高房價原因，好像地球人都知道，實際上真正搞懂弄清的沒幾個

中國房地產市場的癥結

由於沒有任何限制，甚至鼓勵外地人購房，使得任何一個大城市商品房，面對的都是來自全國範圍內的消費者！在供求關係嚴重失衡的狀態下，大城市房價只能不斷上漲！

理論上，外地人湧入大城市購房是一個永無止境的過程，所以購房者對大城市房價存在一個無限上漲的預期，而這種預期又促使更多的外地人加入到購房者的大軍，讓原本失衡的樓市更加失衡，並掀起了巨大的樓市泡沫。

外地購房者在將資金和消費帶入大城市之後，中小城市尤其是農村地區市場進一步萎縮，又迫使數十倍於購房者的貧困人口背井離鄉，踏上了辛酸的城市牧歌之路！而他們攜帶的資金同樣是一個天文數字，進一步加劇了大城市流動性氾濫，打工租房則間接推動了樓市火爆，成爲樓市剛性需求的又一硬支撐！

後來大城市之間出現的異地購房潮，炒房團全國性的炒房熱，都是藉助了人口流動性過剩所產生的“剛需”，由於中國人口幾乎是由農村和中小城市單向流入大城市的，所以導致了大城市樓市供不應求的“無限預期”。理論上，任何一個大城市面對的都是來自全國範圍內的外地購房者，又造成大城市房地產市場“完全不對稱”的格局。中國樓市泡沫越吹越大，卻遲遲牢不可破皆源於此。

可見，導致中國樓市困局的不是流動性本身，而是流動性背後隱藏的人口流動性過剩，只有從調控人口流動性入手，才能根本上解決中國高房價難題！

山西的房地產商無法將他們的商品房搬運到深圳去銷售，並和深圳房地產商開展公平的競爭-市場失效

我們知道：固定、不可遷移性是商品房的最大特點，比如太原的房地產商無法通過異地投放樓盤的方式，參與深圳房地產市場的競爭，在市場競爭不充分情況下，價值規律本身無法實現對房價的有效調控。與商品房形成鮮明對比的是外地購房者，他們具有很強的流動性和機動性，可以在全國範圍內隨意、頻繁的流動購房。這就使得任何一個城市的商品房，面對的幾乎是來自全國各地的消費者。大城市所謂的“剛性需求”，實質上就是這種不對稱的市場格局造成的。由於大城市的土地是有限的，而外來購房者湧入是一個連綿不絕、永無止境的過程，這就是使得購房者（無論是遷居者還是投機者）都產生了一種房價無限上漲的預期。他們不必擔心到手的房子賣不出去，因爲每天都有從外地湧入城市“接手”的下家，所以會大膽的購房和炒房，導致未來幾年的購房需求提前釋放，加劇了當前住房市場緊張，進一步推高了大城市房價。對於後來湧入城市的外地購房者而言，他們同樣存在這種房價預期，加上人們“買漲價不買落”的心理，後來的外地購房者同樣會毫不猶豫的出手買房，這樣就形成了越漲越買，越買越漲的惡性循環。這就是大城市房價持續高漲，樓市泡沫日益嚴重的癥結所在。在這種投機炒作嚴重的形勢下，任何試圖通過增加供給來化解剛性需求的做法都無補於事，因爲大城市無論蓋多少房，蓋房速度有多快，都無法填平外地人購房形成的剛性需求“黑洞”。

在商品房必須面對全國範圍的購房者，且無法進行異地投放參與當地樓市競爭的情況下，唯有對外地購房者進行一定的限制，進而在此基礎上抑制流動性過剩，才能扭轉大城市房地產市場嚴重不對稱的局面，建立起相對平衡的供求關係。只有在市場供求基本對稱的條件下，市場機制纔不會被扭曲，價值規律纔可以更好的發揮對房價的調節作用。

限購令基於這樣的思路，妄圖以強制手段恢復大城市樓市“供求對稱”，但作爲一種行政手段，是權宜之計的短期行爲，而且可能會引發樓市房價“雪崩式”下跌，摧毀新興的房地產市場，進而可能引發經濟硬着陸風險。當前樓市尚未出現雪崩式下跌，是因爲房地產商依舊對限購令的退出抱有期待，處於觀望僵持狀態，是暴風雨來臨前的沉寂。

其次要釐清外地人購房路線圖：

外地人購房通常是沿襲從農村到縣城，從縣城到地市，從地市到省會，從省會到大都市（北京、上海、深圳）路線，蛙跳式向大城市湧入，形成了一股從農村-縣城-地市-省會-大都市的連綿不絕的梯級購房衝擊波。由於從縣城到大都市沒有任何門檻限制，這股購房衝擊波一路暢行無阻，並像滾雪球一樣向衝擊波的終端——大都市發展。如果說從農村出發的購房者有如涓涓細流，那麼到達地市和省會時，已彙集成滔滔河水，最後到達北京、上海、深圳這樣的大都市，便演變成了滾滾洪流，給當地樓市注入了巨大的流動性，推動大城市房價持續上漲，最終引發了樓市泡沫。

梯級購房潮猶如未修築水壩之前的黃河，一旦被炒房客駕馭，就會成爲頂託城市房價無限上漲的支撐

這股梯級購房衝擊波演變規律，與河水由上游到下游徑流演變規律頗爲相似，而且衝擊波對終端大都市房地產市場造成的流動性氾濫的災難，與河水暴漲引發洪水對下游造成的災難同樣嚴重。洪水氾濫會淹沒農舍讓下游地區居民無家可歸，流動性氾濫則可掀起巨大的樓市泡沫，同樣讓城市當地居民無家可歸。

鄉村湧入縣鎮，縣鎮湧入地市，地市湧入省會，省會湧入首都，涓涓細流終成洪水猛獸

（農村縣城地市省會大都市梯級購房浪潮，持續推動大城市商品房供不應求，價格飛漲，外地投機者適時進入，導致‘一根稻草壓死一隻駱駝’的悲慘局面）

除了農村到大都市的這股縱向梯級購房衝擊波外，外地人購房還存在從一個行政區域進入另一個並列的相鄰或不相鄰行政區域橫向行進購房的現象，跨區域購房一般呈現出距購房目標城市越近的區域，湧入購房者越多，距目標城市越遠的區域，湧入購房者越少的規律。比如，到北京購房的最多河北地區的人，然後是華北地區省份的人，然後是華中或東北地區的人，最後纔是華南等遠隔千里省份的人。跨區域購房者持續不斷的湧入異地大城市，也形成了一股強大持久的異地購房衝擊波——橫向購房衝擊波。與梯級購房衝擊波中存在大量遷居自住性購房者不同，處於跨區域橫向梯級購房衝擊波中的外地購房者，大多數是出於投資或投機需要去異地買房的（因爲正常人很少會放棄自己在某個城市的工作，離開自己的親人到遙遠的異地城市買房居住）。也正因爲如此，跨區域橫向購房衝擊波對大城市樓市更具殺傷力和破壞性。

由於省域之間沒有任何門檻限制，跨區域購房者本身又沒有什麼方向性，所以橫向梯級購房衝擊波就像沙塵暴一樣中國大城市肆虐

由於省域之間沒有任何門檻限制，跨區域購房者本身又沒有什麼方向性，所以橫向梯級購房衝擊波就像沙塵暴一樣中國大城市肆虐。橫向梯級購房衝擊波帶來的過剩流動性，足以製造巨大的樓市泡沫，摧毀當地居民的購房夢。由於市場完全是“平”的，交通、通訊、匯款又是如此的便利，跨區域炒房客們只要頻繁的流動買房、賣房，就可以製造出幾乎所有大城市流動性充裕的假象。只要發現某個城市房價出現回落時，他們就會在“羊羣效應”心理支配下，迅速集結到這個城市，通過批量購買、自買自賣將房價維繫在較高水平上；當另一個城市出現房價回落時，他們同樣會如法炮製，迅速集結到那個城市去頂託房價，如此往復，便可以始終將幾乎所有城市房價維持在一個較高的價位。如果大城市房價是一個個飄浮的氣球，那麼炒房客就一個個擊球者，由於氣球降落有一個過程，他們只要在各大城市間來回奔跑着擊打氣球，就足以讓它們始終懸浮在空中（高價位）。