什么情况才能断定房价泡沫？

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今(2013)年诺贝尔经济学奖由美国经济学家法马（Eugene Fama）、席勒（Robert Shiller）和韩森（Lars Hansen）等三名经济学家共同获得，本届经济学奖与过去几届有著本质上的差异，过去几乎都是颁发给传统研究总体经济或个体经济的学者，而本届却颁发给研究资产价格、股票债券房地产市场分析的学者，尤其是耶鲁大学席勒教授，他曾经在2000年成功预测网路泡沫破裂，以及在2006年再度准确预测美国房地产泡沫的形成并提出警告，然而可惜的是，当时的美国财金当局却没有对泡沫产生警觉，以致于因为忽略了隐藏在房价泡沫背后的巨大金融风险，而酿成了2008-2009年的金融海啸。



其实当年提出房价泡沫的专家学者不在少数，为何还会酝酿出差点毁掉全球经济的金融大海啸呢？其中的最大原因并非大家忽略，而是绝大部分的人包括政府官员对于所谓的泡沫没有一套很清楚的定义，明明当时的泡沫宛如一个露出危险气体的超大瓦斯槽，旁边的人还是把浓浓瓦斯味当成宴会上的烤肉香味，别说去努力降温，还一窝蜂地挤到即将引爆的槽边想要一尝香喷喷的烤肉(房价飙涨的利益)。



既然诺贝尔经济学奖颁给了研究金融泡沫的学者，便显示了金融泡沫的研究与因应之道已经跃居当今经济学的主流，那么？问题是：什么是泡沫？或什么情况才能断定房价泡沫？



让我们来回忆一个游戏-大富翁，不论是纸上和是线上，相信许多人都曾经玩过，大富翁本质上正是一个房地产金钱游戏，游戏一开始都是空地，售价也不会太贵，玩家每逛完一圈就可以获得固定收入(这可视为正常的薪水)，偶尔也可以借由机会和命运赚取收入(这好比作生意或一些额外奖金红利等)，随著一圈圈领取固定收入与银行利息，玩家手上的现金充当充足，慢慢地，土地一块一块被玩家们买走，然后慢慢地在自己的土地上盖房子旅馆，向其他玩家收取租金，房屋盖越多栋代表地价越贵，(别人走到时所必须支付的租金就越高，当土地被买光，房屋一栋栋地盖起来之后，全部玩家手上的总现金增加的速度已经明显低于租金涨价的速度，到最后，拥有土地房屋最少的人轮为输家，被高涨入云的租金罚到破产倒闭。



从大富翁的游戏可以得知，当全体玩家手上的现金不足以支付高额租金时，有如过度开发的房地产，社会大众已经无法支付高房价高租金，这时候土地房屋拥有比较少的玩家恐怕就会陷入现金无法支应租金的状况，游戏至此，落后的玩家随时会面临倒闭破产，当然玩家经常还是可以苟延残喘一阵子，比方说游戏中的银行临时加发利息(和现实上的央行持续宽松政策很类似)，但终究还是得走到倒闭的宿命。



这游戏和房市很类似，一旦有许多人已经面临收入付不出房贷利息或房屋，一旦全体国民的总收入增加速度远远落后房价上涨速度，就是泡沫现象的发生，当周遭开始听闻有人炒房失利或因此破产时，就是泡沫破灭的最大警钟，一如大富翁游戏，只要有第一个玩家倒闭，第二个第三个倒闭玩家便会快速出现。房地产炒作本质上和大富翁游戏一样，借由银行的发放现金玩起买地盖屋的游戏，大部份的买卖其实不过是「财富移转」的金钱游戏，只是大富翁游戏最终会有赢家，但实际上的房市金钱游戏，一旦泡沫破灭，全体国民都只能沦为输家。