產業地產成功運營必看的要素！

　　在國家宏觀調控背景下的中國房地產業面臨著很多的不確定性。房地產行業黃金髮展十年之後，遭遇有史以來最為嚴厲的調控之後，整個行業「痛苦掙扎」，開發商紛紛尋找出路，商業地產、旅遊地產、養老地產等都成為方向，就連在三年前被認為是「啃骨頭」的產業地產，隨著新城鎮化的深入，產業地產這塊「骨頭」已成為越來越多的地產企業追逐的對象。產業地產正作為一種新的模式將房地產開發推向更高的層次，進而實現土地利用、產業聚集、樓市興旺和城區發展的良性循環。

　　為什麼要轉戰產業地產？

　　現在很多房企轉戰產業地產，是因為三大誘惑：

　　首先是藍海誘惑。

　　傳統住宅市場、商業地產業與保障房領域，都已經成為紅海，相比之下，產業地產還是處於藍海階段，受到開發商的青睞。

　　其次，是土地的誘惑。

　　對於地方政府來說，能給地方經濟貢獻的產業地產受歡迎。地方政府首先考慮的是吸引投資、刺激消費對地方GDP和財政收入的貢獻。產業地產在這一過程中扮演著日益重要的角色。地方政府對產業地產會給予大力支持，土地出讓環節也變得非常靈活。對很多政府來說，產業地產可以是工業用地出讓，也可以是綜合類商業用地。一般來說，產業地產園區中都會有一定比例的住宅配建，開發商通過這部分住宅回籠一些資金。

　　第三個誘惑，是金融的誘惑。

　　從融資上看，園區類公司的融資優勢非常明顯。去年以來，房地產企業受到國家限貸政策的影響，開發貸大幅收緊，陷入融資難、成本高的困境。但園區類開發商依然可以通過多種渠道融資，且融資成本相對較低，明顯低於房地產行業整體融資成本。

　　產業地產成功運營的關鍵要素

　　1、打造全產業鏈運營模式，形成大跨度的專業運營能力

　　站在城市發展的高度，在城市建設開發的基礎上，輔助政府進行城市基礎設施的運營。以企業為主導的產業園區，企業既是園區的投資者和建設者，同時也是園區的運營者和管理者，以城市運營商的定位全方位地參與到園區乃至城市的建設和運營中，全價值鏈能力儲備和構架至關重要。

　　圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業產業優勢和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，既以經濟利益為導向，又注意兼顧長遠的社會效益，以此帶動城市和區域經濟的發展，順應中國城市發展的必然。

　　2、創新和優化資金解決方案為產業地產構建強大資金平臺

　　經過實踐案例研究，主要體現如下三種解決方案：

　　方案1：「園區運營+地產開發」雙線聯動完成長短結合和銷售持有平衡的有序開發格局。

　　該方案的最大特徵在於，通過「園區運營+地產開發」雙線聯動，二者形成良性互動，相互支撐。一方面，園區品牌提升區域價值，促進常規地產開發價值實現；另一個方面，常規地產開發反過來持續貢獻園區長線開發的現金流支持。

　　方案2：債務性融資和權益性融資並舉，構建多種融資渠道。

　　在產業地產開發方面，多數園區資金籌措已運用過多種融資方式――發行債券、開發銀行貸款、商業銀行貸款、財政投資、上市公司殼資源等，現有的資金渠道幾乎90%是債務性融資。在長期資本支持的資金匹配方面，存在很大問題。

　　行業內，加大權益性融資力度，已經成為更加具有生命力的一種長期資本支持合作模式。通過土地經營，引入戰略合作夥伴，共同開發建設產業項目，後期通過退股等方式解決產業落地和資金問題。如營口產業園蘭旗機場的建設，就是通過企業、政府和海航集團共同簽訂出資協議，共同開發建設產業項目。

　　方案3：設立基礎設施投資基金、產業投資基金，著眼於產業地產的良好發展前景和資產增值，完成產業項目早期或當下開發任務。

　　3．聚焦「產業線」和「政府線」，強化產業規劃落地和政府職能導入和支持

　　目前，國內的產業園區開發仍處於起步階段，缺乏足夠支撐，無論是產業轉型升級還是產業轉移，相關的政策支持仍顯不足，不具備明顯的驅動力；在項目概念、產業規劃、產業服務以及園區優惠政策等方面缺乏差異化，必須在此基礎上尋求新的突破點，實現守正出奇；國內產業園區的規劃大都是概念口號多而落地行動少，尤其以企業為主導運作的模式，在資源的整合力和推動力上明顯不足，產業規劃落地難。