這是鬱亮在今天上午的發布會上說的話。

今天上午，2017萬科A年報新聞發布會上，除了對去年業績的說明以外，董事會主席鬱亮對於未來房地產行業的一些解釋可圈可點。

萬科舉行業績說明會上，董事會主席鬱亮就此前發布的業績進行說明。早盤，萬科A(000002)放量上漲，盤中最大漲幅一度超5%，早間收盤漲2.08%。萬科昨日披露年報，萬科A去年盈利280億同比增長33%，擬10派9元。在此，鬱亮接手王石後第一份成績單出爐。

鬱亮對於未來房地產行業的解讀值得思考，他對於過去中國房地產行業畸形繁榮的現象做出表示，認為一方面是由於二十一世紀國內的城市化進程影響了房地產行業，居民對於房源產生了強烈的需求，商品房因此有了用武之地；另一方面是在需求背後，房地產行業炒房現象嚴重，且隨著對於住房本身的需求提高，人們對於住房服務的需求卻無法得到滿足，跟不上物質節奏。

鬱亮表示，對於房地產行業來說，現在問題不是房源短缺，無法滿足需求，而是出現分化。由於過去二十年房多服務少的現狀，房地產服務無法跟上房子本身。

「房地產企業需要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。對行業我們有三句話需要記住，第一句，關於房子的定位是用來住的，不是用來炒的；第二句，是關於租賃；第三句，讓全體人民住有所居。萬科將把城市配套服務商定位進一步升級為城鄉建設與生活服務商，並具體細化為四個角色：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。」

萬科鬱亮，在今天參加萬科股東大會上，發表對房地產市場的最新觀點，就包括這句話：房價單邊快速上漲時代，已經結束。

這句話，份量很重，讓炒房者和房地產從業者壓力很大。

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一，回顧鬱亮的講話內容。

我們需要了解和掌握，鬱亮講話的全部內容，才能更好理解他的意思。

鬱亮原話：現在房地產的矛盾，不再是短缺的矛盾，而是不平衡的矛盾，出現了分化。過去20年我們的房子蓋的太多，但是配套服務臺滯後，一個經濟體成熟滯後，圍繞房子的服務比房子本身更加重要。可以非常明確的說，中國房價單邊快速上漲時代，已經結束。如果只靠房地產上漲賺錢，那麼，以前怎麼賺的錢，以後就怎麼還回去。

二，鬱亮講話的關鍵詞。

1，房地產矛盾是不平衡的矛盾。

說明很多年之前，大家還是覺得房子不夠，現在房子是過剩了，但是，房子的服務卻沒有跟上。

2，房價單邊快速上漲時代，已經結束。

說明鬱亮認為房價不具備繼續持續上漲的可能，他比較擔心很多地產商，只是純粹賺房價上漲的錢，因為這些錢是沒有技術含量的，這樣的地產商還會虧回去。

三，如何理解鬱亮的話。

1，房價上漲結束，意味著提示大家不要再去炒房。過去很多人，通過炒房獲得很好的收益，更有甚者還去借錢炒房，為了買房子，現在還欠銀行很多錢。炒房者，依靠炒房賺錢的人們，一定要小心，注意風險。

2，房地產服務業的機會。我們住在自己的小區裡面，確實感受到物業的服務很少，也很差。每個月交幾百元物業管理費給物業公司，它們沒有提供很好的服務給我們。因此，房地產物業管理方向，將是很有前景的發展產業，最近幾年很多物業管理公司紛紛在香港上市，就是一個信號。

3，房地產的薪酬待遇。過去房地產行業，利潤很高，房地產從業者一直拿著非常高的薪酬待遇。房價持續上漲的時代結束，意味著房地產從業者的收入，也將進入下降時代，這個現象就如現在銀行業的情況，很多銀行的朋友收入明顯下降。

4，房地產公司的股票。股民必須注意房地產股票的風險，過去這些股票依然賣房子的收入獲得利潤，未來房子很難賣，房子也無法漲價，這些股票的業績壓力將很大。

四，房子與人生。

房價已經上漲十幾年，很多人的信仰都住在房子裡面，這是很危險的事情。我們的人生，不僅僅是隻有房子，而應該有自己的工作和生活目標，為自己的人生目標而奮鬥。我們的信仰，應該住在夢想裡面。

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對於這個問題，每日經濟新聞編輯郭鑫認為：

萬科，作為A股房地產市場的龍頭，一舉一動都備受投資者關注。3月27日上午，萬科在深圳大梅沙總部舉行了業績推介會，萬科鬱亮在全面接棒王石之後，首份全年成績單交於大眾，引起市場的高度重視。

值得關注的是，在這一次業績推介會上，萬科鬱亮的一個觀點卻引起了社會各界的關注。根據《每日經濟新聞》報道，萬科鬱亮在會上表示，過去20年為什麼中國房地產市場如此繁榮，一個重要的原因是中國出現了前所未有的城市化，出現了旺盛的需求和住房的短缺，這在以前是靠商品房來解決的。鬱亮認為旺盛需求的時代已經結束了，全面短缺的時代已經結束了，中國房價單邊快速上漲的時代已經結束了。如果只靠房地產的上漲賺錢，以前怎麼賺的錢，現在怎麼還回去。

對於對行業的趨勢判斷，鬱亮用三句話總結了新時代：關於行業的定位，堅持房子是用來住的，不是用來炒的；關於住房制度，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度；關於行業要實現的目標，是讓全體人民住有所居。

其實，回溯過去幾年的資料，對於房價快速上漲時代結束的言論，各方都有表態，但似乎市場以及高層都沒有給出肯定的答案。對於國內房地產市場的走向，房價還能不能漲，究竟還要漲多少？很多人都想一探究竟，但事實上房價的影響因素比我們想像得更為複雜，涉及的問題更為繁瑣，已經完全超出了市場的心理預期。

追究房價快速上漲的原因，無疑是中國城市化的產物。然而，從近些年各地方以及高層的策略來看，維繫房價的穩定是主旋律。去年，各地紛紛出臺最嚴限購政策。在調控趨嚴的背景下一線房價穩中有降，多數熱門城市炒作熱潮有所降溫。

根據黨和國家的要求，「房子是用來住的，而不是用來炒的」這一定位在未來相當長的一段時間內將會存在。與此同時，隨著高速城市化進程的逐漸變化，無疑逐漸影響到未來國內房價的上漲根基。由此一來，對於近年來不少上市房企也逐漸做出了不少的轉型舉動，而對於以往專註於住宅開發與物業服務的萬科，也逐漸向城鄉建設與生活服務商加快轉型，並進一步實現自身的業務延伸，以更好適應未來房地產市場的發展大環境。

房價單邊快速上漲時代已結束，未來房地產市場可能將更多地針對於內部需求的結構端，如何讓年輕人有尊嚴的生活，買得起房，將會成為市場關注的問題。房地產企業需要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。

我個人覺得，這句話的意思是，未來不會只出現房價上漲太快，其它都不漲的現象。

首先，我們之所以抱怨房價高，是由於我們身邊出現了許多奇怪的現象。尤其是發生在中小城市或小縣城。房價上漲速度最快，做生意不好做，掙錢也不太好掙，工作收入漲幅超不過房價。去年全款今年變首付的現象也會出現，房價收入比逐漸升高。這也導致了人們開始抱怨房價高。

其次，房地產的快速上漲，會把周圍的經濟資源都吸過來。大量的資本進入房地產市場，會使房地產泡沫越來越嚴重。但其它經濟卻相對蕭條，導致越來越多的實體經濟資本繼續流入利潤較高的房地產行業。而我們此輪調控措施，徹底把房地產的資金源頭全部堵死，禁止房地產融資，同時嚴格限購，提高房貸利率，嚴格堵死資金大量流入房地產行業。使炒房沒有了土壤，資金自然也會流入到實體經濟。

最後，房地產的資金大量回歸實體，會使實體經濟有了資本效應，再加上國家的扶持，使實體經濟欣欣向榮。這樣做生意的錢就好賺了，人們的收入也會顯著提高，人們的生活品質也越來越高，房價收入比降低。就不會出現房價單邊上漲的現象，所以他的這話就是這意思。

相信未來房子問題會解決的。

隨著房價管控，建設用地增加，以前由開發商自主或主導的定價方式已經一去不復返，今後的房價勢必會更加理性。開發商本身去庫存和資金周轉的壓力、政府對炒房者的打擊和對房價的管控、普通購買者因利率上浮造成購房成本的增加，三者共同作用下房價肯定會更加理性，更加「接地氣」。

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