昨天，《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知下發，全文7500餘字，最關鍵的在這裏：

　　總體來看，核心就是要在全國範圍內真正實現零門檻落戶。

　　其實，這份文件對於絕大多數城市都不構成直接影響，我們看到，從2018年開始，全國二線城市已經普遍放開了落戶門檻，只要你想去，落戶基本沒有問題，像石家莊這樣的，已經做到了真正的零門檻。而中小城市，落戶也完全沒有問題，只是你或許也不大願意去。全國除了一二線和東部的三線城市，絕大多數城市人口都是在流失狀態。

　　對於其他的特大城市來說，這裏重點說一下新概念“城區常住人口”。

　　城區常住人口不同於全市人口，它的認定以城區爲界，而城區是指在市轄區和不設區的市，區、市政府駐地的實際建設連接到的居民委員會所轄區域和其他區域。你可以簡單地認定爲是城市建成區。舉個簡單的例子，保定全市人口1000多萬，但城區常住人口僅爲280萬，就是個三線城市。

　　按照城區300萬以上的人口來分界，基本可以劃分一二線和三四線。超過300萬，規模效應會表現得比較明顯，比如地鐵，投入和運營成本巨大，只有人口衆多的大城市可以修地鐵等等。

　　要我說，這份通知，最主要的意義在於調整“嚴格限制超大城市人口規模的策略”，迴歸城鎮化的客觀規律。城鎮化進行到中後期，大城鎮化的特點會越來越明顯，人力不可抗之。

　　超大和特大城市，目前只有北上廣深四個一線城市，而在這四個城市中，廣州和深圳的落戶門檻是比較低的，基本上你想來就能落戶。這兩座城市目前已經放開了大學生落戶，完全擁抱年輕人，這也使得廣深長期以來新增常住人口排名全國前列。

　　真正受限制的只有北京和上海，但壓力也越來越大。

　　在全國主要城市中，上海以28.8%的老齡化程度（60歲以上人口）排名榜首，北京爲22.6%，一線城市中位居第二，而廣州和深圳的老齡化程度分別只有16.03%和6%。

　　智谷趨勢報告顯示，65歲以上人口占比，上海達到了12%，北京也有10.6%，廣州是7,9%，深圳只有3.4%。

　　京滬兩座城市已經加速越來越老，廣深則通過擁抱年輕人減緩這一趨勢，京滬的壓力可想而知。

　　北京積分落戶第一年，很明顯，遵循的原則是“效率完全優先，公平基本爲零”。制定這麼嚴苛的積分落戶規則，北京有其客觀壓力，但長此以往，在激烈的城市競爭中，京滬的壓力也會非常大。城市的競爭力是人口，以北京爲例，它希望只要人才，但不要忘了，人才不只是公示的那6019位超級精英，更是龐大的年輕羣體。

　　這一兩年，除了北京和上海，廣州深圳武漢成都西安杭州南京長沙成都等城市都在加大馬力吸引人口。其中，石家莊今年已經真正實現零門檻落戶。這些城市動作頻頻，搶收最後的流動人口，而人口的規模化流動正在減弱，老齡化壓力越來越大，京滬不可能不看到這一點。

　　所以，昨天公佈的這份通知，已經180度大轉彎。按照最新的文件精神，要大幅增加落戶規模，簡化積分項目，讓社保和居住年限分數佔主要比例。這意味着在北京和上海穩定工作時間越長，積分落戶的可能性越大。年輕人，當你把青春奉獻給京滬之後，未來也大有機會能夠獲得這兩座城市的市民身份。

　　京滬嚴苛的積分落戶是嚴格限制超大城市人口規模的策略的產物，北京這兩年，走了多少人是公佈了，但來了多少人，沒人敢說。

　　到底京滬會如何執行這份文件的精神，目前還不得而知，但我可以肯定的說，在京滬奮鬥十年以上（穩定工作穩定社保）的這批人，未來落戶的可能性非常大，如果你打算紮根於此，此時不應撤退。

　　迴歸到樓市，這份通知從根本上明確一點，所有城市要加快農業轉移人口落戶，算是棚改結束，貨幣化安置進入尾聲後的一種接力措施。如果不做這種接力，未來三四線樓市會加速進入衰退期，而有了這種接力措施，這些城市大概率會陸續推出一些優惠購房政策，來延緩衰替過程。

　　對於一二線城市來說，房地產中長期有了人口層面的支撐。他們在吸引人口的能力上有先天的優勢，對於年輕的農業轉移人口來說，從縣城到地級市，再到省城的逐級爬升的過程已經是過去式了，未來他們會直接跳到省會城市落戶，而年輕人的定居，老年人也大概率會跟隨過來。

　　至於一線城市，人和房的矛盾仍會長期存在，隨着這份文件的落地，京滬也必然會放低姿態，降低落戶門檻，長期來看，樓市也會有支撐。