背景

　　对于房地产估价工作而言，估价对象实地查勘和估价对象周边的市场调查可以说是整个估价工作的基础。做好查勘市调工作，能够让估价师快速准确判断估价对象的价值、能够让审核人员清晰明了项目情况和当地市场状况、可以在尚未完成的项目需要交接时做到面面俱到、也能为自己所出具的报告提供坚实有力的支撑。正所谓万丈高楼平地起，查勘市调工作对于评估而言十分重要，我们在日常查勘市调的工作中该注意哪些问题，又有哪些小技巧可以提升我们的工作效率，现在我们就一起来看一看查勘市调中的那些事儿。

　　查勘

　　 确定对象别马虎

　　说到查勘，第一件事情就是要明确咱们所查勘的估价对象所在位置及物业。通常我们在查勘过程中会有领勘人带领我们查勘指认所需评估的估价对象，但也不排除领勘人自身指认失误的情况存在，因此评估人员还需要核实委托方委托评估的物业与我们实际查勘的物业是否一致。

　　想要准确找到咱们的估价对象，可以灵活运用相关网络地图功能进行定位。

　　通常，在前期收集到相关估价对象资料以后，能够根据产权证中载明的信息大致判断估价对象位置、实物状况等信息，但有时遇到估价对象过多，所在位置集中并且还缺失相关楼牌号的情况，此时就可以借助卫星图和产权证后附图所标明的红线范围进行确认。如下图所示，图1为房产证中附图所载明的红线图位置和楼牌号，图2为根据地图卫星图所判断出的估价对象位置：

　　由上图所示，提前利用卫星图判断估价对象位置，可以做到心中有数，待现场查勘时也能及时匹配相应的估价对象，避免造成后期测算过程中的价值失准。

　　 查勘记录别遗漏

　　完整详细的做好查勘纪录至关重要，完整的查勘记录表能够帮助自己后期回忆查勘时的具体状况，也能让审核及其他接触到本项目的工作人员能够快速了解估价对象的具体情况，同时，查勘纪录也是自己到现场查勘的证明材料，切记在查勘完成时领勘人应在查勘纪录上签字。

　　同时，在查勘过程中，对于现房项目要了解房屋的建成年代，对于物业楼牌和产权证对应不上时，应到物业开具地址证明。

　　 资料原件很关键

　　到现场查勘的过程中，还有一项必不可少的环节是对相关产权资料原件的核对。现场查阅产权资料原件可以全面了解项目的产权信息，以防止出现遗漏或产权资料错误的情况。

　　 查勘过程要仔细

　　在查勘中，针对不同的物业往往会有不同的侧重点，从而反映不同物业本身的价值。提前了解不同物业的查勘要点，在查勘过程中有针对性的进行查勘，能够避免遗漏对评估结果有较大影响的部分。

　　市调

　　 市调流程要理清

　　市场调查是指运用科学的方法，有目的、有系统地收集、记录、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。市调的全面性和准确性，通常直接影响到估价师对估价对象所在区域房地产市场的判断，从而影响估价师对估价对象估值的确定。

　　市场调查的步骤一般如下几个步骤：

　　总结

　　房地产的查勘及市调所获取内容的准确性和完整性，将直接影响到估价师对于评估对象本身的状态及周边房地产市场的认识，从而影响估价师对于估价方法的选取、对于估价对象价值存在重大影响因素的考量和判断，最终将影响到估价对象估值的准确性以及估价师所需承担的风险大小。如我们能够多掌握查勘及市调中的注意事项和相关技巧，提高自身职业技术水平，保证每次评估的质量要求，才可以为客户提供最公正、客观的价格评估及服务，同时更能避免因自身工作疏忽所带来的责任和风险。

　　-The End-

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