背景

　　對於房地產估價工作而言，估價對象實地查勘和估價對象周邊的市場調查可以說是整個估價工作的基礎。做好查勘市調工作，能夠讓估價師快速準確判斷估價對象的價值、能夠讓審覈人員清晰明瞭項目情況和當地市場狀況、可以在尚未完成的項目需要交接時做到面面俱到、也能爲自己所出具的報告提供堅實有力的支撐。正所謂萬丈高樓平地起，查勘市調工作對於評估而言十分重要，我們在日常查勘市調的工作中該注意哪些問題，又有哪些小技巧可以提升我們的工作效率，現在我們就一起來看一看查勘市調中的那些事兒。

　　查勘

　　 確定對象別馬虎

　　說到查勘，第一件事情就是要明確咱們所查勘的估價對象所在位置及物業。通常我們在查勘過程中會有領勘人帶領我們查勘指認所需評估的估價對象，但也不排除領勘人自身指認失誤的情況存在，因此評估人員還需要覈實委託方委託評估的物業與我們實際查勘的物業是否一致。

　　想要準確找到咱們的估價對象，可以靈活運用相關網絡地圖功能進行定位。

　　通常，在前期收集到相關估價對象資料以後，能夠根據產權證中載明的信息大致判斷估價對象位置、實物狀況等信息，但有時遇到估價對象過多，所在位置集中並且還缺失相關樓牌號的情況，此時就可以藉助衛星圖和產權證後附圖所標明的紅線範圍進行確認。如下圖所示，圖1爲房產證中附圖所載明的紅線圖位置和樓牌號，圖2爲根據地圖衛星圖所判斷出的估價對象位置：

　　由上圖所示，提前利用衛星圖判斷估價對象位置，可以做到心中有數，待現場查勘時也能及時匹配相應的估價對象，避免造成後期測算過程中的價值失準。

　　 查勘記錄別遺漏

　　完整詳細的做好查勘紀錄至關重要，完整的查勘記錄表能夠幫助自己後期回憶查勘時的具體狀況，也能讓審覈及其他接觸到本項目的工作人員能夠快速瞭解估價對象的具體情況，同時，查勘紀錄也是自己到現場查勘的證明材料，切記在查勘完成時領勘人應在查勘紀錄上簽字。

　　同時，在查勘過程中，對於現房項目要了解房屋的建成年代，對於物業樓牌和產權證對應不上時，應到物業開具地址證明。

　　 資料原件很關鍵

　　到現場查勘的過程中，還有一項必不可少的環節是對相關產權資料原件的核對。現場查閱產權資料原件可以全面瞭解項目的產權信息，以防止出現遺漏或產權資料錯誤的情況。

　　 查勘過程要仔細

　　在查勘中，針對不同的物業往往會有不同的側重點，從而反映不同物業本身的價值。提前瞭解不同物業的查勘要點，在查勘過程中有針對性的進行查勘，能夠避免遺漏對評估結果有較大影響的部分。

　　市調

　　 市調流程要理清

　　市場調查是指運用科學的方法，有目的、有系統地收集、記錄、整理有關市場信息資料，並就所獲得的市場信息資料進行分析、評估和報告的過程。市調的全面性和準確性，通常直接影響到估價師對估價對象所在區域房地產市場的判斷，從而影響估價師對估價對象估值的確定。

　　市場調查的步驟一般如下幾個步驟：

　　總結

　　房地產的查勘及市調所獲取內容的準確性和完整性，將直接影響到估價師對於評估對象本身的狀態及周邊房地產市場的認識，從而影響估價師對於估價方法的選取、對於估價對象價值存在重大影響因素的考量和判斷，最終將影響到估價對象估值的準確性以及估價師所需承擔的風險大小。如我們能夠多掌握查勘及市調中的注意事項和相關技巧，提高自身職業技術水平，保證每次評估的質量要求，纔可以爲客戶提供最公正、客觀的價格評估及服務，同時更能避免因自身工作疏忽所帶來的責任和風險。

　　-The End-

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