觀點地產網“各位買我們的股票沒有？”

12點35分，永升生活服務執行董事兼董事局主席林中、執行董事兼總裁周洪斌、首席財務官劉暢齊齊出現在香港萬豪酒店。

剛坐下，林中與周洪斌得知在場有媒體購買了公司的股票後，便開始與大家探討起股票的問題。

“對今天的表現（永升生活服務股票情況）還滿意不？”林中放下手機，擡頭問在場的媒體。

據觀點地產新媒體查閱，3月25日，永升生活服務開盤報2.84元/股，截止下午收盤，永升生活服務報3.06元/股，上漲2.68%，較2018年12月17日上市的發行價1.78港元/股增長71.91%。

對此，周洪斌打趣道：“現在買永升的股票就像十年前買房子一樣，什麼時候買好像都不會錯，而且永升的爆發期在往後幾年。”

再造一個永升

“今天主要是我們1995（永升生活服務股票代碼HK：01995）的發佈會，不是我們884（旭輝控股集團股票代碼HK：00884）的，我們的主講是周總。”在林中的一番“開場白”後，業績交流會正式開始。

對於上市後首張成績單，周洪斌似乎十分滿意：“過去一年，永升生活服務交了一個相對比較滿意的答卷。”

據觀點地產新媒體瞭解，2018年全年，永升生活服務錄得營業收入10.76億元，較2017年同期增長48.3%。期間，公司實現毛利約爲人民幣3.09億元，較2017年增加68.9%，毛利率爲28.7%，而2017年毛利率則爲25.2%，按年提升3.5個百分點。

此外，永升生活服務在2018年全年的合約建築面積達6555萬平方米，同比增長96.4%，在管建築面積達4020萬平方米，同比增長51.9%。其中，新增在管建築面積1577.4萬平方米，與2017年的793.2萬平方米相比，增長98.87%。

對此，周洪斌表示：“與前年相比，我們第三方服務的面積接近兩倍，實現了當時上市時候的承諾：一年再造一個永升。”

永升生活服務的收入主要來自物業管理服務、對非業主的增值服務以及社區增值服務，2018年全年所得收入分別爲6.67億元、2.11億元、1.98億元，分別佔比61.99%、19.61%、18.40%。

交流會中，管理層提到，永升不打算涉足社區養老、社區金融等專業度比較高的行業。並且，未來的規劃中，公司的增值服務與物業管理收入希望各佔50%。其中，業主的增值服務收入，希望以後能夠突破30%。

物業管理方面，永升生活服務的管理範圍包括住宅與非住宅物業，非住宅物業包括辦公樓、商場、工業園區、醫院、學校等。從年報數據來看，截至2018年12月31日，該公司在管建築面積中，81.53%來自住宅物業，18.47%來自非住宅物業。

數據來源：永升生活服務財報、觀點指數整理

從近兩年的數據來看，永升生活服務管理的住宅物業與非住宅物業的面積比例大概是8：2，收益達到7：3。

林中在交流會上表示：“非住宅部分與住宅部分以後希望達到37開，收入達到46開。”

林中提到，未來永升的非住宅比例還會逐年提高，因爲旭輝未來會不斷增加商辦物業。因此，永升未來管理的商辦面積也會提高。

此外，林中還指，爲商辦物業提供管理服務所得盈利比較高，未來永升的毛利也會隨之提高。

“在我們的規劃中，管理面積預計六年增長十倍，年複合增長率將達到50%。”

依靠但不依賴

或許是室內溫度過高，席間，林中從座位上站起來將西裝外套脫去，重新坐下後，他又扯了扯胸前的領帶。

“我們的規模主要靠內生型增長，不是靠花很多錢去收併購來增長，那不是增長，是拼盤，不是我們想要的。”提及規模，林中向我們表述他的看法。

資料顯示，永升生活服務的新增管理物業主要來自四個方面，分別是公司通過市場拓展獲得的物業、來自大股東旭輝控股開發的物業、通過收併購獲得的物業以及與第三方物業開發商合作獲得的物業。

數據來源：永升生活服務財報、觀點指數整理

據永升生活服務的財報顯示，從2015年至今，來自母公司旭輝提供的物業管理面積佔比呈現逐年下降的趨勢，2015年，由旭輝提供的物業管理面積爲872.8萬平方米，佔比達到89.28%，到2018年，這一數字變爲1464萬平方米，佔比僅爲36.38%。

此外，永升生活服務將市場外拓、收併購與合作所得的管理面積歸爲來自第三方的物業管理面積。2015年，該公司來自第三方的在管物業面積爲104.8萬平方米，佔比僅爲10.72%；2018年，來自第三方的在管物業面積佔比達到63.62%。

“依靠但不依賴”，這是林中眼中，永升生活服務與旭輝之間的關係。

林中提到，未來三到五年內，公司來自上述四個渠道的物業面積可以歸爲數字“5311”，即市場外拓面積達到50%，大股東旭輝開發物業的管理面積爲30%，來自收併購以及與其他開發商合作的管理面積分別爲10%。

“‘5221’則是我們五年之後預計的一個數字。”林中繼續解釋稱，五年後，公司通過市場外拓的面積將會達到50%，旭輝貢獻的面積爲20%，合作的面積也是20%，收併購則爲10%。

“我們不會純粹爲了規模去收併購。”林中似乎對收併購並不感興趣，他強調，收併購是要損耗錢的，永升生活服務一定要做戰略性收併購。在他眼中，對公司戰略上有幫助，能夠提升品牌競爭力的收併購，纔是有意義的。

周洪斌補充道，永升生活服務對收併購沒有目標的要求，“因爲我們收併購只是堅持幾個原則，成熟了我們就收併購，有可能無上限，但我們也沒有定一個底線的目標”。

對於大灣區，林中則表現出另一番態度：“像大灣區，我們就會做一些戰略的收併購，加快我們進入這個市場的速度。”

在永升管理層看來，公司對大灣區的佈局戰略將與旭輝控股同步，但周洪斌也承認：“因爲在華南這邊我們的團隊相對還是比較弱，目前我們還沒有項目落地，這個過程中我們還在找突破口。”