導語

　　2019新徵程 新夢想

　　3月20日，2019中國房地產開發企業500強測評成果發佈會在北京圓滿落幕。備受關注的“2019中國房地產開發企業500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的測評工作，已連續開展11年，相關測評成果已成爲全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

　　本次發佈的《2019中國房地產開發企業500強測評研究報告》指出，2018年政策調控軌跡由逐步收緊到略有鬆動，隨着“因城施策”的逐步貫徹實施，各城市市場分化愈加顯著。企業方面，百強房企市場集中度繼續提升，年內千億房企數量達到30家，創歷史新高。龍頭房企憑藉自身在拿地、融資等方面的優勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業務佈局，保證業績的穩定性。中小房企則因地域限制，業績出現較大分化。

　　直擊峯會現場

　　主持人開場

　　中國房地產業協會副會長張力威

　　馮俊致辭

　　中國房地產業協會會長馮俊

　　中國房地產業協會會長馮俊發表“‘強’之基礎——高質量發展”的主題演講。馮俊在現場表示，“我理解什麼是強？強最根本的是建立在高質量發展基礎上，實現高質量發展不僅僅是把房子蓋得好，能夠賣出去，最重要是要達到五個條件：第一步，實現讓每個家庭都有一套符合健康文明標準的住房，有獨立的衛生和廚房；第二步，實現每人一間臥室的水平；第三步，每個家庭除了廳以外的居住空間達到N+1；第四，需求管理到位；第五，提供優質產品。”

　　馮俊提出，高質量發展是供應體系完善，在市場發展當中一定不能忘了總有一部分人羣是不能通過自己的能力，或者不能通過勞動收入來在市場上獲得合適住房。但是我們供應體系發展到現在，市場化程度確實很高了，但是隨着房價不斷上漲，羣衆的支付能力在不斷削弱。能夠在市場上獲得家庭的比重是越來越小，需要政府提供保障的人羣越來越多。我們整個供應體系當中，租售的比例不合理，1998年房改以後，基本沒有租賃住房供應了，現在整個租賃住房供應裏私人部分佔98%，在發達國家裏私人市場租賃住房供應是50-60%，其它是政府、房產商、社會組織供應的，我們這三個部分只佔2%。城鎮化過程中，新就業的人羣，新移民沒有事實積累，收入比較低，就業不穩定，要完全通過購置方式解決住房問題是十分困難的。在整個房地產市場供應當中有兩個很重要的任務：第一爲支付能力不足的家庭提供住房保障。第二爲通過租賃方式獲得住房的家庭供應足夠的住房。

　　丁祖昱：500強測評成果發佈

　　中國房地產測評中心主任、易居企業集團首席執行官、上海易居房地產研究院副院長丁祖昱

　　在發佈會現場，丁祖昱揭曉了500強榜單。對於榜單前十強丁祖昱表示，恆大集團再次蟬聯第一，全年銷售金額達5513.4億元。萬科上升1位，排名第二，碧桂園排名第三。融創、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位，入榜的500強企業資產規模正在穩步增長，淨資產增速逐漸回升。

　　對於榜單成績的變化幅度，丁祖昱表示，百強變動相對較大，入榜次數10次及以上的企業有29家，有2家企業首次進入百強。相對來說，10強、20強、50強變動小，20強同比變動率爲10%。其中，萬科、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤、富力、綠地、世貿、金地等10家房企已經連續11年進入20強。

　　從房企銷售規模上分析，丁祖昱表示，500強房企銷售再創新高，恆大、碧桂園、萬科等30家房企銷售額達千億元以上，千億房企數量擴容至30家，多數房企完成業績目標。龍頭房企將繼續發揮規模優勢，房地產行業集中度持續提升。

　　從房企盈利能力上分析，丁祖昱表示，2018年，500強房地產開發企業淨利潤均值達9.67億元，同比增長27.72%；500強房企總資產收益率均值2.83%，淨資產收益率均值爲6.32%，均較上年有所提升，盈利表現良好。

　　此外，對於房企拿地情況，丁祖昱做出了分析，他表示2018年，500強房企拿地趨於審慎，土地流拍數量增多。恆大、碧桂園、融創、旭輝、中南、中海等多家房企表示放緩拿地節奏，一些房企下調2019年土地儲備量。

　　從社會責任上來看，丁祖昱表示，房企稅收貢獻穩步提升，積極履行社會責任。更多房企在保障房建設、道路、基建方面助力城市發展，對於貧困、較爲落後的區域、以及社會中需要幫助的弱勢羣體提供幫助，以實際行動投身公益。

　　周忻：現在強的地產商未來更有生命力

　　中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席周忻

　　在談到目前領先地產商的發展時，中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席周忻表示，今天地產商的強和10年前是完全不一樣的。相信所有地產商今年開會的第一件事情一定是做大主營，第二件事情是收斂、聚焦另外一個可能會成爲主營的東西。現在地產商做大地產業務的同時，很多強的開發商已經找到了第二、第三大的主營業務的體系，不管是機器人也好，車也好，旅遊也好，每家公司都有自己未來發展的一些東西。這11年中國的地產企業和地產相關企業發展速度非常快，地產商今天的強和2009年的強是不一樣的，今天的強是代表未來有更強的生命力，更強的競爭力和更強的發展空間。

　　在談到易居的定位時，周忻表示，易居還是易居，易居還在做服務，依然爲所有的地產商，所有的家居行業、物業管理公司等等做服務，易居是2B的服務：

　　第一個B是服務開發商的，成立25年來我們做的一件事情就是服務開發商，不管爲開發商賣房子、提供數據、測評、做媒體廣告、做電商、做營銷方案，包括爲內房股做克而瑞指數也好。

　　第二個定位，服務二手房的中小微，這是易居慢慢在做的事情。什麼叫中小微？有很多夫妻店的二手房公司，有很多幾個人的，幾十個人的房地產的營銷渠道公司，有很多物業管理公司，希望能夠在房地產交易類服務當中起到作用。我們做了房友平臺，服務這些中小微。

　　第三，今年1月8日做了發佈，從CRIC到CAIC，開使用了大的數據平臺做資管大數據平臺。中國房地產企業對中國最大的貢獻是造出了一棟棟的樓，這些樓不管賣掉還是自持它都有價值，都需要價值管理。那麼這就是服務資產者，提供大的資管平臺。當然未來還有其它服務。

　　2016年開始着重推的房友體系，去年1月份資管平臺將服務資產。易居依然是服務商。但是易居跟11年前的易居也不一樣了，就拿測評來說，11年前的時候測評的依據是開發商的銷售量，今天是綜合的。易居也一樣，伴隨着我們爲開發商，爲中小微，爲資產人提供不斷的服務，易居也在成長、也在發展。

　　任澤平：未來最好的投資機會仍在中國

　　恆大集團首席經濟學家、恆大經濟研究院院長任澤平

　　恆大集團首席經濟學家、恆大經濟研究院院長任澤平出席並作“中國宏觀經濟形勢研判”的主題演講。對今年經濟形勢的判斷，任澤平提出：

　　第一，中國經濟大概率會在年中觸底，全年經濟是前低後穩。

　　第二，資本市場否極泰來。

　　第三，最好的投資機會就在中國，未來10年、20年，最好的投資機會仍然在中國。

　　任澤平表示，中國的新經濟是非常活躍的，在過去的這些年，中國的傳統經濟只有個位數增長，但是中國的“互聯網+”和“+互聯網”行業保持了30%的強勁的增長。全球的新經濟獨角獸企業，最好的新經濟企業不在中國就在美國，中國的創新創業活力是非常強的。

　　過去這些年在中國階段調整、增速換擋大的背景下，出現了很多看空、唱空中國經濟的各種言論。而任澤平一以貫之的一個觀點就是最好的投資機會其實就在中國，其原因有三：

　　第一，中國現在人均GDP是9700美元，只相當於美國的六分之一，表明我們的潛力還非常巨大。

　　第二，城鎮化率，我們現在城鎮化率比到60%，發達國家平均80%以上。中國的城鎮化還有至少一二十個百分點，一二十年的空間。

　　第三，中國現在增速換擋以後，GDP增速仍然在5-6以上，我們仍然是美國的2-3倍。中國的經濟增速仍然是美國的2-3倍。

　　對於中美貿易，任澤平指出，我們要客觀承認，中國在開放領域還有很多功課要做，比如汽車關稅中國是25，這次要降下來。美國汽車關稅是2.5。很多行業還需要進一步開放，比如說金融，一些服務業、快遞業。我們認爲中國還是要做好自己的事情，貿易戰根本上是改革戰，對中美貿易戰有三個判斷：長期性；嚴峻性；打着貿易保護主義的遏制，我們要有效應對。

　　羅韶穎：變幻年代總有些東西不變

　　迪馬股份董事長、東原集團董事長羅韶穎

　　迪馬股份董事長、東原集團董事長羅韶穎出席並作“變幻的年代，總有些東西不變”的主題演講。

　　對於開發商對房地產行業未來發展的判斷，羅韶穎提出，在變化背景下有些東西是不容易變的，通過現象看本質，現象往往是變化多端的，其本質是不容易變的。

　　發佈會現場羅韶穎表示，在房地產行業大發展的過去十年，城市化率就增長了11.9。不光是城市化，還有一個邏輯是城市升級，第一波城市化的受益者在簡單粗暴中完成了城市化之後，這些城市還會繼續發展，城市化率未必上得那麼快，但是有很大的可能就是用城市升級作爲城市化的核心功能。

　　不大會變的底層和邏輯是市場和客戶的繼續分化。市場的繼續分化只要做了全國化佈局的地產商都有感覺，城市和城市的分化在加劇，甚至同一個城市裏面不同的地區區位的分化都在加劇。

　　羅韶穎還表示，走到今天還在繼續從事房地產行業的公司，經歷了那麼多輪的洗牌，經歷了激烈的競爭後，你的公司還在，不管是第幾名，都說明你的經營理念裏一定有很厲害的東西。下一個10年，中國的城市化，中國的城市升級裏面蘊含着大量的機會，首先你只有做好自己，並且要做好打持久戰的準備，你才能夠真正地在未來的10年跟城市共生長，跟中國經濟共生長。

　　張俊：規模是中國奧園必然的選擇

　　奧園集團副總裁、商業地產總裁張俊

　　奧園集團副總裁、商業地產總裁張俊出席發佈會並發表《新時期的質量增長之道》主題演講。他在現場分享了六個關鍵詞：週期、規模、模式、趨勢、優勢、應對。

　　週期：房地產最本質的應對能力是企業家對於房地產週期的應對能力，有經濟週期、金融週期、庫存週期、產能週期、房地產政治週期等。

　　規模：規模代表着江湖地位、綜合實力、行業排名、市場佔有率，規模是奧園必然的選擇。

　　模式：合適的時機選擇合適的模式。2015年-2018年有4倍增長。聚焦主賽道，聚焦以開發爲主業，聚焦所有的資源，這個行業擁有有廣闊的空間。

　　趨勢：人民美好生活的追求成爲下一階段房地產的關鍵詞，房地產由過去經濟助推器轉變爲穩定期，精細化、專業化、高質量的增長將成爲新的戰略模式。

　　優勢：聚焦增量，關注存量，通過收併購、城市更新、產城融合做大土地的儲備優勢。

　　應對：以現金流經營模式，未來追求資金快週轉，依然是一種主流的方式。未來城市的分化將會越來越明顯，尤其是對於中部核心城市，保證對城市圈的關注，應該成爲房地產企業的重要選項。

　　蔣達強：房地產行業未來都是10萬億+的市場

　　弘陽地產總裁蔣達強

　　蔣達強提出，資本市場看待好企業的時候是遵循一個三角模型：行業選擇、商業模式、管理團隊。這三者之間是構成了我們怎麼看待一個好的企業，或者有沒有選擇好的行業。

　　蔣達強表示，房地產行業不管未來怎麼樣，都是10萬億+的市場，這是擺到這個地方的。我們內部不太討論行業要不要堅持繼續做，而是蛋糕就在這個地方，大家沒必要在這個地方務虛討論。我們要更堅決、在純粹、更堅持才能在這個行業做的好。在主業方面我們就是地產和商業堅守着往前走，公司沒有達到一定規模之前，不要從事新的產業或者多元化的東西。因爲這兩個行業足夠大，足夠的空間讓大家發展。

　　王兵：房地產行業在創新、綠色化方面已成爲國家重要貢獻者

　　北新建材董事長王兵

　　王兵表示聽了各位行業大咖的演講後，猶如吃了一顆定心丸，這兩年一直擔心，建築材料行業轉型的事情。

　　王兵表示，房地產行業對中國經濟的貢獻，財政稅收的貢獻以及人民美好生活的貢獻都非常大。但是房地產行業也需要提高滿意度和美譽度，政府的認可度和市場美譽度與房地產行業的貢獻相比是不匹配的。建築材料行業一年5萬億以上的GDP規模，給別人的印象是沒有技術含量、污染環境、沒有貢獻和創新。對房地產行業、建材行業來講，我們已經可以說是世界最先進的水平。

　　此外，王兵還表示，房地產行業對國家的經濟、社會的貢獻是巨大無比的。我們作爲產業鏈的一員有責任進一步創新，把質量做好。因爲老百姓對房子目前還是痛點很大的。讓老百姓買房子，再也不用爲裂縫、甲醛、漏水困擾，讓政府看到房地產行業在高質量發展，創新、綠色化方面成爲國家節能減排重要貢獻者，成爲全球有影響力的自主創新的行業。

　　500強高峯對話

　　中國房地產測評中心專家委員會主任、上海易居房地產研究院院長張永嶽主持主題爲“新徵程，新夢想--2019房地產市場解碼”的全築2019中國房地產500強高峯對話。

　　路勁地產集團董事局主席單偉豹、福晟集團董事、執行總裁郭國強、鴻坤地產集團總裁袁春、中南置地副總裁甘玫、佳兆業集團經濟研究院院長劉策、朗詩綠色集團副總裁、朗詩地產北京公司董事長周青、仁恆置地集團有限公司執行副總裁王晞、上坤集團執行副總裁夏添、億達中國高級副總裁、億達科技新城董事長於大海、杭州老闆電器股份有限公司副總裁何亞東、上海全築建築裝飾集團股份有限公司副總裁孫海軍出席並致辭。

　　對於如何應對市場變化，孫海軍表示：“加快結構調整，優化產業在各類城市和區域之間，在產品各種業態之間，在商品區域化自持之間的配置比例，推動多樣化佈局，立足長遠，不斷提升企業的應變能力，以適應不同政策條件下的各種市場需求。加強風險控制，調整好資金在企業運營、產業投入和規模發展之間的比例關係，做好平衡。在確保穩健經營基礎上，尋求突破和發展。”何亞東表示：“電器和地產完全相關的只有廚房電器這個行業，燈、空調、建材住宅、酒店、政府、學校能用，廚房電器就只跟住宅相關，所以我們跟住宅完全相關，不管是新建的還是老房子。”

　　對於新徵程、新夢想這個話題，劉策在現場指出：“2018年整個行業非常悲觀，但是我在2018年年終會議上旗幟鮮明地提出來，就像今天主題一樣，我們要看到變化中的不變，當時給出結論就是房地產作爲15萬億的市場，如果連這15萬億大的賽道都玩不好，還玩其它賽道根本沒可能。”於大海提出，對於億達中國來講，2019年重點關注的是均衡。夏添表示：“產品和服務的溢價能力，是我們一直追求的。”周青則表示：“對優質的產品的追求就是大家永恆的主題，下一步房地產怎麼提升我們的產品質量是面臨的一個課題。今年深改辦12項重大改革有一項綠色生活和綠色發展的問題，對房地產行業的變革，也涉及到各個方面。北方去年以來超低能耗建築提得很多了，對優質產品的打造是我們永恆的主題。過去大家對房子的判斷是區位、面積大小、房屋結構，將來要關注的是不是健康，甲醛、新風、PM2.5，這些都是我們需要新加入的內容。”

　　王晞在現場表示：“新徵程、新夢想這個話題很大，用一句經典的話來回復一下，這是一個最好的時代，也是一個最差的時代。其實我們現在就到了這個路口，我來這裏開這個會很多年了，我們每一年在這個時候都有這種恐慌，無論形勢好不好。爲什麼呢？因爲市場是不確定性的，正是因爲這種不確定性給我們帶來了很多的機遇，也帶來了很多的挑戰。”

　　對於對一線的感覺，甘玫說：“一二線、三四線城市，二線城市不跟大家說了，大家比較喜歡。三四線城市，如果有產業、人口導入，有支撐的。我們只做區域裏主流的客戶，比如這個區域永遠說最想要的是剛需還是剛改，在這15萬億裏，哪怕1000億、3000億，所佔的分量都很小，我們只要把自己做好，我們的新徵程都應該不是特別嚴重的問題。”

　　“非常榮幸參加今天發佈會，我聽到現在心情非常好，”袁春表示，“因爲在1月份參加丁祖昱發佈會的時候，聽完心情特別差，因爲他對今年市場預測不樂觀的，聽完以後覺得2019年應該比2018年還累。但是今天聽完，看來房地產市場未來還有很長一段路要走，而且更高興的是老丁的口風發生了明顯變化。今年有可能會給大家一些驚喜，既然大家都不看好，對於地產從業者來說，至少不會那麼累。”

　　“新徵程、新夢想，我曾經在北京大學哲學系學過，有個思辨的毛病。應該是倒過來好點，先有夢想，再有徵程。夢想是代表着願景，征程是代表路徑，是不是新夢想、新徵程。”郭國強說。

　　2019年怎麼看？單偉豹提出：“新的一年裏政策放鬆了，感覺到今年不會很差。丁祖昱年初悲觀，不是他，是很多人，我從來反對的，預測不是第一線人的預測都是根據歷史的事實推演的，昨天晴天，今天應該晴天，在變化的時候都測不準，而且眼界放得不高不遠。研究院就看得很遠很高。2019年我絕對相信對房地產是好年，絕對比2018年更好，但是集中程度更大。新的征途，路徑來說，前年開始做房地產基金和文旅的項目，今年兩個文旅開館，明年有三個，房地產基金也不錯，上過一兩次當，現在還不錯，這方面發展是非常樂觀的。對我們來說另外一個戰區就是大灣區，大灣區開發整個政策出來對香港機會多了，但是是和深圳、廣州競爭的，機會來了可能人家拿走了，看企業在機會來的時候有什麼好的想法，有什麼迅速有效的行動，機遇是在那邊。”

　　頒獎環節

　　榮獲2019中國房地產開發企業500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”的企業代表上臺領獎。

　　附500強完整榜單：