摘要：資源枯竭、城鎮化到頂、人口流失

撰文|桿姐&編輯|欣欣然

房價收縮時代正在來臨。東北城市鶴崗

不會知道自己會因此而爆紅。

這兩天，一張黑龍江鶴崗的房價圖在網上很火。折算下來，有的房子價格低至五六百元/平米，甚至300多塊/平米。如下圖。

一開始很多人還不信。然後有媒體進行了求證，發現真的是這樣。當然，網傳的圖片其實也是極端案例，整體上鶴崗的房價還是在3000元/平米上下，貴的也有四五千的。

作為一座資源枯竭型城市，人口外流、緯度較高招商引資吸引力不太夠，這個房價，沒什麼驚訝的。實際上，我們很多時候，只看到主要城市房價的高歌猛進，忽略了我國很多地方房價已經走上了收縮之路。

在上漲周期中，很多城市都跟著火了一把，長期，甚至中期看，收縮卻是不可避免。

1、鶴崗房價為什麼如此低？很多三四線、縣級城市都會走上這條路

鶴崗市位於黑龍江省東北部，而黑龍江本來也是我國的東北。

也就是，鶴崗是東北之東北。這裡北隔黑龍江與俄羅斯相望，東南臨松花江與佳木斯接壤，西屏小興安嶺與伊春為鄰，處在黑龍江、松花江、小興安嶺「兩江一嶺」圍成的「金三角」區域。

所以鶴崗很大，版圖面積高達1.5萬平方公里，比很多超大、特大城市的市域面積都要大。鶴崗有蘿北、綏濱2個邊境縣和6個市轄區。

但根據2017年鶴崗統計公報，當年鶴崗的經濟總量只有282.9億元，比上年增長7.3%。這個水平只相當於一個普通的縣。

更有趣的是，2016年鶴崗GDP264.1億元，按可比價格計算，比上年下降1.2%。

說了經濟總量，我們再看人口。鶴崗雖然很大，但2017年末常住人口只有100.9萬人。如果這麼一算，人均GDP遠低於全國。

而2016年時，鶴崗尚有103.6萬人。也就是1年內減少了2.7萬人。總量不高，但之於這個比例不低。

很遺憾，截4月15日，鶴崗2018年的統計公報尚未發布，槓桿遊戲很想知道，2018年鶴崗人口有多少。我想，桿友也都想知道。

作為一座較早開發的資源型城市，這個情況並不罕見。

同時，槓桿遊戲注意到，2017年末，鶴崗城鎮人口高達83.3萬人，城鎮化率高達82.6%——比很多超大、特大城市其實都高。

一座城鎮化率已經很高，人口外流的城市，房價沒有支撐毫不奇怪。

更嚴重的是，槓桿遊戲發現，2016統計公報顯示，鶴崗城鎮人口有84.6萬人。很多中西部城市流失的主要是農村人口，城鎮人口基本還是增加為主。

但鶴崗卻是例外。一個城鎮人口總量都下滑的城市，房價無支撐，我們更能理解了。

作為一座資源枯竭型城市，收入自然也不高。

2017年，鶴崗城鎮常住居民人均可支配收入21370元，比上年增長6.4%。農村常住居民人均可支配收入13967元，比上年增長7.1%。

而同期，全國城鎮居民人均可支配收入36396元，比上年增長8.3%，扣除價格因素，實際增長6.5%。農村居民人均可支配收入13432元，比上年增長8.6%，扣除價格因素，實際增長7.3%。

鶴崗城鎮居民人均可支配收入，只有全國的58.7%。

農村居民倒是跑贏全國，人少地多，還是體現出了優勢。但鶴崗農民已經不多，對於房子銷售已經起不了太多新增意義。

看完鶴崗的數據，想想我們很多的三四線城市，是不是同樣會有這樣的房價危機？

唯一不同在於，很多三四線、縣級城市，可能還有一定的城鎮化空間，還有較多的農村居民。

但一方面城鎮化的速度在放緩，因為全國已經不算低；另一方面，還有些人口要外流……

2、2019貨幣更寬鬆空間不大，房價小陽春之後很難有大行情

當然，對於很多人來說，哪有時間去思考未來。他們會說，你看，最近小陽春啊。鶴崗不過是特例，大部分地方還是有漲的空間……

是的，樓市經曆數月的橫盤之後，部分頭部城市成交反彈、價格企穩；房貸利率下降，購房者入市熱情提高；土地溢價明顯，開發商融資明顯寬鬆，終於敢於拿地……

房價是否再來一波行情，起碼主要一二線城市讓人再次看到投資希望。

不僅如此，3月末，廣義貨幣(M2)餘額188.94萬億元，同比增長8.6%，增速分別比上月末和上年同期高0.6個和0.4個百分點。

根據央行的初步統計，2019年一季度社會融資規模增量累計為8.18萬億元，比上年同期多2.34萬億元。

很多人說，這個水放得不少啊！其實可以說，很多啊，不信回顧下2008年。

貨幣無僥倖，歷史一再說明這一一點。

只是，這一次可能有些不同。從利率水平上說，槓桿遊戲注意到國內利率實際已經下降不少，和美債利差縮小。

同時因為春節錯位因素、地方債發行較早較多、中美近期談得似乎不錯，3月出口同比大幅反彈至14.2%，3月PMI回升，經濟短期企穩可能超預期。

簡單說，貨幣政策和內外因素，都可以支撐經濟暫時企穩。

另一方面，CPI 重回2時代，3月份CPI同比上漲2.3%。物價上漲，也對我們利率的進一步下調和貨幣寬鬆形成制衡。

房子供給端，無論是投資金額，還是在建面積、新開工都不錯。前2年供地的增長，2019年會呈現效果。

因此，經濟企穩後，房住不炒的基調不會變。這一點，3月重要會議時，相關領導和部門就強調過了。

結構性放鬆調控，包括前幾天我們分析過的落戶大開放，這對於房地產企穩利好。但只要政策不給投資三四套房子機會，槓桿不輕易給人加，小陽春不會變成大行情。

3、房價收縮時代，我們應該怎麼辦？

在談這個問題之前，槓桿遊戲想繼續分析下鶴崗的一點數據。

根據鶴崗2017年統計公報，當年該市房地產開發完成投資8.1億元，比上年增長114.2%。

房屋施工面積160.7萬平方米，比上年增長25%，其中住宅137.5萬平方米，增長23.9%；新開工面積40.5萬平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7萬平方米。

商品房銷售面積13.3萬平方米，比上年增長24%。商品房銷售額4億元，比上年增長34.9%。

儘管總量不高，但是非常有趣。當時，鶴崗和全國行情一樣，房地產很火。

火的代價是房價進一步推升，未來的存量房子更多。

而鶴崗存量更多，人口卻減少，後果是什麼還需要說嗎？出現2019年爆紅網路的房價圖片一幕，是不是早就註定？

這個情況，恐怕也不是鶴崗的特例。很多三四線城市、縣級城市都這個情況。

因此，從資產配置角度而言，考慮到我國的人口結構和城市化節奏。未來，除了少數沿海發達和內陸前景明朗的三四線城市，堅守主要城市及其都市圈，是房產二級市場投資的正確選擇。

除此之外的房產配置，除了剛需，都應該慎重考慮。這些看法，基本是市場的普遍共識，許許多多的朋友都這麼說。

其實槓桿遊戲還想說的是，即便是目前炙手可熱的很多城市，除了核心區和需求旺盛的板塊，目前的房價水平也不低了。

當然，我們還可以讓房價的貨幣現象飛得更高、更遠。只是這樣的遊戲，終究最終需要拆彈。

當每一輪放水，每一輪給你投資房子的機會來臨時，作為個體還是應該抓住？這是個艱難的選擇，未來投資房產的技術含量肯定是提高了。

所以，拓展更多的投資技能，平緩心態可能也是需要的。

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