中房報記者 翁曉琳丨深圳報道

　　任何質變都來源於量變的積累。對於擁有24家控股上市公司的深圳市國有資產監督管理委員會（以下簡稱“深圳市國資委”）來說，改革從來都不是一蹴而就的。

　　3月12日，深圳市國資委主任餘鋼公開表示“我們非常願意，也非常希望進一步加強與民企的合作，也歡迎深圳的優質民企參與國企混改，實現強強聯合、優勢互補。”得益於混改，深圳市國資委在去年總資產達3.1萬億元，比年初增長19.2%；利潤總額達1074億元，同比增長16.4%。

　　目前深圳市國資委已經有16家企業混改完成立項，2019年商業類企業要全部混改完。尤其是地產平臺，業績最好的深圳控股已經在3月底披露了其正在進行的混改。深振業也表示將重點開展對下屬企業混合工作的研究，天健集團則在更早就成了深圳市國資委其餘平臺的戰略投資者。

　　有接近深圳市國資委的人士對中國房地產報記者透露：“深圳作爲改革開放的先驅，本身也是資本交易最活躍的城市之一。深圳市國資委開始改革有先天優勢,且深圳市近年一直在積極推進內部資源整合重組，提高資源配置效率，目標就是國有資本向上市公司集中，實現國有資本做強做優做大。”

　　此外，混改的開始或許就是深圳市國資委的地產平臺的整合準備。之前市場猜測，深圳控股、天健集團和深振業將成爲深圳市國資委整合下的三大地產平臺。

　　對此，深圳控股董事會主席呂華對中國房地產報記者回應稱：“關於國資整合，我們到目前爲止沒有收到國資委任何明確的通知和指示，作爲深圳重要的國資企業，將來我們會積極響應號召配合完成任務。”

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　　深圳控股運作提速

　　作爲目前深圳市國資委旗下房企中業績最好的深圳控股，在深圳限購升級情況下，憑藉着大宗交易挽回頹勢，在2018年實現了合約銷售額約164.5億元，同比上升約43.1%。由於銷售項目主要位於深圳，也拉高了整體的銷售均價和毛利率，去年平均售價爲28792元/平方米，毛利率爲35.9%。

　　不過這樣的成績在深圳競爭激烈的房地產市場中，排名並不靠前，甚至無法和一些民營房企站在同一梯隊。

　　中國房地產報記者瞭解到，早在2016年深圳控股就提出了要打造四家公司進行輕資產轉型，因爲母公司深業集團旗下以及深圳控股旗下擁有大量的住宅類物業、園區類物業、商業類物業。

　　彼時，深圳控股副總裁董方對記者透露，“園區方面，整合完成後將成爲全國最強的園區物業運營公司，目標是能夠上市。物業方面，因爲深圳控股旗下有6家物業管理公司，但是收入還不到20億元，因此要整合成一家，形成集團。”

　　2018年深圳控股全面啓動輕資產業務板塊的混改，在分別整合商業運營、物業管理、代建業務以及智慧園區運營等輕資產運營業務的基礎上，設立了四家輕資產運營管理公司，並制定了包含引入戰略投資者和管理層持股的混改方案。目前，已經獲得深圳市國資委支持，納入首批混改範圍。

　　深圳控股總裁黃偉在業績會上表示，“我們進行混改的業務都是與主營業務緊密相關的，總體的方案架構在去年都獲得了國資委的立項審批。同時，混改班子的組建已經完成。戰略投資者目前仍在洽談中，會經過市場掛牌最終確定。”

　　深圳控股對於戰略投資者也有自己的想法，“如果只是純粹的財務投資者，我們並不歡迎，我們不缺錢。我們缺少的部分戰略投資者要幫我們補上，要麼能給我們帶來資源，要麼讓我們有所創新，否則我們不需要。”董方表示。

　　深圳控股最大優勢就是財務穩健。截至2018年末，公司淨負債率爲54.2%。銀行及其他借款平均綜合利率約爲年息4.8%。尤其是背靠母公司深業集團，深圳控股的話語權十足。

　　因此深圳控股對於戰略投資者的定位，也希望能在業務層面上形成協同、互補關係，“像是科技類企業會是選擇之一，我們不會選擇房企。”董方直言。

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　　深振業、天健尋求突破

　　除了深圳控股外，深圳市國資委還直接控股深天健和深振業A。對於深振業來說，去年和深投控重組失敗，導致了其想通過重組來解決土地獲取的困難無法實現。

　　年報顯示，深振業去年累計實現合同銷售面積22.45萬平方米，較去年增長15.13%；合同銷售金額31.35億元，較去年增長60.77%。但全年僅在河源以合作開發拿下一個項目。

　　深振業此前就坦言“公司整體規模偏小，一線城市土地市場準入門檻越來越高，公司參與土地市場競爭壓力較大”。2019年將在此基礎上，深化混改、市場化改革，在產業鏈延伸等方面實施系統化變革。

　　中國房地產報記者瞭解到，深振業除了住宅開發項目以外，開始向租賃住房項目、產業開發項目、上下游產業鏈延伸項目進行拓展。

　　有接近深振業的人士對中國房地產報記者表示：“在拿地上，不會僅限於通過國企合作來拿地，也會和民營資本合作。還會加大棚改業務、工程項目管理業務的拓展，尋找新的利潤增長點。重組失敗後，只能在混改這一塊發力，未來深振業肯定會引入戰略投資者，纔能有充足的資金，加快發展。”

　　而深振業的管理層也在2月底迴應投資者稱：“目前我公司股權結構混合程度較高，未來公司將結合實際，重點開展對下屬企業混合工作的研究，充分利用引進戰略投資者、管理層和核心骨幹持股等方式進一步深化混合所有制改革。”

　　相比之下，天健集團早在2017年10月底就成爲了深圳市綜合交通設計研究院有限公司的戰略投資者。這是深圳市國資委在2017年就發起的混改的重要項目之一。

　　有接近天健集團的人士對中國房地產報記者表示：“和深振業不同，天健集團業務更多，本身就做工程設計這一塊業務，成爲深圳綜交院的戰略投資者，可以從中獲得資源，進而成爲‘工程總包商’。天健集團之前遇到了寶能系舉牌圍獵，深圳市國資委重金壓下才保證了第一大股東位置，從公司股權看就有混改的基礎了。”

　　據悉，天健集團此前在深圳國資系統開創“資產收購+市場化引入戰略投資者+管理層和核心骨幹持股+管理提升”四位一體方式，很早就開始研究推進所屬企業的混合所有制改革、項目層面的事業合夥人制度、團隊跟投制度等有關企業改革工作。

　　雖然天健集團並未有最新消息披露，不過中國房地產報記者從其《2019年度工作計劃》中發現，其將完善“六位一體”的大監督體系對混改、重大投資等發展關鍵領域和重點環節，實施精準控制。換句話說，混改依然會是天健集團的重點發展方向。

　　即便有深圳市國資委這面“大旗”在，也無法保證旗下所有的地產平臺在大浪淘沙的時代能一直走在前列。進行混改對於這些地產平臺來說，是新的嘗試，也是業績提升的突破口。不過，這三個地產平臺能否在2019年走的更快更前，依然任重而道遠。

　　（此文刊於中國房地產報4月8日05版 責任編輯 徐妍 ）

　　流程編輯：劉凱

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