很多人問，一二線被調控徹底封死了，有錢都買不了，三四線現在不限購，而且房價還在小幅上漲，能不能投資？一直以來我都告誡大家“絕大部分三四線城市就是“坑”，房地產開發已經嚴重過剩，並沒有投資價值可言，自住購買尚可，投資千萬不能碰，未來套現會非常難。”

　　和我一樣不看好三四線城市的不乏其人，地產專家自不用說，甚至連開發商自己都不看好：

　　獨立經濟學家馬光遠17年在談及三四線城市能否投資時直言不諱到，“價格偏低不代表都可以投資，都可以買。大量的三四線城市，房子已經嚴重過剩，泡沫比一二線更加嚴重，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價是喪盡天良。”在他看來，近年三四線城市的房價肯定穩不住，一定會降低，只要不是大跌投資者就應該偷着樂了。

　　地產大佬餘英在去年的博鰲房地產論壇上更一針見血地告誡，“對於投資三四線房子和土地的，我建議大家趕緊賣，落袋爲安！把錢收在手上更明智、更安全。”

　　無獨有偶，近日孫宏斌在業績發佈會上也發表了對三四線樓市的悲觀不看好。孫宏斌說，“相比一二線，三四線城市未來有很大風險。”他直言未來拿地以一二線爲主，三四線爲了規模也會去，但是會謹慎選擇，背靠一線的，能承載資源外溢的三四線還能考慮，一些人口和產業都極度欠缺的欠發達城市，不在融創考慮範圍內。

　　也有網友表示，三四線房產值不值得投，看看小區亮燈率就知道了，很多小區亮燈率都不足10%，這樣的地區房子能有什麼價值？黑燈瞎火的，很多人住都嫌不安全，晚上都害怕。

　　我一個人說自然是人微言輕，但是當很多專家大佬都一樣不看好的時候，還想往裏衝的投資炒房客確實應該好好想想這其中的道理了。

　　三四線城市的房產爲什麼不值得投資購買，其實看這三方面的因素變化，你就徹底明白了：

　　一、三四線上漲靠刺激，不是靠人口拉動漲起來的，不可持續

　　過去兩三年，三四線城市由於各種利好刺激，房價出現了快速上漲，很多人口不足百萬的小城房價都迎來了大幅飛躍，由原來的四五千一平，已經迅速攀升到了一萬多一平。

　　這背後有三股力量的作用：其一，國家的去庫存政策刺激，三四線城市在15年之前開發商和地方政府都焦慮，很多建好的房子低價都沒人要，庫存消化週期一度高達4、5年，從16年開始，國家提倡大力去庫存，棚改貨幣化安置誕生，“補房”變成了“給錢”，大量的購房需求和天量資金被製造出來，三四線迎來後發補漲，市場一度火爆到炸；其二，一二線嚴調控之下，資金和需求被擠壓到不限購的三四線；其三，各大房企爭相入駐，推高了地價，拉高了房價；各種營銷滿天飛，更製造了搶房恐慌。

　　但仔細分析後我們會發現，這三股力量其實都是不可持續的。專家也說，不是靠人口、靠需求漲起來的房價，都撐不了太久。從去庫存的角度來說，三四線城市對投資客是來者不拒的，但從實際效果來看，多一個投資客，商品房空置率就增加一點，這恐怕不是三四線城市願意看到的，也與“房住不炒”相悖。

　　任澤平評論稱，三四線房價過快上漲是病，是病就得治。未來政策會向三四線蔓延，開發商會逐漸撤出三四線迴歸一二線，加之棚改貨幣化逐漸退出，三四線城市房價也就喪失了過快上漲的動力和支撐，兩三年後重重摔在地上也不要覺得意外。

　　二、庫存搬家，空置率居高不下，開發商去化難依然是常態

　　這一輪三四線城市去庫存，國家的總結是“圓滿完成去庫存階段性任務”。但有專家卻有不同看法，全聯房地產商會創會會長聶梅生表示：“去庫存確實把房子賣光了，但大多都是投資客，很多房子沒人去住，造成房地產高空置率，如果都不去住，那就是惡性去庫存，只是房子從開發商手裏轉移到投資客手中，只是讓庫存搬了一次家。”

　　其實這種說法還是挺科學的，18年艾普大數據曾經做過統計，三四線城市外地投資客佔比超4成，很多人都是遵循一二線的投資邏輯，囤房坐等升值，根本不住也不出租，房子就空置在那裏。聶梅生說這是“庫存從開發商手上搬家到投資客手上”非常形象。

　　加上現階段，各地方又加大了土地供應節奏，三四線城市的庫存又顯著上升了，易居統計數據顯示，全國半數以上的三四五線城市當下庫存足夠賣2年以上。開發商自己都承認，現在去化越來越費勁了，三四線城市是碧桂園的主場，他們佈局比較早，拿地也便宜，後來者基本上都是“入坑”了。碧桂園現在是拍拍屁股走人了，但是後面進來的開發商還有很長的攻堅戰要打。

　　據開發商透露，經歷了過去兩年的激情搶購之後，三四線城市的購房需求基本消耗殆盡，即便首套房首付做到兩成，二套房首付三成，也沒有太多購房客戶，現在只剩下少數大戶型改善需求了。

　　事實證明，大多數三四線城市樓市，在經歷一場狂歡之後，已是強弩之末不能穿魯縞矣。

　　三、人口流失問題更嚴重，房產價值也在流失

　　三四線城市目前最大的問題還是人口流失，這直接導致發展疲弱，不管是產業搭建還是房地產建設都動力缺失。上文孫宏斌說的“三四線相比於一二線風險很大”，其實就是指三四線供需已經失衡，疊加人口和產業發展跟不上，房地產的投資開發價值不大，繼續盲目拿地建房很有可能未來無人接盤。

　　專家說，隨着城市化率、大城市化率的不斷提升，未來年輕人口會更大量進入大城市，落後地區、三四線城市、縣城、農村未來年輕人口的流失會更加嚴峻。人口的流失，就意味着購房需求的流失，就意味着房產價值的流失。

　　有人可能要說，你說得不對，碧桂園不還是照樣深耕三四五線城市，他們老總楊國強前幾天還說“看好三四線城市呢”！

　　全國也就碧桂園敢這麼說了，我接觸到的房企都早早醞釀重返一二線廝殺了。畢竟人家來得比較早，拿地價格比較便宜，即便售價刨去兩成三成還照樣能賺錢，但是炒房投資你能比得了嗎？