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售屋篇：庄姓、施姓、陈姓及林姓四位工程师年龄相近，平日爱讨论投资理财话题。2008年4月间，看准房市前景可期，合资在台北市锦州街合资买了一间房子。谁料，不久后林男竟将一尊四面佛请进房内供奉，陆续有善男信众到房内焚香祭拜，意外造就鼎盛香火，民宅严然成为宫庙。

三名投资人眼看投资购买的房子竟然变成宫庙，心里很不是滋味，决定将房里四面佛等所有物品全部清空打包，放置在一个租用的仓库，整个过程录音录影，另外也将房子的大门换锁，并主动告知林男。

林男发现佛像被打包、大门被换锁，认为权益受损，对三人提起背信告诉，直到台北地检署展开调查后，林男才突然撤回告诉，但此举已使友谊出现裂痕，经过理性讨论后，决定卖屋拆伙。

在订定合约时，除了写明共有人之间的出资比例，同时也可以请代书在登记时，写明各自持分比例，这样一来，房屋若出现需要维修之状况时，便可依持分比例分摊修复责任。

以庄姓、施姓、陈姓及林姓4位工程师合资购屋案例来看，若林男未经另外3位合伙人同意，擅自将住家作为宫庙使用，焚烧香火使天花板遭薰黑，在出售房屋时须重新粉刷油漆，则相关衍生费用应由林男独自埋单支付。

此外，实务上常见购屋后发现屋况有问题，例如：漏水、海砂屋、辐射屋等，该由谁负责处理，如何清楚归责，也应在合约中详细载明，才能降低衍生后续争议风险。

「非二亲等之内关系，在所有权登记上，建议采共同登记；若只登记在其中1人名下，应签署和议书，注明各自出资金额，保障双方权益。」张瀞匀解释，所谓共同登记就是在买卖契约上约定双方持分的比例。

假设总价2,000万元房子，林男出资1,000万元、施男出资500万元、庄男与陈男个出资250万元，则持分比例上就应以4：2：1：1登记，此举能保障各自权益。

倘若有贷款需求，加上节税考量，采登记共有人之其中一位者，建议可以在贷款核拨后，采用抵押设定，由银行做为第一顺位，其他共有人作为第二顺位，在共有人之一私下出售房屋时，除了银行之外，第二顺位之共有人具有优先受偿权利。

此外，设定扺押权时，有关利息、迟延利息、违约金此3栏位建议填「无」，以免遭国税局认定有利息所得而据以核课所得税。

会遇到房屋被设定抵押可分为两种情况，第一是不承认债权存在，常见于遭有心人士或不肖子孙偷偷设定抵押，不论真相如何，只要设定抵押过程，不承认债权存在方能举证自己并未同意，就可以向法院提起涂消抵押权之诉，同时声请停止强制执行，只要法院最后判决房屋的抵押权确实是虚伪设定，就可根据判决书要求地政事务所涂销设定。

第二是承认债权，根据《民法》第867条，抵押权具有追及性，即抵押人在未经抵押权人同意或通知下，得以将不动产任意移转于他人，而抵押权仍存于该不动产，其源于物权从属于债权之特性。

换言之，若4男都提供买屋资金，但所有权只登记在其中1人名下，再另签协议书要对方认帐，但此举并无绝对的保障，由于双方签属的协议书属于「债权」契约，权状登记则属于「物权」，在法律上物权行为可独立于债权行为之外，因此在法律上，仍只认定登记人为所有权人，另外3人须提出曾交付给登记方的资金证明才能求取债权。

在合资购屋时，从自备款、贷款月付金以及获利依共有人持有比例分配载明清楚，一般售屋后所须付的税费包括土地增值税、财产交易所得税、契税也依此去做分配。

实务上常有夫妻合资购屋案例，若所有权人和借贷人不同，在税赋上就会产生差异，依据财政部规定，登记为纳税义务人配偶所有的自用住宅，不论谁出资或借贷，若所有权人不同时，就须合并申报所得税，才可将借贷利息列举扣除减税额。

另外，房屋每年都须缴纳房屋税和地价税，售出后还得缴交房屋交易所得税，张瀞匀提醒，卖出房屋后需扣掉相关税费、仲介费，余额才均分给合资人，均分比例也要事先协调好，每人产生的现金所得必须申报所得税，此外，若以赠与方式移转，则须缴交赠与税，因此双方对于售屋金额与售出时机须有共识。

合资购屋最怕遇到意见不合，张瀞匀建议，双方在购屋拟定契约内容时，可注明共有人有「优先承购权」，以上述情境为例，倘若仅林男不愿再共同持有、欲出售其持分，依据《土地法》第34-1条规定，应事先以书面通知庄姓、施姓、陈姓3位共有人，共有人可以同一价格优先承购。

此外，不动产共同持有人若在3人以上，只要人数加持分比超过1/2，或持分比超过2/3，便可进行该不动产的处分权，此案例林男仅占1/4持分，未达门槛，无法独自进行该不动产处分权。

「对于未来的买方或继承人，甚至对银行而言，共有人越少可减少买卖纠纷。」然而，合资购屋最终须面对的还有出售时所得税的问题，首先登记人须负担房屋交易所得税，扣掉税费的余额才均分给所有合购人，这时每人便产生「现金所得」的部分，必须再申报所得税。