中房網訊

去一二線城市還是三四線城市，這是橫亙在中國房地產開發商面前的一道嚴肅又現實的選擇題。

??過去兩年，三四線樓市爆發拉動全國房地產銷售的上揚，也造就了一批房企的業績神話。但持續兩年的購買力透支、棚改貨幣化安置政策收縮，這個神話如何延續，是否還能延續，是兩個大問號。

??尋找房地產業的巨量增長窪地，無疑考驗房企眼光。碧桂園說中國有60%以上的縣還沒去，還有廣闊的空間。萬科2018年的權益土地投資額1351.4億元中，超過八成在一二線城市，認爲中國城市化空間在於都市圈。還有些企業掉頭得更爲徹底，如深圳控股早在兩年前開始持續處置三四線城市項目。

??房企之戰，在某種程度上是眼光與戰略之戰，看法不同，存在分歧，正常不過。2019年樓市會怎麼走？機會在哪裏？

??樂觀者居多

??房企2018年度業績陸續發佈，一個顯著現象是，多家房企的業績即便出現同比增長，但不乏企業的銷售金額並未達到目標，包括限價、限購在內的行業調控政策是主要原因。

??禹洲地產，創始人及董事局主席林龍安就表示："公司樓盤大部分都在一二線城市，是限價最明顯的區域，所以把有一部分（貨值）挪到2019年。"

??但2019的市場又該如何？這是每一家房企在披露業績報告時幾乎都無法迴避的問題。對此，房企高管們的回答多數以謹慎保守爲主要風格。

??萬科董事會主席鬱亮稱：中國的城市化仍在繼續，房地產仍有空間，從過去、現在，到未來10年，開發業務都將是萬科的基本盤。

??而中海主席兼行政總裁顏建國則表示；今年的房地產行業的政策核心是三個穩定：穩地價、穩房價、穩預期，然後是因城施策。從全年市場來看，我們認爲下半年會更好一點，上半年的利率已經調整了，但反應會滯後。

??恆大董事局主席許家印的觀點則更爲樂觀：這個市場是非常健康的，不會有房價大起大落。全國總的成交量不會比去年下跌，也會保持一個穩定的增長。

??旭輝董事長林中認爲：房地產市場進入"平穩增長、低頻波動、震盪上升"的新長週期。

??迪馬股份董事長/CEO、東原集團董事長羅韶穎表示，從房地產本身的行業發展來看，經過2018年的收縮，2019年首先會有一個符合市場規律的反彈。至於反彈到什麼程度，持續多長時間，將取決於經濟的影響。

??上坤集團創始人兼CEO朱靜認爲，今年並不是降溫週期，因爲之前發展速度太快。對房地產未來的發展週期很樂觀。

??在仁恆置地執行副總裁王晞看來，房地產市場會逐漸回暖。從長遠看，房地產整體走勢向好，短期面臨波動。

??今年春節之後，國內不少城市的樓市出現小陽春，市場觸底回升跡象明顯，這在一定程度上佐證了房企大佬的判斷。但政策調控利刃未收，房產稅陰霾緊逼，市場熱度能否持續，仍舊是房地產無法忽視的現實。因此，有大佬的觀點顯得謹慎許多。

??比如融創中國董事會主席孫宏斌就對市場頗爲謹慎，稱"今年還是小心一點"。他表示：近期多地土地市場出現回暖甚至出現偏熱、高溢價率等現象，但政策調控使得房價大幅上漲的可能性極小，拿高價地風險依然存在。

??投資現分歧

??市場變幻，使房企的投資相對謹慎。根據克而瑞研究中心此前發佈的報告顯示，與2017年相比，2018年百強房企的投資態度總體保持謹慎，且下半年謹慎的態度進一步升溫，這也導致在投資拿地上相對保守。

??對比各房企2018年新增拿地單位貨值和2018年銷售均價可以發現，有50%的企業單位貨值較銷售均價下降，這也與2018年房企熱衷在三四線拿地相互印證。即便三四線熱度開始衰退，但全年仍有半數企業投資在下沉，一方面是希望趕上三四線的末班車，另一方面是平衡佈局結構。

??克而瑞研究中心報告顯示，TOP20企業中，綠地、新城、招商、龍湖等降幅均超過20%，新增土儲向三四線城市傾斜明顯。此外，中海、富力、金地等企業單位貨值較均價有所上升，中海漲幅高到22%，源於這些企業新增土儲向核心城市傾斜，其中中海今年一二線城市新增土儲建面接近9成。此外，在2018年先揚後抑的拿地格局下，有33家企業拿地勢頭較猛，全年新增土儲貨值已經超越去年全年，多數集中在銷售TOP50之後，可以看到，行業整體保持謹慎之下，仍有部分企業在積極補充土儲。

??從2018年百強房企佈局選擇來看，地域聚焦的投資策略明顯。能級選擇上，三四線依然是多數房企的首選。房企在三四線新增土儲建面佔比接近6成，比二線城市高出20個百分點，一線城市受到供應緊、出讓條件苛刻等因素影響，僅有4%。

??但從2018年四季度來看，此前需求過度透支、棚改力度衰退的效應逐步顯現，部分三四線城市市場降溫顯著，在整體謹慎投資策略下，房企開始收縮對低能級城市投資力度，並逐步開始迴歸二線。數據顯示，四季度典型房企在二線城市投資拿地建面佔比已基本與三四線持平。

??三四線城市選擇上，環一線城市周邊三四線更受房企青睞。在百強房企三四線投資TOP10城市中，環廣州的佛山、環深圳的惠州、環上海的嘉興、南通等均有上榜，長遠來看，這些城市受到一線城市的輻射以及規劃利好，市場發展依然可期。

??從具體房企表現看，更現分歧。走一二線和都市圈佈局的萬科和以城郊大盤模式聞名的碧桂園對比便頗爲明顯：2018年，萬科獲取新項目227個，權益規劃建築面積共2490.2萬平方米，權益地價總額約1351.4億元，新增項目均價爲5427元/平方米，若按權益投資金額計算，81.4%位於一二線城市。

??對於投資方向之間的分歧，美的置業董事局主席郝恆樂表示：每家公司的歷史沿革不一樣，戰略不一樣，故而在投資側重點上是很不相同的，只要符合各自公司的戰略發展需要的投資，就是合理的投資。

??機會在哪裏？

??過去的幾輪房地產市場週期裏，一二線城市和三四線城市之間的輪動特徵明顯，那麼將來的市場是否仍將遵循這一輪迴？若遵照這一輪迴，去年高歌猛進的三四線城市是否會陷入新一輪調整週期？

??曾經，棚改貨幣化安置、一二線城市的調控政策，一度使三四線城市成爲承載了巨量購買力的容器，但經兩年發展，三四線的市場容量是否還能持續？

??在開發邏輯上，三四線城市被房企看作機會型城市，而一二線城市被看作是深耕型城市，而都市圈的發展則吸引更多原本關注一二線城市的房企進入周邊的陌生地帶。

??最新的觀點裏，三四線城市市場表現未來空間不及一二線，是資本市場和多數房企的共識。標普預計2019年中國住宅房地產市場銷售將放緩，認爲佈局低線城市的房企將2019至2020年的合同銷售和利潤率將面臨下行壓力。

??這種看空的原因包括房價短期上漲較多，購買力透支、潛在供給較大，人口淨流出、產業基礎薄弱，和棚改貨幣化安置收緊，三四線項目毛利率低等。

??易居企業集團CEO丁祖昱也表示：2019年部分三四線城市將面臨比較大幅度的回調。基於這樣的判斷，大部分房企的掌門人都將目光投向一二線和部分強三線城市。

??雖然萬科、碧桂園的拿地佈局出現分歧，但它們對中國城市化發展有相對一致的看法--中國的城市化進程仍在繼續，房地產仍然會維持較大規模。

??只是，鬱亮認爲，中國還有近20個點城鎮化率的提升空間，如果說第一階段城市化以農民進城打工爲標誌的話，第二階段的城市化將是都市圈化發展。

??碧桂園董事局主席楊國強也認爲，中國城鎮化進程遠未結束，廣大縣鎮居民改善居住環境的需求將持續。因此，依舊看好三四五線城市的房地產市場空間，因爲這些城市的房價是農村轉向城鎮的人口所能夠負擔的。

??唯有許家印的觀點較爲獨特，他認爲：市場已經不存在一二線還是三四線的區分，機會將只出現在強經濟和人口淨流入的城市，不管是一線二線還是三四線。

??一個有趣的現象是，過去兩年無論是互聯網還是房地產業，都出現了佈局下沉，三四線城市的消費基數更大，使快手、拼多多成爲現象級產品，也使佈局低線城市的房企成爲行業黑馬脫穎而出。

??中信證券首席基地產業分析師陳聰團隊卻認爲，因城施策的政策基調事實上對於三四線城市更加友好，看空三四線城市結論不宜下得太早。至少從國家統計局數據看來，今年1~2月，全國商品房銷售額爲12803億元，增長2.8%，東部和東北部降溫明顯，但中部和西部均出現6個點以上的增幅。

??來源：第一財經日報、克而瑞地產研究，中房網綜合整理