中共中央、國務院日前印發《關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》（簡稱《意見》），出臺的目標雖說“爲重塑新型城鄉關係，走城鄉融合發展之路，促進鄉村振興和農業農村現代化”，但對於從事房地產行業的人士來說，憑着多年曆練出來的敏銳嗅覺，還是能夠從這份《意見》的字裏行間裏聞到一些不一樣的氣息。尤其是前不久國家重提“房住不炒”的政策基調後，部分業內人士忽然有種找不着方向的感覺。

近期國家有關政策動向，藉助一些房地產行業人士的分析，來解讀一下隱含在這份《意見》裏邊的一些不容忽視的發展機會。

政策要點：到2022年，城市落戶限制逐步消除。健全農業轉移人口市民化機制。有力有序有效深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。 

長期以來，“城鄉二元化”的戶籍制度，對於大量來自農村地區的城市新移民來說，的確已經成爲影響他們在城市成家立業或安居樂業制度性障礙。新政提出用三年的時間逐步爲新移民落戶的問題鬆綁，至少可以得出以下判斷，原來已經在城市就業多年，爲城市發展已經作出貢獻的那些人口，今年將很快能夠跨越政策門檻，拿到在城市落戶的指標。這類人有多少？以人口近1500萬的廣州爲例，根據廣州市來穗人員服務管理局2018年的統計，非戶籍人口比戶籍人口還多。留意國家發展改革委《2019年新型城鎮化建設重點任務》的人會發現，國家更短期目標已經提出“繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。”新移民有了戶口，自然也就具有了在城市購房置業的權利，意味着他們不僅將從“候鳥式遷移”向“長期穩定居住”轉變，同時也將從單身進城向“家庭式”“家族式”轉變，從而形成更多的購房剛需人羣。尤其是對於像廣州、深圳這類人口持續流入一線城市，由於新政帶來的購房剛需人口的增加就會更多。可見，在“房住不炒”政策基調不變的情況下，城鄉融合發展新政的目的雖是衝着“人才紅利”“勞動力紅利”和“消費紅利”來的，目的是提升城市競爭力，但另一方面，的確也會對房地產行業形成巨大的發展機會，對於行業未來的穩定和健康發展無疑也將打下牢固的基石。

政策要點：允許村集體在農民自願前提下，依法把有償收回的閒置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變爲集體經營性建設用地入市”。

從《意見》來看，新政並沒有爲城裏人到農村買宅基地的打開口子，因此，國家發展改革委方面在解讀這份文件時特別強調，“嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館”。大家是否記得，原國土資源部有關負責人曾公開表示我國將逐步改變政府作爲居住用地唯一供應者的情況，以更好地讓全體人民住有所居，而廣東近年也在部分城市推進利用集體建設用地建設租賃住房的試點工作，有社會人士爲此就提出過疑問，“部分小產權房今後有沒有可能搭上新政策的列車轉正？”答案當然是否定的。廣州市國土規劃委去年就已經公開強調，未經批准私自在集體土地上建設的住房用於出售屬小產權房，是不合法的，與經批准在集體建設用地上建設的合法租賃住房是不同概念，而在村集體建設用地建成的住宅產權也是村集體所有。這次趁着城鄉融合新政，國家有關部門再次強調，“嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館”，對於房地產行業人士來說，應該能夠聽得出弦外之音，社會資本想通過購買集體建設用地來建設商業住宅進而衝擊樓市是不可能得到政策支持的。

政策要點：加快實現城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋。以城市羣爲主體形態促進大中小城市和小城鎮協調發展，增強中小城市人口承載力和吸引力。

說白了，這裏邊對房地產行業來說，最具發展機會的就是，國家政策導向實際再次明確盤活存量的重要性，這一方面可以提高土地使用效率，從而提升城市人口承載力，另一方面則可以通過城舊城的升級改造來改善城市現有的人居環境。

特別是要做到城市與城市之間、城市與鄉村之間同步協調，意味着未來的基本公共服務在區域之間將更加平衡、均等。

在粵港澳大灣區發展規劃綱要的引領下，廣東已提出未來將加大對“三舊”改造和城市更新工作的推進力度。這裏邊，房地產企業參與的機會很多，特別是對於城鄉人居環境的改善，房地產行業無疑要擔當重任。只有參與到這個大趨勢裏邊去，房企在拿地、融資等方方面面纔能夠享受到更多的政策便利，同時爲新型城鎮化建設和其它社會經濟發展方面所作的貢獻也將更大。

來源：南方+

編輯：明又又