这份榜单，代表著中国城市发展的潜力，也代表著当地房地产市场的投资潜力。

如果你考虑投资置业， 那这份榜单上的城市就应该是你的主要目标；而如果你的家乡没有在这份榜单上，那涛哥建议你可以考虑卖掉家里的房子了！

一、榜单权威性

这份榜单如此重要，涛哥相信没上榜的城市、或排名靠后的城市，一定是不服的，因此有必要说明榜单的权威性。

1）研究团队

任泽平老师是清华大学经济管理学院博士后，中国人民大学

曾担任国务院发展研究中心宏观经济研究部研究室副主任、国泰君安证券首席宏观分析师、方正证券首席经济学家及方正证券研究所MD（董事总经理）。

2017年12月，任恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。

任老师可以说是中国宏观经济和房地产研究第一人，他的很多文章都是行业爆款，研究成果非常权威。

2）研究框架

基本面分析是城市发展潜力研判的核心，关键在于研判人口，逻辑链条是：

人随产业走，产业决定城市兴衰，规模经济和交通成本等区位因素决定产业布局。

任老师的基本面分析框架，关注需求侧的人口现状、人口潜力和人口购买能力，以及供给侧的住房存量及土地财政依赖度，涉及23个指标。

而在市场面，用房价周期、需求透支率、库存去化、地价房价比等4个短期指标研判城市市场热度，从而判断进入时机。根据历史数据回测，准确度为75%。

3）数据来源

根据「泽平宏观」叙述，本课题27个指标、约5万条数据，以此建立的城市发展潜力基本面+市场面评价模型，对全国336个地级行政单元的潜力进行客观排名。可以看出，任老师的分析有充分的数据基础。

二、观点解读：市场篇

1、市场现状：房地产告别高增长阶段

20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值，住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平的双峰，2018年商品住宅销售面积达14.8亿平方米、大概率为历史峰值。

全国层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到接近1.1，表明住房短缺时代终结。

地产调控逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡。房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。

2、未来展望：城镇化、居住改善、城市更新三大红利

2018年中国常住人口城镇化率为59.6%，与发达国家平均约80%的城镇化水平相比仍有较大增长空间，并且户籍人口城镇化率仅为43.4%，市民化空间更是巨大。

20%的家庭居住在条件较差的平房，人均住房使用面积仅不到25平，与发达经济体存在明显差距，居住改善需求很大。

随著住房存量市场日益庞大，住房存量更新、拆迁改造的规模将持续上升。

总体来看，到2030年之前中国房地产市场年均需求将在11-13亿平方米左右，需求虽有下滑，但规模仍然很大。

三、观点解读：城市篇

1、总体排名：深北上广居榜首，区域中心城市及长三角珠三角表现突出，东北整体落后

深北上广稳居中长期发展潜力榜单前4；

二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十；

东部地区有32座城市进入前50名，东北地区有超八成城市位于200名之后。

百强城市以全国13%的土地，集聚50%的人口，创造约73%的GDP，占全国商品住宅销量的约62%。

2、人口现状：人口持续向大城市集聚，中西部核心城市崛起

从区域看，当前人口回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份人口再集聚并存，京沪津苏黑吉辽人口增长低迷甚至负增长。

从分线城市看，人口持续向一二线大城市流入，三线城市全域流入流出基本平衡，四线城市持续流出。

从重点城市看，深圳、广州、杭州常住人口大幅增长，西安、成都、长沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增长明显放缓。

从户籍情况看，主要大城市外来人口众多、人口本地化空间很大，随著户籍制度改革深化推进有望释放部分住房需求。

3、经济潜力：一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP

在产业创新方面，一二线城市头部效应明显，京沪深占据绝对高地，杭州、广州、苏州、南京、成都等城市居前。

在交通区位方面，一二线城市占据交通枢纽地位，东部地区受益于自然地理和率先发展战略交通基础条件更优。

在公共资源方面，一二线城市优质教育、医疗资源密集，城市轨道交通提升城市运行效率。

4、住房供给：一二线城市住房供给偏紧

一二线城市住房套户比分别为0.97、1.02，东北地区有过剩风险、套户比超过1.1。

四、观点解读：投资篇

1、价值分档：发展潜力100强分3档

在基本面分析基础上，我们结合市场面情况将发展潜力100强划为3档，其中深北上广等15个城市为一档，成都、武汉等25城为二档，兰州、徐州等60城为三档。

2、量价趋势：部分三四线城市明显透支，部分一二线城市成交量有所回暖

从房价周期看，经历明显调整的部分一二线城市及周边房价将逐渐趋稳，如供给不足或存在一定上涨压力。

而受棚改货币化刺激销量暴增、而又缺乏基本面支撑的部分三四线城市存在需求透支风险。

3、库存去化：西部地区、四线城市总体库存风险较高

从可售库存看，2019年3月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月，三四线城市库存去化周期从2018年下半年以来有一定上升。

从广义库存看，西部地区、四线城市库存偏高，2017年土地消化周期分别为2.5、2.1年。

4、投资方向：拥抱城市群，把握大趋势

根据基本面排名，2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群，其中处于24个千万级大都市圈的有54个。

在城市群层面，19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。

预计到2030年，中国2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。

在都市圈层面，24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口创造约54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都市圈发展潜力明显居前。

任泽平老师对房地产行业有个经典论断：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。

房子是给人住的，只有人口不断涌入，经济活力强，当地楼市才有根本的支撑。

最后再看看这份重量级的榜单，你的家乡在第几位？对于这个排名你认可吗？欢迎在留言区评论互动。

本文数据及图片引用自公众号「泽平宏观」，由「涛哥杂谈」编辑整理。

涛哥，房企人力资源总监，著有多篇地产职场10万+热文，关注地产行业趋势，解答职业发展困惑，公众号：涛哥杂谈，欢迎交流

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