開盤秒光、地王頻現、2000人深夜搶房……近期火熱異常的蘇州樓市在5月11日被按下“暫停鍵”，傳聞已久的蘇州樓市調控新政“靴子落地”。

5月11日，蘇州市出臺《市政府關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》（以下簡稱“《意見》”）。《意見》主要有5項內容，其中就包括對土地出讓的規範。《意見》指出，調整土地出讓報價規則，將土地出讓報價條件從定值調整爲區間設置，將土地競價超過市場指導價10%（不含10%）需工程竣工驗收後方可申請預售許可的規定，調整爲超過市場指導價5%～10%需工程竣工驗收後方可申請預售許可。將土地競價超過土地出讓市場指導價25%（不含25%）後轉爲一次報價出讓方式的規定，調整爲超過市場指導價10%～25%後轉爲一次報價出讓方式。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經營報》記者採訪時一針見血地指出，後續土地價格一旦超過市場指導價5%的水平，就要落實“工程竣工纔可預售”的政策，這顯然會增加相關開發商的資金約束，拿地方面也會更爲理性。另外政策也規定，具體土地出讓的規則後續要在具體地塊中明確規定，這其實也是“一地一價一指導”的政策體現。

除了對土地市場的調控，《意見》明確，對蘇州工業園、蘇州高新區區域（東起京杭運河，西至珠江路，南至竹園路，北至鄧尉路）新建商品住房實施限制措施。“限制轉讓區域內新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網籤的項目），購房人自取得不動產權證之日起，滿三年後方可轉讓。”

與新房市場的限制轉讓措施相對應，此次《意見》出臺同樣對二手房市場進行了限制。《意見》指出，對蘇州工業園區全域二手住房實施限制轉讓措施。自《意見》發佈之日起，購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿五年後方可轉讓。

“類似規定有助於防範各類房源倒賣的現象。實際上近期蘇州市場熱度上升，和蘇州園區的房價炒作有關。尤其是一些二手房的價格過快上漲，幹擾了市場預期，所以總體上此類政策有助於形成更爲穩健的購房心態，對於打擊炒房需求、穩定價格有積極的作用。”嚴躍進表示。

此外，《意見》同時規定，蘇州工業園區和其他市（縣）、區，可結合本地實際情況，優化完善施教區內住房的學位政策。在蘇州工業園區全域內，新取得預（銷）售許可的商品住房，實行人才優先購買政策。“房地產開發企業應當將預（銷）售許可建築面積50%～60%的住房，優先出售給在蘇州工業園區就業、創業並在本市無自有住房的人才。”其中，人才的具體認定標準及優先購買政策，由蘇州工業園區管委會另行制定。

億瀚智庫首席研究員張化東表示，這充分體現了一城一策的政策。“最近這段時間的確是蘇州工業園區和高新區的市場比較好，市政府頒佈的這兩個政策是一區一策。”

而蘇州調控新政出臺的背後，正是蘇州樓市小陽春現象引起市場高度關注之時，且有愈加火爆之勢。在蘇州樓市上，開盤即售罄、2000人深夜排隊搶房等現象不斷出現。據媒體報道，3月30日，吳中區南山維拉項目開售，2000人深夜排隊搶房。4月6日，吳江萬科翡翠公園千人搶408套房源，開盤不到2分鐘售罄。此前，《中國經營報》記者在走訪蘇州多地樓盤時發現，雖然彼時是工作日，售樓處的看房者依然不少，在位於江蘇省蘇州市吳江區盛澤鎮東方南路的綠地林肯公館，相關銷售人員介紹，目前項目一期二期均已售罄，三期在售。

而根據克爾瑞研究中心發佈的2019年4月全國市場月報， 4月份蘇州商品住宅新增供應面積爲84萬平方米，環比增長79%；成交面積爲100萬平方米，環比增幅33%，同比增長57%，較2019年月平均增長37%。而在土地市場上，蘇州同樣出現火爆場景，就在樓市調控政策出臺之前的5月8日，蘇州木瀆、甪直、滸關三宗地共以40.65億元的價格出讓，其中，甪直地塊溢價率達到67.8%，創下該區域新高。而根據克爾瑞發佈的“2019年4月成交土地總價排行榜”“2019年4月成交土地單價排行榜”，蘇州均位於前十位。

張化東直言，調控政策的出臺對整個市場信心影響較大。“因爲這兩個區域供給量是比較小的，所以市場需求一直都在，在市場政策比較穩定的情況下，需求導致了行情的明確，而這進一步導致了政策的出臺。”

（編輯：石英婧 校對：顏京寧）