萬科今年將做10萬間長租公寓，殺入租賃市場，你怎麼看？
好吧，來說說房屋租賃這門生意吧。
萬科今年將做10萬間長租公寓，殺入租賃市場，你怎麼看？
直接給結論，不僅僅是萬科，目前所有的長租公寓生意，均不看好。
注意哦，我說的是長租公寓，房屋租賃如果從物業形態分，有寫字樓，店面，住宅（包括所謂的普通住宅，豪宅，公寓），如果從租賃期限看，分短租和長租。所以本次我們主要探討的是，房屋租賃市場裏的，長租，公寓。
為什麼不看好呢？首先來看看目前國內長租公寓的幾種運營方式。
類型一：業主小助手（一不小心起了這麼個萌萌噠的名字）
運營公司幫助零散業主管理出租房，簡單說就是房屋租賃託管，此類公司將業主的房屋進行簡易的軟裝佈置後，再通過自身資源（線下門店和線上平臺）將房屋租出去，並且在合約期內代替業主為租客提供一系列的生活服務，這類公司的主要盈利方式就是向業主收取一定的服務費用。
類型二：二房東
運營公司找到合適的整棟樓物業，例如廢棄廠房，經營不下去的ktv，快捷酒店等，與物業持有者簽訂長期租約後將整棟樓重新設計成每間不超過40平米的公寓房，並配套公共功能空間，例如咖啡廳，健身房等，再通過自身渠道出租，租金是其主要收入來源。
類型三：開發商模式
地產開發商自建自租自運營，同樣，租金是主要收入來源。（本題所說）
既然租金是長租公寓的主要收入來源，那麼長租公寓若要有較好的盈利結果取決於兩方面，房源數量和租賃單價，我不看好的原因也正是在這兩點上。
房源數量：
為了獲取可租房源，前期投入的資金成本是巨大的，例如二房東模式下，房源獲取成本大致有：付給物業持有者的租金，物業改建費用，室內硬裝軟裝費用。開發商模式下則是拿地和建設費用，室內硬軟裝費用。然而這並非問題所在，真正的問題是，這筆前期投入資金短期無法收回，因為長租公寓可算為持有型物業，具有回本週期長的特點，那麼持續增加房源必然需要持續獲取大額低成本的資金，而此類資金的獲取難度巨大。
租賃單價：
你有沒有想過，為什麼長租的都是公寓？而不是，例如，長租舒適住宅，長租豪宅，長租湖景山景海景房……因為租的起好房子大房子的租客被賣房市場消化了，國內絕大多數城市買房的性價比是高於租房的，所以有個首付就自購了，哪怕面積小點。所以長租公寓的用戶羣體都是年輕一族，個人經濟能力上沒有達到購房的門檻，又不願屈居於差環境的出租屋，願意犧牲居住面積追求環境。所以對症下藥，長租公寓運營者靠輸出自己的設計，管理，服務，賺取租金上的溢價（舉個例子：同地段下，50㎡房子月租2000，短租公寓35㎡租2500）大致就這個意思。但是，這份溢價的天花板太低，還是剛才的例子，如果40㎡的長租公寓租3500，那麼年輕一族的選擇還會是長租公寓麼？所以租金的上漲程度只能隨大市，用好產品租高價格的空間太狹窄。故，長租公寓的發展還得把精力放在增加房源上，這樣就又回到第一個問題上了，哪來那麼多的低成本資金呢，在這個人人都追求短期利益的商場上。
你可能會想，能不能除了租金還掙點別的錢？例如: 二房東和開發商模式下，在公共空間搞個健身會所，開個咖啡廳，或者再不濟來個小賣部賣點煙酒？目測可行，實際不靠譜。長租公寓對物業空間的利用優先順序上，房間為主，這樣留給公共空間的面積極為有限，需要大面積經營場所的業態基本搞不了，小面積的又不賺錢，即使面積上滿足要求，招商上又會受限於硬體、地段、租戶人數，昭示性等諸多因素。那麼
長租公寓是不是沒搞頭了，其實也不是，我們來看看國外的搞法。
國外的長租公寓生意簡單來說就是，投資方+運營方+接盤方，在這個過程中，投資方多為金融機構，他們具有獲取低成本資金的能力。運營方服務於投資方，靠輸出選址，規劃，設計，運營等專業技能來賺取傭金，待公寓運營成熟，實現穩定的租金現金流後，投資方將其包裝成優質資產整體出售給其他基金公司，實現高額收益並且退出。
國外的運營模式和國內的區別在於，細分。也就是讓專業的人去幹專業的事。
所以國內的短租公寓還有一段艱難漫長的路要走。
好了就寫到這吧，歡迎在評論區討論。
根據2015年的數據，美國居住消費佔GDP比重為12.5%，英國為15.7%，德國為12.1%，日本為14.1%，中國只有6.7%，居住消費主要包括租金、物業管理、裝修等等。與國際水準比較，我們國家的租賃市場還有很大的發展空間。
現階段，北上廣深等一線城市的租房市場需求量是很大，但基本上是以房東、二房東放租為主，只有少數幾傢俱有規模性的服務商，鏈家旗下的自如公寓、雷軍投資的YOU+、中航信託投資的魔方公寓以及萬科開發的泊寓等。
大力發展住房租賃市場、實現租售並舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一。國務院此前出臺了一系列關於租賃市場的支持政策，在稅收、經營費用、安全管理等方面有了明確的規定。但是需要解決的問題還有很多：
商業模式，租房租賃中關於住房的提供有兩種模式：「自建」模式和「包租」模式。「自建」模式是很難行得通的，假如萬科用可以出售的新房來做長租公寓，租金回報率大概只有3%，如果加上稅收20%，最終的租金收益率只有2.4%。即便是政策上允許將商業用房等改建為租賃住房，將土地用途調整為居住用地。以目前的地價和開發成本，投資成本不計利息也需數十年纔可以收回，這樣「賠本賺吆喝」的模式很難長期發展。另外一種就是「包租」模式——存量物業發展長租公寓。但是，面對只有3%左右的租金收益率收益率，如何找到持有資產的投資方便成了問題，這實質上變成了一個「資管故事」。現在行業內大多數創業公司都是通過風投融資，但是風投的資金畢竟是有限並且有時間期限的，很難支撐整個行業的持續發展，長租公寓發展需要更多更便宜的資金去持有資產，才能擴大規模、盈利，債券、私募、險資、房地產資產證券化都是租房租賃市場可能動用到的資金來源。但是這些不動產最終持有方的利益需求僅僅依靠租金收益是不夠的，現在包括萬科在內的行業裏的資本方願意大手筆投資，很大程度上還是看中資產升值的前景，但如果有一天這個資產不升值了，誰來接這個盤？所以，如何尋找低成本、可靠的資金成了這個行業裏最緊迫的問題。
長租公寓如何解決租房客子女入學教育也是很重要問題，許多家庭迫於買房的主要原因便是對子女教育的需求。近日，廣州市公佈的《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》中，第一次提到了關於教育方面的措施：租購同權。「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。」這可以說是中國住房租賃史上具有里程碑的一條措施，也希望租購同權的措施能有效的為租房客解決教育難題。
萬科有著宇宙開發商的稱號，多年的拼殺過來也證明瞭這臺戰鬥機的實力！此壯舉也在否認了一些對公寓有偏見的購買者。說到公寓的出租率和住宅的出租率！現在的租房者力量型主要集中在是年輕人，而年輕人對住的舒適都非常講究，而公寓就剛好能滿足！
公寓的使用功能和選擇的地段，細心的購買者都會發現公寓的地理位置，地段是非常繁華，或者是酒店附近，而公寓不止單單是居住一個功能，還可以是商鋪，還可以是公司！
投資的回報率來算，用來居住的租金高，還是租來做生意的租金高？！
只租不賣，開發商擁有100％的自持率。開發一個樓盤的資金不菲，麵包價幾乎是麵粉價的2.3倍以上才能盈利！沒有那個公司是慈善機構，做生意都是能為盈利為目的！提高租金是必然的！還有就是出售使用權！…
好像幾年前的廣州的幾次大徒遷，市中心的樓價買不起了把一批人往南沙，金沙洲遷。也出現了一些經濟適用房，廉租房！等。兩年前佛山的小夥伴們瞧不上自己本地的房子。可是廣州的小夥伴們嘗到甜頭了，馬上把目光方向佛山。所以在佛山地段好的物業大多數是廣州居民的。這兩年佛山漲起來了，佛山的居民也開始慌了，都學會想上車再說！然後就往肇慶，清遠購買了！
近期的租售同權，廣州成為試點！很多人都以為看到了希望，以後租房子也能享有購房者的待遇了！可萬萬沒找到第一個條件就是本市戶口，本市居民！說得難聽一點就是，針對沒有在廣州買到房子的，也沒有在佛山搶到房子的廣州居民！
一個朋友的事:去年一心想購買廣州的物業，看增城說太遠了不考慮，看佛山獅山太遠了不考慮！今年再看的時候只能在三水看了？去年本來可以在增城買三房的，現在只能在三水看兩房！
有時候回想一下這些政策:不是我們在選擇房子，是你能力可以在哪裡買房子！地段好的沒能力，夠能力的挑三揀四！
有能力的市中心，能力一般的二線，像我這樣沒能力也只能在這裡發牢騷生咯！
該搬磚了！加油！
其實我一直在思考一個問題，現在的房地產商的操作基本為拿地、貸款、建設墊付、銷售、回款、還貸……基本就這樣的一個資金鏈，至於長租的話就沒有營銷回款的環節，取而代之的是租金收入，那如果運營得好的話，整個項目的出租率能達到百分之百（假設），我相信光是租金的收入基本上就能抵過每個月需要對銀行的還貸，甚至更多，但是唯一的缺口就在於需要長期的還貸而不是解押，如果銀行做老好人，有能力長期房貸給開發商，就好比開發商為個人購房的形式，光是租金收入確實能帶來大量現金收益，即現金流！這個比信貸要來得實在，所以我認為在國家去槓桿的環節必然會減少信貸支出並回收現金……其實也相當於變相增加消費，拉動內需經濟！從中獲益方的也是提高收入的來源！
所以從這些方面來看是大勢所趨，唯一損害的只是不合法收入來源的房東和二房東而已……說白了就是那些在城中村整天打牌並且子孫都可以隨便去玩的家庭！
不知分析是否正確，求回復分享觀點！
在房地產黃金時代過去之後，越來越多的城市開始重視租賃市場的重要性。
7月19日，為穩定房地產市場合理預期，促進房地產市場平穩健康發展，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》。值得注意的是，該《工作方案》中提出了中國住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施：租購同權。
在廣州之外，住建部等九部委也發文，要求加快發展住房租賃市場，深圳等12個城市被選為首批開展住房租賃試點的單位。對於發展租賃市場，深圳其實已走在前列，特別是長租公寓市場早已呈現出爆髮式增長。如今，租賃市場的風口又至，市場對深圳長租公寓市場是否又多一分期待？
中金公司認為，長租公寓市場巨大主要原因如下：
我國流動人口覎模巨大。2015年我國流動人口覎模達2.47億人，佔總人口的18%，租房市場規模已經突破1萬億；
租金增速進落後於房價增速。仍一線城市的事手房房價和租金漲幅對比來看，2015年之後房價和租金漲幅逐漸出現分化，事手房住宅價栺指數漲速顯著高於租金指數的上漲；
一線城市租房供給不足。仍供給端來看，國際城市的租賃房屋佔比均在40%以上，而上海、深圳和北京的佔比均處在20%-21%之間，租賃房屋供給嚴重不足。
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現在貌似還沒有聽說有人是野地裏出生的，其實大家都有房，只是房子在你不想永久常住或暫時不想住的其它城市或鄉村。但大家都要有工作，因為大城市肯定機會多，都往裡擠，腫麼辦？買房or租房，就是問題答案。為了你懂的的土地經濟，以前過分一頭強調買，導致房價高的離譜，長期這樣，外匯流失嚴重，經濟承受不起了呀，再考慮上以後的經濟增長下滑，還要保持房價不能大跌，租的政策就順其自然出來了，這個出租政策估計也醞釀有幾年了，這就是那些聞內幕風而動的城市過去一年房價翻了跟頭的原因，就是讓你買不起呀，坑爹吧。那萬科這些狗腿子貨色還不懂見風使舵嗎？懂了吧。
作為房地產市場的衍生產品，房屋租賃市場目前來說應該還是處於藍海階段。
其一因為目前這個市場里居住房的供應方基本都是個體，主要就是房東、二房東，沒有特別大的、全國性的資本大鱷經營這個市場。
其二，因為目前積累房地產市場泡沫還未釋放，房價居高不下，而房地產市場庫存又是出奇的高，全國居民存款近年大幅縮減。中國房地產市值，是美日房地產市值總和。300萬億房地產，比貨幣供應量160萬億超出了90%，是GDP的4倍。但要知道貨幣供應量都是被貨幣創造出來的，是通過貨幣乘數一輪一輪乘出來的，央行手裡根本沒那麼多錢，在央行的資產負債表上，儲備貨幣只有30萬億左右，這纔是基礎貨幣。如果拿基礎貨幣來比較只有房地產市值的十分之一，換句話說如果拿央行的基礎貨幣全去買房子，房子的價格要跌90%。還可以比喻為房子根本不需要擠兌，只要有10分之一的房子持有者套現離場，也就意味著我們將耗幹所有貨幣。27萬億基礎貨幣，對應的是差不多4萬億美元，現在的外匯儲備根本支撐不了10分之一的房子持有者套現離場。這麼算，您是不是就清楚了？銀行為什麼要停止貸款了，說白了就是不能讓你們離場，你們互相之間接盤我們不管，反正不能讓銀行變成接盤俠，因為這個盤子根本就接不起。
但是在城市生活的年輕一代總要有房子住吧，也就是說現在中國房地產的大的趨勢就是房子多，但買得起的人少。怎麼辦？既然沒有那麼多錢消化房地產市場，那麼租還是租得起的吧。所以我覺得房租租賃市場是現階段住房市場的新趨勢吧。用形象一點的比喻就是房屋買賣這條房地產市場的大動脈循環已經不像之前那麼順暢了，現在就只能靠房屋租賃這條微循環來緩解房地產市場的壓力了。
這一趨勢在國家政策上也有體現，國家今年也出臺了相關鼓勵廉租房市場發展的政策。所以我對萬科這一中國房地產市場的老大哥轉而經營房屋租賃市場的效果還是持有期待的。其實在萬科之前就已經開始有大的企業開始經營這一市場了，比較有名的像鏈家旗下的自如，做的就已經很不錯了。我覺得後續會有更多資本進入這一市場，希望這些地產商不要把房屋租賃做的跟現在的房地產買賣市場一樣吧。
長期租賃房針對國內羣眾來說目前應該還存在較多不安全感，畢竟非獨佔性質得到認可的程度較低。價格問題是否能得到保障，配套管理是否完善，房價如果放緩，中途退租將是常見。政策不確定性很大，必經有經濟適用房的前車之鑒，執行力很差，承建方完全為了任務去應付，不遵守市場規律終會爛尾
在中國租售比世界最高的背景下，萬科為了贏利，租金要求比如一居室在杭州要4000元，二居要6000元，比同地段二手房租金高至少50%，比非主城區蕭山餘杭臨平至少高1倍至2倍，大學生、計程車司機、各行業工人和商業銷售餐飲服務人員會接受嗎？遠方留守孩子教育、父母的養老和生活改善均需要這筆錢是剛需錢。
最近國內許多報道稱，許多地方已經出現「長租房」項目。
有些已經開始運營，有些還在建設中，看起來似乎有點「星星之火，可以燎原」的意思。
「長租房」，也稱「長租公寓」，是近幾年房地產市場一個新興的行業。
主要是將小戶型的房屋進行裝修改造，配齊傢具家電，出租給上班人士。而且一般來說，租賃合同大多數最低要簽一年，所以稱它為「長租房」。
據統計，目前國內大中城市，長租房市場預期份額會佔整個房屋租賃市場的20%—25% 左右。
但是小編認為，種種原因使得這個行業較為難以普及，甚至5年內難以達到租賃市場的20% 。
房源不會太多是首要原因，目前投資長租房項目的都是一些財大氣粗的大公司，他們是本著長遠戰略眼光投資的。
但是這個市場還充滿了許多未知，使得較小些的公司不敢冒然涉足。所以，短期內可供各種人羣選擇的房源不會太多。那麼，短期內能夠享受「長租房」的人數也就難以增長了。
而長租房收益又很慢。所以，許多開發者都爭相走利潤大的高端路線。再加上運營、物業等環節，使得長租房的價格普遍偏高。
所以，前段時間萬科的長租公寓，出現一個長期合同簽下來，租金達到百萬的例子。這就將很多收入不高的人羣擋在了門外，限制了長租房的普及。
其實現階段各項機制還處在摸索中，各地長租房的運營也是處在剛起步的階段，許多地方還需要完善。況且，國家扶持政策的落實也是需要一個摸索的過程。
這樣看來，「長租房」這種看起來很不錯的「新事物」，要想讓眾多房客們接受還要很長的時間，至少五年內它的市場份額也是極有可能不會漲太多的。
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