中房报记者 翁晓琳丨深圳报道

　　任何质变都来源于量变的积累。对于拥有24家控股上市公司的深圳市国有资产监督管理委员会（以下简称“深圳市国资委”）来说，改革从来都不是一蹴而就的。

　　3月12日，深圳市国资委主任余钢公开表示“我们非常愿意，也非常希望进一步加强与民企的合作，也欢迎深圳的优质民企参与国企混改，实现强强联合、优势互补。”得益于混改，深圳市国资委在去年总资产达3.1万亿元，比年初增长19.2%；利润总额达1074亿元，同比增长16.4%。

　　目前深圳市国资委已经有16家企业混改完成立项，2019年商业类企业要全部混改完。尤其是地产平台，业绩最好的深圳控股已经在3月底披露了其正在进行的混改。深振业也表示将重点开展对下属企业混合工作的研究，天健集团则在更早就成了深圳市国资委其余平台的战略投资者。

　　有接近深圳市国资委的人士对中国房地产报记者透露：“深圳作为改革开放的先驱，本身也是资本交易最活跃的城市之一。深圳市国资委开始改革有先天优势,且深圳市近年一直在积极推进内部资源整合重组，提高资源配置效率，目标就是国有资本向上市公司集中，实现国有资本做强做优做大。”

　　此外，混改的开始或许就是深圳市国资委的地产平台的整合准备。之前市场猜测，深圳控股、天健集团和深振业将成为深圳市国资委整合下的三大地产平台。

　　对此，深圳控股董事会主席吕华对中国房地产报记者回应称：“关于国资整合，我们到目前为止没有收到国资委任何明确的通知和指示，作为深圳重要的国资企业，将来我们会积极响应号召配合完成任务。”

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　　深圳控股运作提速

　　作为目前深圳市国资委旗下房企中业绩最好的深圳控股，在深圳限购升级情况下，凭借着大宗交易挽回颓势，在2018年实现了合约销售额约164.5亿元，同比上升约43.1%。由于销售项目主要位于深圳，也拉高了整体的销售均价和毛利率，去年平均售价为28792元/平方米，毛利率为35.9%。

　　不过这样的成绩在深圳竞争激烈的房地产市场中，排名并不靠前，甚至无法和一些民营房企站在同一梯队。

　　中国房地产报记者了解到，早在2016年深圳控股就提出了要打造四家公司进行轻资产转型，因为母公司深业集团旗下以及深圳控股旗下拥有大量的住宅类物业、园区类物业、商业类物业。

　　彼时，深圳控股副总裁董方对记者透露，“园区方面，整合完成后将成为全国最强的园区物业运营公司，目标是能够上市。物业方面，因为深圳控股旗下有6家物业管理公司，但是收入还不到20亿元，因此要整合成一家，形成集团。”

　　2018年深圳控股全面启动轻资产业务板块的混改，在分别整合商业运营、物业管理、代建业务以及智慧园区运营等轻资产运营业务的基础上，设立了四家轻资产运营管理公司，并制定了包含引入战略投资者和管理层持股的混改方案。目前，已经获得深圳市国资委支持，纳入首批混改范围。

　　深圳控股总裁黄伟在业绩会上表示，“我们进行混改的业务都是与主营业务紧密相关的，总体的方案架构在去年都获得了国资委的立项审批。同时，混改班子的组建已经完成。战略投资者目前仍在洽谈中，会经过市场挂牌最终确定。”

　　深圳控股对于战略投资者也有自己的想法，“如果只是纯粹的财务投资者，我们并不欢迎，我们不缺钱。我们缺少的部分战略投资者要帮我们补上，要么能给我们带来资源，要么让我们有所创新，否则我们不需要。”董方表示。

　　深圳控股最大优势就是财务稳健。截至2018年末，公司净负债率为54.2%。银行及其他借款平均综合利率约为年息4.8%。尤其是背靠母公司深业集团，深圳控股的话语权十足。

　　因此深圳控股对于战略投资者的定位，也希望能在业务层面上形成协同、互补关系，“像是科技类企业会是选择之一，我们不会选择房企。”董方直言。

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　　深振业、天健寻求突破

　　除了深圳控股外，深圳市国资委还直接控股深天健和深振业A。对于深振业来说，去年和深投控重组失败，导致了其想通过重组来解决土地获取的困难无法实现。

　　年报显示，深振业去年累计实现合同销售面积22.45万平方米，较去年增长15.13%；合同销售金额31.35亿元，较去年增长60.77%。但全年仅在河源以合作开发拿下一个项目。

　　深振业此前就坦言“公司整体规模偏小，一线城市土地市场准入门槛越来越高，公司参与土地市场竞争压力较大”。2019年将在此基础上，深化混改、市场化改革，在产业链延伸等方面实施系统化变革。

　　中国房地产报记者了解到，深振业除了住宅开发项目以外，开始向租赁住房项目、产业开发项目、上下游产业链延伸项目进行拓展。

　　有接近深振业的人士对中国房地产报记者表示：“在拿地上，不会仅限于通过国企合作来拿地，也会和民营资本合作。还会加大棚改业务、工程项目管理业务的拓展，寻找新的利润增长点。重组失败后，只能在混改这一块发力，未来深振业肯定会引入战略投资者，才能有充足的资金，加快发展。”

　　而深振业的管理层也在2月底回应投资者称：“目前我公司股权结构混合程度较高，未来公司将结合实际，重点开展对下属企业混合工作的研究，充分利用引进战略投资者、管理层和核心骨干持股等方式进一步深化混合所有制改革。”

　　相比之下，天健集团早在2017年10月底就成为了深圳市综合交通设计研究院有限公司的战略投资者。这是深圳市国资委在2017年就发起的混改的重要项目之一。

　　有接近天健集团的人士对中国房地产报记者表示：“和深振业不同，天健集团业务更多，本身就做工程设计这一块业务，成为深圳综交院的战略投资者，可以从中获得资源，进而成为‘工程总包商’。天健集团之前遇到了宝能系举牌围猎，深圳市国资委重金压下才保证了第一大股东位置，从公司股权看就有混改的基础了。”

　　据悉，天健集团此前在深圳国资系统开创“资产收购+市场化引入战略投资者+管理层和核心骨干持股+管理提升”四位一体方式，很早就开始研究推进所属企业的混合所有制改革、项目层面的事业合伙人制度、团队跟投制度等有关企业改革工作。

　　虽然天健集团并未有最新消息披露，不过中国房地产报记者从其《2019年度工作计划》中发现，其将完善“六位一体”的大监督体系对混改、重大投资等发展关键领域和重点环节，实施精准控制。换句话说，混改依然会是天健集团的重点发展方向。

　　即便有深圳市国资委这面“大旗”在，也无法保证旗下所有的地产平台在大浪淘沙的时代能一直走在前列。进行混改对于这些地产平台来说，是新的尝试，也是业绩提升的突破口。不过，这三个地产平台能否在2019年走的更快更前，依然任重而道远。

　　（此文刊于中国房地产报4月8日05版 责任编辑 徐妍 ）

　　流程编辑：刘凯

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