內，這些投資股市還未到終局，但財報裏，給企業帶來營收和利潤，保障員工年終獎的，仍然還是地產。

　　因此，2018年萬科高喊“收斂聚焦”、“活下去”，堅持鞏固提升地產主業基本盤。上月融創業績會後，面對是機器人好還是農業好還是汽車好的提問，孫宏斌笑答：“房地產好。”

　　拿地行爲也佐證了開發商對主業的倚重。統計局數據顯示，2018年房地產開發企業土地購置面積 29142 萬平方米，同比增長了14.2%。春節後，一位房企的朋友告訴乎先生，跟去年的冷淡不同，最近各家企業的投發團隊都忙起來了，營銷團隊則在觀察“一城一策”的具體政策，期盼着本年度第一個搶收窗口。

　　川財證券研報稱，近期廣州、青島、等地都出現政策微調，這符合市場發展需要，符合“一城一策”的政策導向，地方政府根據自身狀況進行政策微調的空間較大，這也意味着當前階段基於政策寬鬆預期的博弈行情仍將反覆。

　　“博弈”、“反覆”，這可能是世界上最讓人焦慮的兩個詞了，增量焦慮的開發商們，以及這個池子裏的投資者們，正在等待下一波政策，以及隨之而來的反覆行情。也許等有一天，房子工藝越來越好，配置真正智能，物業服務真正人性的時候，房地產的草莽時代纔會真正結束，房地產的粗放增長故事，纔會真正講完。

　　前文中我們提到碧桂園超過7000億元的銷售金額，7000億元，多麼令人震撼的數字。但跟互聯網比如何呢？2018年天貓雙十一當天成交額突破2135億元，這意味着，碧桂園一年的銷售金額，等同於3.3個天貓雙十一。而3月29日華爲剛發佈的業績顯示，2018年其全球銷售收入達到了7212億元人民幣，這家公司去年投到研發上的錢，就超過1000億元。

　　另外值得一提的數據是，據世聯行統計，2019年至2021年的三年間，房地產行業共有1.8萬億的到期債務。其中，2019年需兌付的債券規模爲4464億元，比2018年增加近一倍。