大部分城市的價格窪地，其實已經被抹平了
最近遇到很多朋友經常會問我一句話
“你說一線城市是不是要開始漲了”
我再進一步問他們判斷的理由，都很亢奮的說因爲目前全國普漲已經差不多到尾端了，很多三四線已經翻了一倍了，接下來就要輪動一線城市了
就跟上一輪一樣，一線漲完二線漲，然後再到三四線，價格隨着城市能級一層層傳遞
聽起來很有道理對不對，但我一直覺得中國的樓市想要對照着以往的經驗再來走一遍是很難的
最核心的原因還是因爲中國的樓市受政策影響的波動實在太大
房價上漲的邏輯，已悄然發生了改變
01
以前說房地產，短期看金融、中期看土地，長期看人口，其實正確的解讀應該是，房地產短期看政策，中期看政策，長期看政策
2018年樓市有個大前提叫“房住不炒”，2019年最重要的一句話叫“因城施策”
這句話實在太重要了，所有人都應該在心裏默唸100遍
爲什麼這麼說，就像我剛纔在前面說的，前幾年有個這樣的現象，上海和深圳先領漲，漲完以後杭州蘇州接着漲，然後再逐層傳遞到周邊的縣城，對不對，房價是具有很明顯的傳導機制的
但在“因城施策”的機制下，這樣的一個傳導機制就徹底失效了
以前是中央定一個基調，然後大家全部嚴格執行，現在就是沒有明確的基調了，甚至在會議上也不怎麼提房地產或者就是如果要提也是提的很模糊，大家全部按照自己的理解去執行
從本質上說，樓市其實已經被割裂成無數個區塊，然後各種能量在不同區塊內流動
現在的情況就是每個城市都要理解基調，然後再根據自己的不同情況做一些小調整，可以鬆一點，可以緊一點，都沒有關係，最核心的就是要因地制宜
這就是爲什麼我們看到有那麼多的城市在2018年或是在2019年，都有要麼看似很鬆或是很緊的信號，很多城市都不一樣，並且城市互相之間其實也沒有任何的聯繫
所以就有一個特別重要的現象，就是從去年開始，地產正式告別了雨露均沾，出現了特別明顯的兩極分化，城市的裂變比想象中的還要厲害
換句話說就是，整個地產的賽道其實已經沒有什麼標準答案了
你沒有辦法說這個城市出臺了這項政策然後另一個城市肯定會馬上跟進，不能說杭州鬆綁了估計蘇州馬上也就快了，每個城市都出現了劇烈的分化，每個城市都不一樣了
相當於在各個板塊之間，房價失去了傳導機制，獨立存在了
02
還有就是這兩天被刷屏的發改委要求除特大城市外全面放開落戶條件的文件
其實，在一城一策的條件下，哪怕發改委不要求，大量的二三線城市搶人，其實已經不是什麼新聞了
只是，讓我們沒有想到的是，後來的門檻被不斷的降低，從碩士、本科、直到大中專、職高，城市搶人的“限度”，正在被一遍遍的刷新
其實對於政府而言，這個政策根本就不是針對房地產市場出臺的，很多人都直接把這些政策理解房地產市場放開了或是是政府又要賣地了，這麼理解本身是存在偏差的
這種對於落戶政策的全面放開，其實就是針對戶籍政策的意向重要改革，但是導致的現實後果就是會直接影響人口的流動從而對房地產市場產生巨大的影響
大家可以想一下，如果越來越多的強二線或是三線城市都像石家莊那樣變成了“零門檻”或是很低的門檻就可以落戶，導致的最直接的後果是什麼
就是整個四線及以下的城市都會徹底失去價值，很多沒有產業的城市都會出現比較巨大的人口外流
然後好的城市城市一旦放開了口子，大量的人口都會被吸引到那些有價值的，有產業的省會和二三線城市去
在戶籍制度鬆動的背景下，強者恆強，弱者更弱，好的城市將會聚集越來越多的人，差的城市人口就會不斷外流，因此，影響房價的就不是前期所謂的板塊輪動效應了
更多的受到供需的影響，受到流入人口的影響，受到產業政策的影響，換句話說就是，如果這個城市未來有很強的發展預期，則越會吸引到人，未來的整個房價也就會越高
這個城市如果底子很差並且整體發展出現了停滯，則整個房價也會跟隨着停漲，因爲缺少了願意接盤或是能夠接盤的人
換句話說，隨着大量的城市放開落戶的限制後，人和錢的流動都是很自由的，他們願意流去的地方，纔是未來房價上漲的區域
在接下來的時間裏，城市房價的比拼，是真正意義上的城市綜合實力的比拼，是人才吸引力的比拼
想要依靠板塊輪動判定房價，整個失真度會很大，因爲干擾的因素正在越來越複雜化
03
還有一點值得關注的是，經過一輪大牛市以後，大部分城市的價格窪地，其實已經被抹平了
在這種情況下，資金流動帶來的整體獲利空間將被縮小，資金流動的原始動力將被極大的削弱
就是在全國絕大部分的城市，你幾乎很難找到什麼窪地了，絕大部分城市的房價已經充分體現了經濟的發展程度
甚至有一部分的城市由於棚改，激活了很多新的置業需求以及投資衝動，已經透支了未來的房價
在這種情況下，其實就是大量的城市已經接受了投資跨越式的發展，但是，這並不意味着三四線以下的房價漲幅會戛然而止
前幾年，國開行等金融機構，搞出了一個叫PSL（抵押補充貸款）的東西來幫地方政府推進棚改，其實就是一種期限較長，但利率較低的貸款
通過這個PSL，可以大量的給三四五線城市輸血，更重要的是，在政府層面，依然在積極努力的推進棚改，每個省份和重點城市都有對應的目標，都要確保去完成棚改的目標
因此，三四五線城市因爲棚改帶來的整體紅利和發揮的作用還將持續下去，這種價格的長尾機制會被拉的很長
換句話說，很多人現在來判定說三四五線城市的房價已經見頂了，馬上就要輪動到一線城市，其實還真不一定
但是，需要重點提醒的是
雖然價格窪地正在消失，但我們仍要努力尋找那些正在劇烈成長的城市，在這些城市，帶動房價上漲的，其實就是城市本身的價值
我們需要特別關注那些被整個國家重點投資的城市，比如長三角、比如粵港澳大灣區，這些超級城市將會承擔更多的產業、更多的人口以及更好的經濟能級
由於國家戰略的規劃，相當於是整個國家的資源都往這些重點區域傾斜，最後就是這些城市羣一定都會一起被發展起來，越來越多的資源在這些城市羣裏匯聚和流通
一線城市因爲本身要保持特別可控的狀態，但同時又要保證經濟的持續發展，所以就只能讓一些人在環線發展和聚集，讓一線城市帶動周邊發展，這點很重要
如果說要重點關注的話，環一線城市起碼要比全國90%的城市都要好很多，而城市房價的上揚，在未來，大概率就會發生在這些城市身上
04
從2019年開始，真得不會再有全國統一的房產市場了
房價的波動和走勢將會越來越依賴各種細枝末節的敏感
無論是從政策的導向還是市場的反饋看，房地產的調控政策也將越來越細緻，因城施策將成爲房產市場的新常態
房價，將越來越體現城市應有的內核本質和價值
我們在低頭做事的時候，也別忘了擡頭看天
房價波動的信號正在這混沌的市場裏悄然轉移
以上爲正文，來自R先生
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