文 / 界面陝西 張偉

現實往往比預期來得更快一些。西安住宅市場已經出現了均價超過3萬元/㎡的樓盤，儘管目前只有三個項目，但依然在房價平穩的西安樓市裏格外顯眼。未來房價一路攀升還是承壓橫盤？一切都有待市場的檢驗。

房價升級，均價超3萬的房源“登堂入市”

3月29日晚，西安市物價局發佈了商品住房價格公示項目名單（2019年第10批）（總第八十六批），本次公示涉及3個項目，共計606套房源。

此次房價公示的3個項目爲天誠·薔薇公館、曲江·玫瑰園二期、綠城·高新誠園（翼中心）。本次房價公示最大的看點在於：本次公示的房源價格普遍較高，最便宜的天誠·薔薇公館項目均價也達22964元/㎡，而曲江·玫瑰園二期均價達32473元/㎡、綠城·高新誠園房源均價達33059元/㎡；

另外，綠城·高新誠園價格漲幅驚人。該項目本次推出3#樓，產品爲高層精裝房源，均價達33059元/㎡。而在2018年6月19日物價局第42批房價公示時，該項目爲毛坯房源，均價爲23690元/㎡。不到1年時間，價格上漲了9369元/㎡。即便是升級爲精裝提升了房價， 但上漲幅度漲幅也是讓人“猝不及防”。

西安高新區CBD核心區域的綠城·高新誠園項目，位於科技八路與太白南路十字，目前在售的是臨街的2號樓，總房源150多套，據置業顧問介紹目前還剩下20多套，均價在23690元/㎡，總價在396萬-405萬之間。

據介紹，綠城·高新誠園佔地150畝，可供開發的面積爲76畝左右，在2016年拿地的時候每平方米的樓面積摺合爲9400元/㎡。整個項目分2期開發，1期由1棟服務式公寓，7棟大平層產品組成，其中1其項目的2、3號樓於2018年7月1日開盤，均爲毛坯房。

而此次公佈的3號樓爲精裝修房源，爲31層共計96套，均價33078元/㎡，價格區間29720-37930元/㎡，面積區間212.31-385.42㎡，最低價格29720元/㎡。

值得注意的是，綠城·高新誠園項目原爲陝西華翼房地產有限責任公司開發，2018年開盤時定名爲翼中心，後被浙江綠城集團收購，改名爲綠城·高新誠園。

爲何短短不到一年時間均價就上漲了近1萬元？

“主要在精裝修的配置上，所有的裝修基本上都是按照西安市場的頂配標準，除了中大國際9號，就是我們這個項目了；其次是在地段上，這個項目主要在木塔寨公園版塊，距離唐延路高新核心區域步行在10分鐘左右，周邊的配套設施已經非常成熟了；最重要的是，這個項目是純粹的改善型項目。也都是目前市場比較熱推的大平層項目。” 置業顧問表示，目前2號樓基本售罄，3號樓開盤基本就在清明節前後。對於該項目的銷售前景，她表示樂觀，“未來這裏都是管家式一站服務，車位配比1:2。在高新這塊基本上也很難有這樣的地段了。 ”

西安房價整體平穩，豪宅房價檢驗市場成色

對於此次房屋價格超越30000元/㎡的三個項目，界面陝西聯繫到了美城股份市場研究中心總監沈瑋，她表示這次公示的三個項目比較特殊，超30000元/㎡的價格也是對西安房地產市場的一次試水。

首先，目前3月份西安房地產市場住宅銷售的網籤數據還未出爐，從物價局備案的價格來看，除去目前公示的這三個豪宅項目以外，西安房地產市場的均價還是總體呈現穩定態勢，整體保持在12000元/㎡左右，並且從去年年底基本上都保持在這個價格水平。

天誠·薔薇公館、曲江·玫瑰園二期、綠城·高新誠園這三個項目比較特殊，天誠·薔薇公館屬於別墅，其餘的兩個項目屬於豪宅，所以整體的價格一下就被拔高了，而且因爲都是精裝房，所以這個價格也並不算出位。

對於市場前景，沈瑋認爲還是要看價格與品質是否匹配。

綠城·高新誠園此前的銷售情況就非常一般；天誠·薔薇公館所處的未央湖版塊目前大部分的項目還是以城改房和爛尾房爲主，區域價值還並未完全凸顯；玫瑰園一期項目則已經成功打造出其豪宅的品性，所以大家一提到玫瑰園，就能將其與豪宅聯繫起來，再者玫瑰園所坐在的區域本身就是豪宅扎堆，相對來說，玫瑰園二期可能在這三個項目中的市場前景比較樂觀。

另外，綠城·高新誠園與玫瑰園二期都是首期投放到西安市場上均價超過30000元的大平層項目，所以也是對西安房地產市場上的一個非常有效的驗證。如果市場接受度比較高，那麼未來西安房地產市場還是非常樂觀，其他項目的房價還會有所提升；如果市場反應冷淡，則表明西安的房價到了一個階段性天花板； 最後，沈瑋表示西安房價上漲的潛力很大，第一人口越來越多，人口是房價上漲最基本的動力；第二是供需關係，這一點可以從近期房地產搖號項目增多，3月分市場回暖就可以看出目前還是求大於供，屬於賣方市場；第三，西安這兩年的規劃、產業的落地比前兩年的力度明顯加大，因此西安房價上漲依舊具有很大的潛力。

在沈瑋看來，目前西安的樓市處於橫盤期，這個過程開放商經過市場的優勝劣汰，優質的項目永遠不缺擁躉，劣質的項目依舊無人問津，最終被淘汰。“從目前物價局公示的近幾期普通住宅的價格來看，單批的價格漲幅都保持在1%之內，這也表明了目前政府一直在積極地穩定房價，防止房價暴漲。“

進入特大城市序列，西安房價未來走向何方？

截至2019年3月17日，官方消息顯示西安常住人口已經突破1000萬大關，達到特大城市人口標準，未來的目標是城市人口是要達到1500萬人口的超大城市。

作爲經濟體量與人口相仿的鄭州與武漢目前的房價又處於一個什麼樣的價格區間呢？ 據最新統計，鄭州截至2018年底，總人口達1013.6萬人，2月份的房屋均價爲15357元/m?；武漢截至2018年底，總人口突破1100萬人，2月份的房屋均價爲保持在17500元/m?。

對此，陝西省社會科學院學術委員會副主任張寶通表示，“近兩年得益於西安寬鬆的落戶政策，城市涌入超百萬人口，房價上漲是必然趨勢，但是西安在副省級城市中的房價依舊處於中等水平，西安市的房價總體上來說還是比鄭州、武漢、成都要低，因此還具有上漲空間” ，“我們要看到西安房價下跌的可能性微乎其微，但是漲速快慢以及漲幅大小最終還是要取決於政策的宏觀調控。現在的北上廣深一線城市房價基本穩定，因此未來房價的增長點主要集中在其他省會城市” 。