早前，在上海易居房地產研究院發佈的報告中顯示，昆明經濟對房地產依賴度排名全國第三，也就意味着昆明的產業結構是不合理的。

從歷史數據上來說，近幾年昆明的房地產開發投資都是在逐年增長，佔GDP的比重基本維持在35%上下。

昆明房地產開發投資佔GDP比重明顯高於國內絕大多數省會城市，房地產業一家獨大現象突出。

昆明的土地拍賣市場一直都十分火熱，許多位置不錯的地塊都能引來許多省內外的開發商進行博弈，例如上週經過105輪競拍、溢價率129%的北部山水新城地塊。

4月份來臨，昆明又有哪些項目將落地生根將取決於土地拍賣，據瞭解4月份昆明將有8宗地塊、面積超過600畝的土地進行拍賣出售。

1. 昆明市官渡區關上、小板橋街道辦事處商住兩用地塊，出讓面積爲3612.74㎡，起始樓板價爲3998-5763元/㎡。

2. 昆明市呈貢區斗南街道辦事處最中部商業用地地塊，出讓面積59969.12㎡，起始樓板價爲1859.92元/㎡。

3. 新城高新技術產業基地住宅用地，出讓面積爲78744.75㎡，起始樓板價爲754.97-781.10元/㎡。

4. 官渡區關上街道辦事處日新路以南雙鳳二組住宅用地，出讓面積115620㎡，起始樓板價爲2786.42-3602.13元/㎡。

5. 昆明市盤龍區青雲街道辦事處住宅用地，出讓面積46382.70㎡，起始樓板價爲1423.02元/㎡。

6. 昆明市西山區西苑街道辦事處住宅用地，出讓面積12664.48㎡，起始樓板價爲3589.05元/㎡。

7. 昆明市官渡區關上街道辦事處住宅用地，出讓面積61594.6㎡，起始樓板價爲4501.86-5763.25元/㎡。

起始，土地價格反映了開發商對於未來的預期，同時爲未來房價給出了一個參考的標準。如果說樓面價不斷擡高，那麼之後的房價一定也會漲到很高，而這個價格一旦漲上去了就很難下來了。

據推算，土地成本占房地產開發成本比例在40%左右。樓面價和房價呈正比例關係，樓面價高的房子房價肯定貴，房價一般爲樓面價的2～3倍。

但實際情況中也會有不成比例的情況。如果拿地成本較低而項目開發週期較長，那麼土地價值可能隨着時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。

其實，決定房價的根本還是中國千千萬萬人的需求，需求越大，房價越高；供地越多，房價越低，這就是經濟學的供求規律。

而且，我們還要面臨一個問題，土地存量有限，只要需求增加，房價上漲是必然的，而不會因爲土地最初的所屬關係和最初的轉讓價格而改變。

房價是完全由供求決定的，房價被供求決定後，才倒過來決定土地的拍賣價格和開發商的利潤。這就是我們常說的經濟學上的價格決定成本，而不是成本決定價格。

所以無論如何，只有不斷增加土地供給，纔是減慢房價增長的根本方法。無論昆明在4月乃至是全年有多少地塊拍賣出售，其實對房價的影響都是微乎其微的。

就好像有句話說的很好：想買的人多貴都覺得划算，不需要的人再便宜也嫌貴。

來源：昆明樓宇縱橫

編輯：徐琳惠