在說年報前，先報一個已經不那麼獨家的料。

　　最新信息顯示：中海地產在不久前完成了一起重磅併購，收購對象是位於國家級經濟開發區——蘇州工業園區的核心區域的一個商辦資產。

　　之所以說是重磅收購，是因爲：

　　項目地處城區和區域交通樞紐，且是蘇州工業園區的核心區域；

　　體量不小，總建築面積約20萬平方米；

　　被併購的項目名叫蘇州國際財富廣場，是一座超甲級寫字樓，將改名爲中海財富中心。

　　至於，併購金額啥的，我就真不知道了。

　　事實上，今天要談的東西跟中海這個收購有關。

　　之所以要談，是因爲在中海最新的年報裏，發現了一些讓人興奮的東西。

　　年報顯示，2018年，中海銷售規模實現了快速增長，合約銷售額3012.4億港元，同比增長近30%，不僅超額完成了年初定下2900億港元銷售目標，而且增速創出了近五年來的新高。

　　住宅開發之外，中海的另一個優勢板塊開始浮出水面。年報顯示，2018年中海商業地產實現營收40.6億港元，同比增長超過38%。

　　除了仍舊是那個“盈利之王”外，中海還是全國最大的單一業權寫字樓發展與運營商，截至目前持有並已投入運營的寫字樓42棟，你可以稱中海爲“寫字樓之王”。

　　不知不覺間，中海的商業地產收入已跨入行業第一梯隊，從現有的數據看，僅次於行業老大華潤置地。

　　上述的這個收購，是中海擴大其商業地產版圖的最新代表作，這也顯示中海不僅依靠自身拿地開發，還採取併購的方式築牢在寫字樓領域的護城河。

　　在3月20日中海2018年財報的發佈會上，中海的掌舵人顏建國表示：中海的業務分爲三個層級，分別是爲公司的今天、明天、後天的發展佈局，今天的主業是住宅開發，因爲其週轉快、利潤高；明天的業務是商業資產管理，是未來可持續發展的生力軍，也是房地產下半場持續增長的動力；後天的業務是中海的創新業務，聚焦教育、養老、物流、文化等產業。

　　商業地產，中海賦予了其面向明天的使命。數據顯示，連續兩年租賃面積突破50 萬平方米，120 多家世界500 強企業入駐中海系寫字樓。

　　在商業地產高速發展的基礎上，中海已經訂下了“2020年商業物業總收入將突破50億港元，並在2023年實現年收入100億港元”的目標。這其中，70%以上的租金收入將來自於寫字樓。

　　目前來看，中海如期甚至提前實現這一目標是大概率事件。

　　可以對標的是，美國最大的不動產類企業——波士頓地產，就是專注寫字樓的投資發展。

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　　翻看中海年報，中海對於未來的佈局和規劃着墨最多的，正是商業地產。商業地產也是中海在2018年提出的要重點發展的板塊。

　　還是先看年報數據。

　　從租金收入來看：

　　2018年，中海商業物業總收入爲40.6億港元，同比增長38.1%；其中投資物業實現租金總收入港幣35.3億元，同比增長44.1%；酒店及其他商業物業收入港幣5.3億元，同比增長8.2%。

　　從已運營的物業規模來看：

　　已運營的商業物業68棟，包括寫字樓42棟、集中商業13家、星級酒店12家，長租公寓1個，總計運營面積409萬平方米。

　　從商業地產發展潛力來看：

　　中海的商業項目儲備充足，在建和待建總面積547萬平方米，其中30個項目已在建，約187萬平方米，另有40個項目待建，約360萬平方米。

　　通過這些數據，我們可以得出的結論是：

　　在商業地產領域，中海已經低調地完成了大規模佈局，其規模和營收能力已邁入行業第一梯隊，僅次於華潤。華潤強在商業綜合體萬象城系列，中海則在寫字樓領域領先同行一個身位。

　　梳理完成績，我們再回過頭來思考一個問題：

　　中海爲什麼要大規模佈局商業地產？

　　作爲行業內最低調、最穩健的龍頭房企，中海一貫以來的產業佈局思路其實非常清晰：

　　第一，自身已經具備一定的產業基礎。

　　經過多年發展，中海旗下已經有包括甲級寫字樓、頂級購物中心、星級酒店等在內的諸多優質商業物業，這些優質資產是中海佈局商業地產的核心基礎和底層邏輯。

　　第二，有經過市場充分論證的可行性。

　　中海從不打無準備之仗。中海董事局主席顏建國也曾指出：

　　要提升公司的地產業務市場份額和行業地位，但僅僅依靠傳統住宅開發難以實現長期持續發展，必須提升商業地產開發與運營能力，嘗試新的商業業態。

　　在住宅開發時代，由於發展重心的不同，這些優質資產的作用尚未凸顯；但隨着房地產發展思維的轉變，如何讓這些資產迸發效益，併成爲業績增長的重要支撐，是中海運營思路的一個重要體現。

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　　對中海而言，商業地產承擔着兩個重要使命。

　　使命一：穩定的現金流擔當

　　從經營業績的角度，商業地產能夠給中海提供穩定的現金流和合理的資產負債狀況，在融資困難的背景下抗風險能力較強。

　　最新出爐的年報數據已經再次證明了這一點。

　　年報顯示，截至2018年底，中海持有現金港幣1005.6億元，淨借貸比率33.7%，處於行業低區間。同時，中海保持行業最高信用評級(惠譽A-╱穩定；穆廸Baa1╱穩定；標準普爾BBB+╱穩定)；加權平均借貸成本爲4.30%，融資成本同樣處於行業較低水平。

　　使命二：未來的業務增長極

　　在住宅開發見頂的總量天花板之下，商業地產也是中海目前來看最具確定性的業務增長極之一。

　　以寫字樓業務爲例：

　　年報顯示，截止到2018年底，中海擁有甲級寫字樓42棟，總運營面積超過263萬平方米，已成爲中國內地最大的單一業權寫字樓發展與運營商。

　　除此之外，以自身龐大體量寫字樓爲依託，中海聯合辦公品牌OfficeZip推出了新一代產品，在北京、上海、成都、濟南、武漢落地運營，平均出租率超過90%，有效租金較傳統寫字樓租金溢價160%。

　　你可能想問，在商業地產領域，諸如華潤、龍湖都以購物中心爲重心，以低調務實聞名的中海，爲何主打寫字樓？

　　原因很簡單，寫字樓的收益水平遠高於購物中心、酒店、長租公寓等業態。

　　數據顯示，在各類物業中，一二線甲級寫字樓市場回報率約在4-5%，購物中心約爲3-4%，租賃住宅在1-2%。

　　而作爲“最賺錢的房企”，中海追求的不僅是規模增長，還要實現效益的同步提高。顏建國曾指出：

　　規模必須服從效益，沒有效益的生意我們不做。

　　因此，寫字樓經濟不僅是中海從效益的出發點進行選擇的商業戰略，也是中海地產加強自身現金流的重要環節。

　　基於自有寫字樓物業的優勢，加上分佈在北京、上海等一線及熱點二線城市爲主的聯合辦公業務，中海在商業地產板塊的發展具有更大的競爭優勢。

　　使命三：創新業務的載體

　　在中海業績發佈會上，顏建國用“今天、明天和後天”來形容中海旗下的業務。在他看來：

　　住宅產業是中海的“當下”，商業被稱爲中海的“明天”，創新業態則是中海的“後天”。

　　和住宅業務相比，商業地產的載體較爲多樣，除了寫字樓，還有購物中心和酒店。隨着中海商業地產觸角的延伸，愈加豐富的產品形態爲中海開展創新業務提供了充足的土壤。

　　例如，基於寫字樓業務，中海打造了“中海雲商”，將品牌和資源統一聚合於雲服務平臺。

　　通過這一生態閉環，中海增加了入駐企業對其商務服務的依賴性，實現了對優質客戶、高端租戶的價值再挖掘，除了爲商辦資產提供穩定可觀的租金收入和可持續的升值保障，還有超級入口價值這一更大的想象空間。

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　　事實上，經過多年發展，中海商業已經形成了具有清晰的戰略規劃和佈局的產業集羣。

　　中海年報透露，中海商業已形成“UNI環宇系”購物中心、“COOC中海商務”甲級寫字樓、聯合辦公、星級酒店、長租公寓、城市公益設施運營等業務線，已落成及在建的投資性物業逾1000萬平方米。

　　同時，商業地產也是中海圍繞“地產+”開拓創新業務，進行多元化佈局，向“開發+運營”轉型的一個重要業務板塊。

　　上面這句話，有兩個關鍵詞需要理解：

　　第一個關鍵詞是“地產+”。

　　和商業地產板塊穩紮穩打的風格一樣，中海並沒有盲目地、不計代價地去做多元化，盲目進軍無法與地產開發主業產生協同效應的領域。

　　中海選擇的是“地產+”的模式，即圍繞住宅開發業務進行多元化佈局，通過教育、文化、養老等創新業務來拓展業務，尋求增長點。

　　第二個關鍵詞是“開發+運營”。

　　中海清醒地認識到，從以純住宅開發爲主到以不動產開發爲主，仍然只是停留在“蓋房子”的階段，依舊屬於物理屬性、空間層面的開發。但在開發能力之外，房企還必須補足自己的運營能力、服務能力。

　　在酒店、寫字樓等需要開發商長期自持的領域，中海不僅要做不動產，同時也要在底層建築上構築服務；不僅要提供服務的場所，也要直接提供服務內容。

　　爲了配合這種不斷升級的城市配套運營服務的需求，中海地產在戰略做出了調整及升級，在去年確立了“成爲卓越的國際化不動產開發運營集團”的發展目標，形成了住宅開發、城市運營、創意設計及現代服務三大產業羣。

　　目前來看，中海以教育、文化、養老、物流等爲重點的創新業務已經或正在進入收穫期。

　　年報顯示，2018年中海圍繞房地產開發拓展的新業務共有13 個新項目投入運營，涵蓋教育、養老、物流三個行業12 種業態，包括學校、幼兒園、中海學堂、戶外營地、養老公寓、物流產業園等，運營面積超過35 萬平方米。

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