中房報記者 許倩 | 北京報道

以萬科爲例，一季度實現合同銷售金額2096.1億元，同比增長6.9%；但銷售淨利潤率僅6.63%，意味着每百元銷售額萬科僅獲利6.63元。而2018年底萬科的銷售淨利潤率爲16.55%。

資金壓力並未得到緩解，這也不妨礙上市房企的擴張與舉債腳步，它們從來都喜歡“富貴險中求”的商業遊戲，況且，樓市看起來正在復甦。

中國房地產報記者查閱A股123家上市房企財報數據發現，截至一季度末，123家上市房企總負債合計8.5萬億元，其中流動負債6萬億元，平均資產負債率爲80.12%；而貨幣資金僅8347億元，分別佔流動負債和總負債的14%及9.8%。

這樣的財務狀況甚至更差於2018年末。根據房企財報數據，截至2018年末，A股123家上市房企總負債8.14萬億元，其中流動負債5.87萬億元，平均資產負債率爲80.07%，貨幣資金1.21萬億元。即經過今年3個月融資與拿地騰挪後，上市房企的貨幣資金減少了3749億元，而總負債增加了3597億元。

從上市房企現金流表現來看，資金流出的壓力進一步加大。今年一季度末，A股123家上市房企中，有65家房企淨現金流爲負值，75家房企經營現金流爲負值；較去年年末分別增加了5家和38家。

在這場追求規模與速度的競賽中，即便是千億級房企萬科、綠地控股，同樣面臨資金壓力。

另一個值得注意的現象是，上市房企的銷售淨利率分化愈發明顯，更多中小房企陷入“虧本賺吆喝”的境地。在A股123家上市房企中，今年一季度銷售淨利率超過20%的有40家，銷售淨利率爲負值的有28家，較2018年末增加了16家。

高負債與融資難的“達摩克利斯之劍”仍懸在上空，房企高槓桿、高增長模式註定不可持續。

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銷量漲但虧損者增多：28家淨利潤率爲負值

在剛過去的4個月，房企又創下一波銷量熱潮。來自研究機構的統計數據顯示，今年前4個月，有75家房企銷售額突破百億元。其中，碧桂園、萬科銷售額超過2000億元，恆大、保利、融創等亦突破千億元。但房企盈利情況卻並非如銷售業績這樣火熱。

中國房地產報記者統計A股123家上市房企財報數據發現，一季度有48家出現了淨利潤的下滑，約佔總數量的39%，其中招商蛇口、新城控股、珠江實業、海航基礎、萬業企業、世榮兆業、新華聯等房企淨利潤下滑幅度超過40%。

今年一季度有28家房企虧損，較2018年末增加了16家。這其中有不少屬於中小型房企，如雲南城投、美好置業、大港股份、南山控股、嘉凱城、天津松江等，一季度分別虧損了4.18億元、1.66億元、1.2億元、1.17億元、1.06億元、1億元。

大型房企依舊是淨利潤的大頭，如綠地控股、保利發展、萬科、招商蛇口四家房企，自2015年起連續處於A股上市房企淨利潤前五名。其中，第一名綠地控股，一季度實現淨利潤57.68億元，較第二名保利發展多盈利24億元。第三名萬科一季度淨利潤同比增長80%，第五名招商蛇口則同比下滑54%。

對於盈利下滑，招商蛇口方面解釋稱，受公司工程節點鋪排影響，竣工及結轉面積年度內分佈不均衡，本報告期結轉面積較少，結轉毛利同比減少，竣工以及結轉量大多集中在下半年。

據一位房企人士稱，限購限價政策、市場下行、拿地與融資成本都是影響房企業績與盈利的關鍵因素。在“房住不炒”政策總基調下，市場下行壓力將持續，房企盈利下降也成爲必然趨勢。

這點從房企加大存貨跌價準備計提力度可以看出。在2018年年報中，計提金額較大的有萬科、保利發展、綠城等房企，三大房企合計計提存貨跌價超60億元。其中，萬科對存在風險的15個項目計提存貨跌價準備，大多位於三四線城市，金額達23.1億元，同比上漲43.5%。保利發展計提了7個項目約23.4億元的存貨跌價準備，減少當期歸母淨利潤約20億元。

從衡量房企盈利能力的銷售淨利率來看，“賠本賺吆喝”的現象更爲明顯。銷售淨利率指的是企業每百元銷售收入淨額可實現的淨利潤。A股123家上市房企中，一季度銷售淨利潤率爲負值的有28家，0%~10%的有31家。

以萬科爲例，一季度，萬科實現合同銷售金額2096.1億元，同比增長6.9%；但銷售淨利潤率僅6.63%，意味着每百元銷售額萬科僅獲利6.63元。而2018年底萬科的銷售淨利潤率爲16.55%。

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3個月貨幣資金減少3成：現金流急需改善

今年前4個月，土地市場亦風生水起。尤其在二線城市，數十家房企搶地，上百輪競價、溢價率超100%的現象再次出現。中指院數據顯示，4月全國300城土地出讓金總額3346億元。其中，二線城市成交金額2231億元，佔比接近7成。

與此同時，另一個蓬勃增長的數據是融資規模。據中指院統計，前4個月房企融資規模近8500億元，其中海外債佔比爲25.6%。4月份單月，房企密集融資近2600億元。多數房企的融資公告都顯示，融資所得用於償還現有債務。即房企的債務不斷累積，而拿地支出的繼續增加，無疑進一步加大了房企的資金壓力。

這點在上市房企一季報中亦有體現。

據中國房地產報記者統計，截至今年一季度末，A股123家上市房企負債合計8.5萬億元，較2018年底增長4%，共增加3597億元總負債，平均資產負債率升至80.12%。而截至一季度末，這123家上市房企貨幣資金共計8346.78億元，相比2018年末的1.2萬億元減少了3749億元，降幅達31%；一季度末淨現金流合計-206億元，而2018年底淨現金流共計1135.61億元。

一季度末，資產負債率超過80%的A股上市房企有37家，其中超過85%的有11家，如魯商置業（負債率94.06%）、中南建設（91.56%）、天津松江（90.07%）、雲南城投（89.94%）、中交地產（89.56%）、綠地控股（89.42%）、京投發展（87.97%）、華夏幸福（87.27%）等。

此外，萬科A、新城控股、榮盛發展、泰禾集團、金科股份、陽光城、華髮股份等資產負債率也均超過了80%。

但事實上，資產負債率還要根據企業的實際情況，掌控在合適的範圍內，並非越高越好，也不一定越低越好。安全底線是上市房企不能大意的一件重大事情。

從現金流來看，上市房企現金流並未因融資規模的增加而得以寬鬆。截至今年一季度末，123家A股上市房企中，75家房企經營現金流爲負值，較2018年底增加了38家。

一季度末，淨現金流爲負值的房企有65家，佔比超過一半，比2018年末增加了5家。萬科、首開股份、招商蛇口、榮盛發展、綠地控股、新城控股、藍光發展、北辰實業等房企的期末淨現金流均爲負值。

值得指出的是，萬科是總負債規模最高的房企，也是現金流最差的房企。截至今年一季度末，萬科總負債1.31萬億元，較2018年底增加了200億元，是A股中唯一負債過萬億的上市房企，其中流動負債1.12萬億元，資產負債率爲84.77%。

1萬億元負債是什麼概念？超過新西蘭、科威特等國GDP，海南全省人民3年辛勤勞作創造的財富，才能填平萬科的負債。

而截至一季度末，萬科貨幣資金1432.2億元，較2018年底減少了452億元，一季度末經營現金流-267.13億元，淨現金流-437.8億元。2018年末，萬科的經營現金流爲336.18億元，期末淨現金流113.42億元。

事實上，過去的3個月裏，龍頭房企大都出現經營性現金流轉負或大幅萎縮現象，如華夏幸福一季度末經營現金流-154.54億元，首開股份經營現金流-105.78億元，招商蛇口經營現金流-89.65億元，新城控股經營現金流-67.59億元。綠地控股一季度經營現金流雖爲21.53億元，但同比下降了53%。

一位地產投行人士指出，行業經營性現金流急速惡化是普遍趨勢，一方面是來自限售、限價、限購等政策的不放鬆，導致整個房地產行業的流動性大幅下滑；另一方面，房企融資端亦未放開，對於絕大部分房企而言融資仍是難題。

貨幣資金與現金流大都去了哪裏？或許從房企拿地舉動可以尋到蹤跡。

據中指院數據，2019年1至3月，TOP100房企拿地總額5418億元，同比上升8.4%。從拿地金額來看，萬科、融創、綠地佔據榜單前三位。其中，萬科以311億元佔據拿地榜首，同比增加30%;融創以309億元拿地額居第二位;綠地控股以225億元拿地額居第三。而4月單月，融創、碧桂園、新城控股等8家房企拿地金額超過100億元，拿地超過50億元的房企達到18家。

從房企對外界的說辭來看，謹慎是他們願意給出的標籤。融創中國董事會主席孫宏斌在3月29日的業績會上稱，2019年房地產市場不太樂觀，融創投資會小心一點。

萬科管理層在業績會上表示，萬科投資非常謹慎，會按照城市圈、經濟圈、人口的導入、城市基礎設施或者產業閉合，還有政策導向等進行。

儘管債務在累積，但爲了保證自身行業地位、市場份額，中國房企仍在負重前行。誰也不敢真的慢下腳步。

（此文刊於中國房地產報5月13日09版 責任編輯  何可信 鄧雨楠）

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