土地房屋相关专有名词及常识

房屋专业常识

1、什么是一公？

计算公设比的方式之一，在计算公共设施面积时并不特别区分共同使用之大公或部分使用之小公，而以全部的公共设施面积合起来做为计算基准，不区分住户使用程度差别。以一公方式计算公设比时，系依照全部主建物面积并包含附属建物之总面积为基准，按各自区分所有权建物面积占全部建物总面积之比例来分摊所有公设面积；使用一公的计算方式在办理产权总登记时比较不容易出错，也比较不会造成住户在公共设施使用上的纠纷，为较佳的公设分摊计算方法。

2、什么是大公？

计算公设比的方式之一，一般是指所有住户都必需使用到的公共设施，如屋顶突出物及屋顶避难平台、共同出入口及门厅、社区活动中心、管理员室、防空避难设备及机电空间等部分。由于大公使用性质属于所有区分所有权人都会共同使用，所以在计算大公设分配比例时，通常是以全部区分所有权人所有之主建物含附属建物面积为计算基准，按各自区分所有权面积占全部建物面积之比例来分摊大公设面积。

3、什么是小公?

计算公设比的方式之一，指非所有区分所有权人都会使用到的公共设施，而只有一部分或是少数特定区分所有权人会经常共同使用到的公共设施部分；通常类似当楼层的楼电梯间及梯厅、附属于当层公共区域的阳台、花台等。因为小公的使用性质多属于当层区分所有权人共同使用，所以在计算当层小公设分配比例时，通常是以当层区分所有权人所有之主建物含附属建物面积为计算基准，按各自区分所有权面积占当层所有主建物面积之比例来分摊当层的小公设面积。

4、什么是二次施工?

建筑物在领取使用执照后，再行施工以增加室内的使用面积，称为二次施工，如阳台外推，增加夹层等。这些施工性质都不是属于原有建筑许可核定范围内，因此二次施工所增加的使用面积属于实质违建，一旦经检举查报后仍必需拆除。消费者于购屋时应注意核对使用执照核准图说与交屋之现况平面是否相符，以免权益受损。另外，二次施工所增加之面积并不能登记于所有权状，部分建商以超值空间作为广告诉求，却以使用价值来提高单价，对消费者而言，却是花钱买违建。

5、什么是土地使用分区?

区域土地分为非都市土地及都市土地两种，各自依据其土地计划目的之使用强度及使用类别而划定土地使用分区，并做为管制之依据。非都市土地分为特定农业区、一般农业区、工业区、乡村区、森林区、山坡地保育区、风景区、国家公园区及其他使用区或专用区；都市土地则分为住宅区、商业区、工业区、行政区、文教区、风景区及其他使用区或特定专用区等，视各地方之都市计划而定；同时各使用区还可以再细分分区，如住三之一、工一、工二、工三等分区。

6、什么是约定共用?

公寓大厦的专有部分经区分所有权人同意，以规约约定提供做为公共使用者，称为约定共用，视为供公共使用之一部分，其管理与维护责任均与共用部分相同，由管理人员或管理委员会负责；公寓大厦之约定专用部分及约定共用部分之范围及使用所有权人或使用人，如果未经载明在公寓大厦规约内者，是不具有效力的。

7、什么是公设比?

公设比简单来说是公共设施面积与建筑物总楼地板面积之百分比值。至于各区分所有部分的公设比计算方式，则应该以各个区分所有建物部分，依照其主建物面积（包含阳台、雨遮等附属建物）所应分配比例之公共设施面积，与各个区分所有建物总面积之百分比值；在计算公设比时，因为地下室防空避难室、机电设备空间等与停车位通常不容易区划，营建业者有时为了降低或增加公设比，会以停车位所占的面积做增减处理，通常停车位的面积大约在十到十二坪间为合理值。

8、什么是公共建筑?

是指具有公用性或公益性的建筑，因此，只要是一般大众有权使用的都可被归为公共建筑。例如：学校、邮局等。

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9、什么是公共基金?

为落实公寓大厦的管理维护，关于公寓大厦之共同利益及修缮、维护事项，需设置公共基金以作为其经费来源，因此有关该大厦之共用部分、约定共用部分的修缮、管理、维护以及共用部分及其相关设施之拆除、重大修缮或改良等费用，均由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担。

公共基金的来源有四种：

一、起造人就公寓大厦领得使用执照一年内之管理维护事项，应按工程造价一定比例或金额提列。

二、区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳。

三、本基金之孳息。

四、其他收入。其中，由起造人提列第一种基金来源，如果是在84年6月28日以前就已取得建造执照的公寓大厦，仅能适用后三种的基金

来源，购屋者无权向建筑业者追讨第一种基金费用。

10、什么是公共设施?

公寓大厦的公共设施部分即指其共用部分，包括住户共同使用之设施，如楼梯间、电梯间、梯厅、屋顶突出物、共同出入口及门厅、管理员室、防空避难设备、装卸停车空间、机电设备空间及社区居民使用的活动中心等；但不包括约定共用部分的面积。

共同使用的公共设施面积在办理登记时，是按照区分所有权人所有专有部分面积比例来共同分摊持有，因此购屋者必须详细阅读核准执照的设计图样，确定自己所分摊的公共设施部分及持分面积等，避免分摊到无用途的公设面积。

11、什么是都市公共设施?

根据都市计划法规定，被归为公共设施的项目包括：

1. 道路、公园、绿地、儿童游乐场、民用航空站、停车场所、河道及港埠用地。

2. 学校、社教机构、体育场所、市场、医疗卫生机构及机关用地。

3. 上下水道、邮政、电信、变电所及其他公用事业用地。

4. 该法第四章规定之其他公共设施用地。

12、什么是共用部份?

根据都市计划法规定，被归为公共设施的项目包括：共用部分通常指公寓大厦的公共设施空间，因此在专有部分以外的其他部分以及不属专有之附属建筑物，而供共同使用的屋顶突出物、法定空地、防空避难室及机电空间等皆属于共用部分，而且不可以独立登记为专有部分，但可以做为约定专有使用。此外，公寓大厦的起造人或建筑业者，不可以将共用部分包含法定空地、法定停车空间及法定防空避难设备等空间，让售给特定人或区分所有权人以外之特定人，设定专用使用权或为其他有损害区分所有权人权益的行为。

13、什么是主建物?

具有使用上及构造上之独立性的建筑物，并应编列门牌，包括客厅、餐厅、卧房、厨房等等。因此简单来说，主建物就是室内面积，有编钉门牌，而且可以自由进出。

房屋面积是三部分的总和：一是主建物，二是附属建物，三是公共设施。

上述面积都要经过地政机关登记过才算数，消费者可以从『建物所有权状』上看的一清二楚。消费者在买房子时，不要仅问笼统的房屋总坪数多少，应该了解上述三部分的个别面积，才能知道到底真正属于专用的部分有多少。

14、什么是阳台?

阳台深度于容积管制实施后，其深度放宽至二公尺；相较于容积实施以前之一米五深度，提供了较佳的使用性。法规规定，每层阳台面积不超过当层楼地板面积百分之十部分，不计入楼地板面积。由于优待的面积为整层检讨，于规划配置中，常有部分户数因邻地界线等限制，仅能设置小阳台，未用完之优待面积通常加于某几户上，造成某几户有特大阳台。阳台于产权上登记为附属建物，计入销售坪数，消费者于选

购时，应挑选比较具实用性阳台

15、什么是梯厅?

楼梯或电梯于每一层楼与室内连接的缓冲空间。共同使用之梯厅，深度不得小于二公尺，面积允许有当层楼地板面积百分之十的优惠，但必须与阳台部分免计入容积计算面积合并检讨。梯厅的持分方式，因一楼部分属各层住户共同使用，计入大公持分；至各楼层部分，因属该层住户使用，由该层住户以小公持分。有一种错误观念认为，既然以小公持分，即拥有使用权，因而任意于梯厅置放杂物；梯厅因具逃生功能，属约定共用，虽计入小公，仍应维持通畅以供公众通行。

16、什么是回头杀?

为了业绩，开发专员往往不论所开发的案源底价是否偏高，都先与买方签下委托销售契约再说，而后再找屋主议价，更恶劣的是已经和买主

谈好价钱，却又回头与卖方杀价，以赚取更高的利润。

17、什么是花台?

花台虽于建管法规中与阳台合并检讨，控制面积，但于办理地政登记时却不能登载。早期建管法规并未将花台列入管制，于建物办理登记时，花台可登记为附属建物，计入销售面积，造成建物于设计时超过容许之法定阳台面积后，再加一圈花台的特殊都市景观。为防止此现象，地政单位乃取消花台之登录，而后建管法规修改，花台与阳台合并检讨，却未再追溯为可登录。花台虽不可登录，于细部设计中却扮演如隐藏冷气主机、增加邻栋隔离等效果，为建物画龙点睛。

18、什么是雨遮?

可以登记的附属建物之一，用来遮雨之用，通常在窗户或冷气孔上方。

19、什么是日照?

太阳对物体的照射现象称之为日照。依照现行建筑相关法规规定，基于卫生上的考量，住宅至少要有一居室可直接获得日照。

20、什么是夹层屋?

在全省实施容积管制之前，建筑物高度系由建蔽率递减控制，亦即每增加一层楼，建蔽率减少百分之二，且规定每层楼高度最高为四米二。

营建业者为取得较佳之空间效益及销售成绩，在相同的建蔽率下，规划产品以最高四米二之高度兴建，并于取得使用执照后，再行设置夹层以增加使用面积，此即俗称之夹层屋。因所增建之夹层面积并未计入楼地板面积中，属于实质违章建筑，且因楼层高度较高、载重较大，结构行为并对原有的结构行为产生破坏，有危害公共安全之余，现已修改法令禁止夹层屋的设置。

21、什么是避难层?

具有出入口通达基地地面或道路之楼层。

22、什么是附属建物?

与主建物相连之建筑物，附属建物和主建物一样，都归房屋主人专有专用。附属建物可分两种，一事建筑法规本来就规定为法定的附属建物，

如阳台、雨遮。有鉴于附属建物名目太杂，85年6月4日『建物所有权第一次登记』法令已修订，该日期之后申请建照者，能够登记附属建物面积只剩阳台、雨遮、屋簷三种，其他加露台、花台、雨棚、雨庇、装饰墙、栽植槽等均不登记。另一种则是约定为附属建物，比如地下层，一般来说是属于公共使用，但除了法定公共设施外，如果超挖的部分也可以约定属一楼所有，为一楼的附属建物，只是这种约定的附属建物，现在比较少见。

23、什么是露台?

与主建物相连之建筑物，附属建物和主建物一样，都归房屋主人专有专用。附属建物可分两种，一事建筑法规本来就规定为法定的附属建物，

24、什么是销售面积?

建筑物在销售合约内所登载的销售楼地板面积，并且已经将公共设施面积与房地比之分摊方式及比例计算完成登载于合约中，惟尚未经过地政机关的实测与标准计算，所以未来交屋时仍将有部分面积之误差；通常在销售合约中会特别说明，销售面积与权状面积误差在百分之一以内时，不须互相找补。除了销售楼地板面积外，购屋者也应该注意土地持分面积是否有变动或找补的情形，因为如果建筑基地有任何保留地必须办理分割，或是有地界不清被占有等情形时，基地面积可能会因此而变动，持分土地面积也就会不同。

25、什么是建蔽率?

一块土地上可作为建筑之用的土地比率。依现行法规，在不同的土地区分类别，适用不同的建蔽率和容积率，能够进驻的行业也有详细规定，而以商业区的建蔽率和容积率最高，能进驻的行业也最多，因此商业区的土地和房价也往往最高。

26、什么是绿覆率?

绿覆率也是建筑基地绿化程度指标之一种，计算方式是基地范围内所有由绿色植被所覆盖部分的面积与基地面积百分比值。绿覆率检讨的意义与目的，与绿化面积检讨的意义相同，都是为了都市内自然生态的涵养与保育；但是两者检讨的方式并不一样，绿覆率在计算时并不以铺面面积计算，而是以绿植栽覆盖面积范围来计算，例如在硬铺面上以树穴或花台植树，并非计算树穴及花台的面积，而是以树冠幅员所覆盖的范围来计算绿覆面积。

27、什么是容积率?

一土地建坪能盖多少比率的楼板面积，即建筑物各层面积之和与基地面积比。依现行法规，规定在不同的土地区分类别，适用不同的建蔽率

和容积率，能够进驻的行业也有详细规定，而以商业区的建蔽率和容积率最高，能进驻的行业也最多，因此商业区的土地和房价也往往最高。

28、什么是绿化面积?

绿化面积是建筑基地绿化程度指标之一种，指的是建筑基地内空地面积中的可透水层部分的面积，如草地、花台、树木植栽等；绿化面积检讨的主要目的，是为了保留基地内具有足够的「透水层」面积，当雨水降至地表面后，并非直接排出基地外，而可以经过基地内的绿化植物的自然生态涵养，如草皮等软性铺面，使得基地内的绿色植物能得到足够的雨水含量，同时恢复部分因建筑物兴建而流失的地下水脉，并且能够发挥都市内的水土保持功能。

29、什么是使用面积?

使用面积是指实际使用或占用的楼地板面积，不论是合法使用或违法占用都计算在内，包括屋顶加盖的违建、阳台外推、露台加建或在法定空地、防火间隔加盖、夹层屋加建等类似的违章使用面积。以使用面积来做为吸引购屋者的青睐，类似的销售手法其实是违法的，购屋者买到的使用面积可能很大，但是实际的权状面积可能缩水许多，未来如果必须转手出售时，只能以权状面积来计算售价，对购屋者而言会是不小的损失，所以在选择购买房屋时应该考虑未来的发展，才不会造成不必要的损失。

30、什么是权状面积?

建物所有权状内实际登载之楼地板面积及土地分别共有的持分面积。权状所载面积是由地政机关完成总登记后，依照登记面积登载于权状后再发给所有权人，此即建物及土地所有权状；权状面积应该详细登载建筑基地的座落、建号、门牌号码、完成建筑的日期、主要建材与主要使用用途、楼层数、主建物的面积、附属建物的面积及登记名称、权利范围、土地共同持有部份的面积及其持分之权利范围，如果有登记车位，并应该将车位编号及权利范围登载清楚。

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31、什么是灌坪数?

32、什么是邻栋间距?

邻栋间距是指两相邻建筑物外墙开口部的最小净距离，计算距离方式为两相邻建筑物其开口部的外墙或外柱外缘最短水平净距离；开口部包括窗户、门或阳台等。保留邻栋间距的意义，是为了确保建筑居住单元之生活品质，保障两居住或使用单元间的通风、采光及相互的私密性。邻栋间距相对的两开口部最小净距离为两公尺，如果是邻接基地境界线的开口部则必须留设一公尺的净距离；至于邻接建筑线的开口部并不需要留设净距离，同时未相对开口部份的净距离，也不受限制。

33、什么是容积管制?

为配合各土地使用分区管制，以有效控制土地使用密度及居住人口密度，维护良好的公共设施水准及居住品质，而针对可建楼地板面积与建筑面积固定比率实施管制。容积管制之内容包括建筑物之高度、楼地板面积比率、空地比率、前后侧院深度、建蔽率及容积率、邻栋间隔与建筑物退缩线等，实施整体性管制；通常土地使用分区会同时公告其建蔽率及容积率，做为容积管制之准则，目前全省除金门及连江县外，皆已实施容积管制。

34、什么是约定专用?

公寓大厦共用部分可以经规约约定供做特定区分所有权人专有使用，该部分就称为约定专用；

但如果有下列情形时就不得为约定专用：

一、公寓大厦本身所占之地面。

二、连通数个专有部分之走廊或楼梯，其通往室外的楼梯或门厅；社区的巷道及防火巷弄。

三、公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。

四、约定专用有违法令使用限制之规定者。

五、其他有固定使用方法，属全体所有权人生活利用上不可或缺之共用部分如屋顶、水箱及水塔等。

35、什么是专有部份?

专有部分指的是公寓大厦中具有独立使用性质的全部或一部分空间，而且可以单独登记为区分所有权之标的者；以住宅来讲，通常指的是室内登记的实际坪数，包括室内面积及附属建物如阳台面积等。除了法律另有限制外，所有权人对其所有之专有物部分，可以自由使用、收益、处分，并排除他人之干涉；至于所谓法律另有限制之意，如使用登记为住宅使用者，就不可以做为供公众使用之用途如商场、办公室等，或者在其他法律有特殊之规定时，所有权人就不可以任意使用、收益或处分其所有之专有部分。

36、什么是假合约?

为取信于购屋者，不肖业者可能与屋主签订真假两本合约，以假合约较高的底价，取信购屋者，而赚取其间的差价。

37、什么是假买断?

碰到急需用钱的屋主，以自行买断的姿态与屋主大幅杀价，然后再找买主接手，利用假买断来赚取高额利差。

38、什么是欺屋龄?

中古屋的屋龄是影响价格的重要原因，屋龄长其折旧率也相对提高，缺乏专业鉴定能力的购屋者往往因此蒙受损失。

39、什么是骗贷款?

由于市场上的竞争，业者均以最有利于购屋者的购屋条件为噱头，因此，超高贷款，低自备款为其吸引购屋者的手段之一，等到买方缴足订

金，办理签约时，才将无法高额贷款的原因归咎于购屋者本身条件的不足。

40、什么是新成屋?

建筑工程完竣后并且已取得使用执照，但在三年内并未转手买卖的房屋，称之为新成屋。新成屋的基本要件必须是尚未经过转手买卖，房屋

是并未被使用过的情形，所以新成屋的所有权人应该仍是原始起造人，即建筑投资商或地主；如果房屋已经转手过，表示可能曾经有使用者

居住过，就不能再称为新成屋，即使是刚兴建完成不久的新建筑物，仍将会被列为中古屋的行列。

41、什么是新屋?

指刚兴建完成但还没有卖出之房屋，新屋之销售有些以代销公司继续销售，有些则由建筑投资公司自己销售，两者交易程序略有不同。

42、什么是中古屋?

房屋已经经过一次以上的转手买卖，或兴建完工已领取使用执照超过三年以上之房屋，称为中古屋。由基本定义来看，中古屋仍有两种认定型式，即使是新建造完成的房屋，但是因为已经转手买卖过，所以也算是中古屋，所谓第一次转手买卖是指起造人过户给购屋者后，购屋者再将房屋转手卖给第三者，称为第一次转手买卖；另种情形是即使房屋仍为起造人的名义，但是建筑物已经兴建完成领取使用执照超过三年，也属于中古屋。所以中古屋不一定是旧房屋，新完工的房屋也有可能是中古屋。

43、什么是预售屋?

建筑物领得建造执照后，但尚未开始动工或者是正在施工中，而预先销售买卖的房屋，称为预售屋。预售屋制度是台湾独特的房屋销售产品，主要目的是为了减轻购屋者的经济负担，当然也相对减轻建筑开发业者在施工期间的财务负担与资金流量需求，但是也造成了许多购屋者与建商间的工程或购屋纠纷，不过由于预售制度在国内已经行之有年，所以短时间并不能改变消费者与市场的习惯，但从近来新成屋的销售量渐渐取代预售屋的市场看来，买方市场意识的逐渐抬头，未来预售屋有可能会成为历史名词。

44、什么是法拍屋?

法拍屋系指经由法院拍卖程序所出售的房屋；法拍屋经常是银行因抵押而承受之债权物，交由法院强制拍卖以解决呆帐。由法拍屋的价格比市价便宜许多，如果经过流标的话，更可以找到一些物超所值的房屋，但是参与竞标法拍屋必须十分熟悉拍卖流程，并且对拍卖标的有相当程度的了解，否则会遇到一些不易解决的问题；通常法拍结果以投标价额达到拍卖最低价额且标价最高者为得标人，如投标人愿出之最高价额相同者，以当场增加最高者为得标人，无人增加价额者，以抽签决定得标人；如无得标则为流标。

45、什么是履约保证?

为了确保购屋者的权益，在房屋预售完成契约后，卖方就契约内容承诺履行建筑施工完成并交屋之责任保证；通常必须委由第三者如银行或建筑经理公司为履约保证单位。

履约保证源起于早期预售制度尚不建全，亦无消费者保护机构的成立，所以常发生购屋及交屋纠纷事件，甚至有营建业者收取购屋款后恶性倒闭的情形，因此产生由银行设立的建筑经理公司，代购屋者监督卖方确实履行合约，并且监督工程进度的进行以及工程品质的控管，以保障购屋者的权益。

46、什么是奖励停车位?

奖励停车位指的是依据各种奖励设置停车位办法而增加设置的停车位，同时也增加了基地容许总楼地板面积及高度，因此在奖励停车位的定

义上实际是必须「供公众使用」的；但是因为奖励停车位是可以办理建物所有权第一次登记，可以申请独立门牌或地址做为主建物登记，并

且可以单独出售，所以通常起造的建商会将多余的奖励停车位卖给非区分所有权人，也就是非本大楼的住户，但是该车位所有权人并没有参

加区分所有权人会议及行使表决权的权利，也就造成了许多纠纷事件，消费者不能不特别加以注意。

47、什么是机车停车位?

目前法令规定必须在建筑基地内附设机车停车位的只有台北市，视其建筑物的用途不同而有不同的设置标准；因为依法设置的机车停车位与法定汽车停车位具有相同的意义，所以也可以作为附属建物办理登记出售，消费者也必须加以注意。另外，如果机车停车位无实际使用需求时，可以申请将该部分改置为汽车停车位，其中因为申请奖励停车位而必须增加设置的机车停车位，通常较不为人注意或查察，所以更应该特别加以注意是否该部分有被变更为其他用途使用，致使区分所权人之权益被牺牲了。

48、什么是断头户?

房屋出售在签约后因故无法完成产权过户程序，业者乃没收原购屋者所缴付之订金或部分购屋款后，重行出售该房屋，俗称为断头户，也就是办理退屋的客户所退订或退购的房屋。由于无法完成过户程序的时间通常都已经完成交屋后一段时间了，业者为了能尽快将余屋出清，会将这类所谓断头户的房屋以较低的价格出售，因为业者已经先收取部分订金，等于有前人替后来购屋者先缴付了一笔购屋款，所以可以比较好的价格买到相同的房屋。

49、什么是余屋数?

系指营建业主尚未卖出的屋数。余屋问题可视为影响房地产景气的重要因素，不但可导致营建业的财务问题，且会造成民众购屋的观望。

50、什么是代书?

土地登记专业代理人，其业务性质与仲介业相似，系指领有职业证书，可执行代理他人申请土地登记事件之业务者。

51、什么是房屋税?

房屋税属于持有税，指所有权人于房屋持有期间内就其使用收益所课征之财产税；房屋税课征的对象为附著于土地上的各种房屋，以及有关增加该房屋使用价值的建筑物，纳税义务人就是房屋所有权人。房屋税课征税率的计算标准，如果是住家用的房屋，最低不得少于其房屋现值的百分之一点三八，最高不得超过百分之二，自用住宅则以百分之一点三八为上限；作为营业用者最低不得少于其房屋现值的百分之三，最高不得超过百分之五；如果同时供两种性质以上使用时，则分别依照其实际使用面积按各自之税率课税。

52、什么是契税?

房屋不动产因买卖、赠与或其他方式移转时，就契约价格以一定税率所课征之税捐；事实上契税并不只限于房屋，土地的移转也会产生契税，但是因为在开征土地增值税区域的土地免征契税，以目前大多数地区而言，仅须就房屋部分课征契税即可，所以一般所谓契税多指房屋契税。房屋买卖契税，依规定是由买受人即买方申报缴纳，其须缴纳之买卖契税税率，为买卖契价的百分之七点五；另外尚有因典权、交换、赠与、分割或占有而产生之契税。

53、什么是地价税?

地价税属于持有税，指所有权人于土地持有期间内就其使用收益所课征之财产税；已经规定地价的土地须依法课征地价税，所以只要持有土地的一天，就必须缴纳。所谓地价又可以分为公告地价及申报地价两种，目前政策概以公告地价的八成为该土地的申报地价；此外，地价税的课征方式，是依照申报地价标准按土地所有权人持有土地面积的地价总额，依课税等级分成六级，采累进计算方式课征，如果土地符合自用住宅用地者，其地价税以千分之二的税率课征之。

54、什么是土地增值税?

土地增值税是指因土地所有权移转或设定典权时，就所有人持有土地期间其自然增值部分所课征之税捐；凡是已经规定地价的土地，不论都市或非都市土地，在土地所有权移转时，都必须按土地自然涨价总数额征收土地增值税。增值税的计算方式分为三级累进税率，各为土地涨价总数额之百分之四十、五十、六十等三级，土地自然涨价总数额是以土地的售价减除土地成本及各项改良费用为准；如采用自用住宅用地优惠税率时，都市土地在三公亩以内、非都市土地在七公亩以内者，其税率为百分之十。

55、什么是一宗土地?

指一栋或数栋有连带使用性之建筑物所使用之基地。

56、什么是入帐期间?

指业者出售成屋后，实际完成交付动作列入会计帐上的时间。由于营建业普遍有预售屋的推案方式，因此实际完成交付动作多为一两年后，

故其入帐期间亦因此延后一两年。

57、什么是女儿墙?

建筑物屋顶外围之矮墙，主要作用为防止坠落之栏杆，以维护安全，另于底处施作防水压砖收头，避免防水层渗水及防止屋顶雨水漫流。女儿墙高度依建筑技术规则规定，视为栏杆之作用，如建筑物在二层楼以下不得小于一公尺，三层楼以上不得小于一点一公尺，十层楼以上不得小于一点二公尺。另外亦规定女儿墙高度不得超过一点五公尺，主要为避免于建筑物兴建时，建筑业者刻意加高女儿墙，预留以后搭盖违建使用。

58、什么是工程受益费?

工程受益费是指因各级政府推行都市建设，提高土地使用或便利交通而兴建或改善之公共设施等工程，就直接受益之公私有土地及其房屋或改良物所有人征收之税捐，并以税捐机关为经征之机关。工程受益费的计算方式是以直接面临兴建或改善工程之受益线，与其周侧一定深度范围内的受益面积为基准计算之，缴纳期限为一个月；通常工程受益费都会延迟缴纳，只有在土地或房屋发生移转或设定典权时，才会查明是否有欠缴工程受益费，如有欠缴情形时，必须缴清后才能办理后续过户手续。

59、什么是不动产鉴价业?

指利用专业估价方法，替买卖双方进行不动产公平合理估价之行业。

60、什么是水资源?

指在每一个固定区域内或流域里，可供利用的地表水或地下水供给量。

61、什么是可出租毛面积?

为建筑物内可出租的总面积坪数。可出租净面积则是将毛面积扣除公共设施的部份，例如：楼梯间、电梯等。

62、什么是永久性空地?

依法不得兴建之土地。

63、什么是合法夹层?

合法夹层的定义，是指夹层的设置系依照建筑技术规则所规定住宅、集合住宅楼板挑空部分之位置、面积及高度均符合法规者，是为合法夹层；因此消费者应特别注意购买夹层屋时，其夹层部分是否合法。

其合法之规定为：

一、挑空部分每住宅单位限设一处，应设于客厅或客餐厅之上方，并限于建筑物正面或面向永久性空地之方向。

二、挑空部分每处面积不得小于十五平方公尺，各处面积合计不得超过允建总容积的十分之一。

三、挑空楼层的高度不得超过六公尺。

四、同一户楼层高度最高不得超过四‧二公尺。

五、建筑物设置夹层者，仅得于地面层或最上层择一处设置。

但是如挑空部分有计入楼地板面积时就不受限制，相对的消费者就损失了挑空部分的面积了。

64、什么是合法违建?

因为建筑法令的修正，旧有经拍照列管有案之违章建筑，可列入暂缓拆除项目的违建，称为合法违建。依照现行法令规定，应拆除之违章建筑不得准许延缓拆除或免拆除，但是因为现有地方政府的人力不足，列入暂缓拆除之旧违建并无人力施行拆除，仅对其有妨碍都市计划、公共交通、公共安全、公共卫生、防空疏散、军事设施及对市容观瞻等有重大影响之违章建筑先行拆迁或整理；旧违章在未依规定拆除或整理前，得准予修缮，但不得新建、增建、改建或修建。

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65、什么是地主保留户?

建商与地主合作开发兴建，由地主保留分得而尚未出售之房屋，称为地主保留户。当建筑物完工后，地主通常也会将所分得的房屋出售，所以有时候可以看到同样一个房屋销售个案，却有两、三个甚至更多的业者或销售仲介公司在销售房屋，其中就有这些地主的保留户，因为与合建建商价格不合或急于脱手，所以自行委由销售仲介公司处理；当然，由于地主保留户并无开发成本考量，所以经常会以低于建商所订售价极多的价格卖出，只不过由于一般合建分屋的原则是，地主分得低层楼的房屋，停车位也未必理想，所以选择性会比较少。

66、什么是存货?

指营建业在建房地、待建土地、待售房地。与入帐情形同为分析营建业之重要指标，若入帐金额大，待售房地金额(存货)也同步增加，一旦资金吃紧，易造成财务危机。

67、什么是自设停车位?

自设停车位通常又可以称之为增设停车位，是在法律规定应留设的法定停车位及奖励停车位以外，另行划设的停车位；自设停车位通常比较少划设，因为就整体建筑开发效益而言是不敷成本的，除非是大型基地的开发才比较可能发生。自设停车位同样可以办理建物所有权第一次登记，亦即可以申请独立门牌或地址做为主建物登记，并且可以单独出售，只是同样会碰到与奖励停车位相同的问题，自设停车位所有权人是没有参与区分所权人会议的权利。

68、什么是自愿保留地?

在建筑基地内自愿保留予特定人或供公众使用或通行的土地；自愿保留地属于无偿提供使用的性质，与畸零保留地不同。一般而言，自愿保留地分为两种，一种为提供特定人使用的保留地，如相邻庙宇占用基地部分面积时，自愿切割保留供庙地使用，此种保留地是不可以计入法定空地计算；另一种为提供非特定人之公众使用或通行的保留地，如既成巷道宽度不足而必须保留供通行的部分，或是基地内的自设供公众通行的道路，并可以计入基地法定空地计算。不论哪种保留地，均应该在申请执照图上标注清楚，以免发生纠纷。

69、什么是折旧?

建筑物因损毁或颓废所造成之价值减损。折旧又可分为实值的折旧，指建物随时间所产生之老化减损。功能的折旧，则指设计或结构不当所产生之功能不当及浪费。经济折旧，则指外部环境变动所引起,如高架道路通过,土地使用变更等。

70、什么是私设通路?

如果基地内建筑物的主要出入口或共同的出入门厅，并没有直接面临或连接到建筑线，可以直通道路时，就必须设置私设通路，以连接各栋建筑物的主要出入门厅可以通达道路。私设通路设置的目的，除了为使建筑物主要出入口能连通至道路，同时也是为了在紧急救灾及消防事件发生时，可以立即通达基地内的所有建筑物入口；因此基于安全考量，私设通路必须确保其通路之顺畅及使用无碍，不应设置阶梯等障碍性设施，尤其不能把私设通路作为庭园景观的一部分使用，而设置花台水池等，一旦发生紧急事故时，责任归属恐怕很难厘清，更会造成无法弥补的损失。

71、什么是防火时效?

材料或构造体遭受火灾时可耐燃之时间。

72、什么是防火间隔?

防火间隔为确保邻栋建筑物或基地于火灾发生时，火源不致蔓延至他处，消防人员并能迅速隔离火势以防止灾害的扩大，所规定的最小净宽度；因此法律乃规定建筑基地如果未面临二条四公尺以上宽度的道路时，必须留设一公尺半以上的防火间隔，基地内不同幢的建筑物也必须留设三公尺以上的防火净宽。防火间隔直接关系到所有人的生命财产安全，所以必需长时间保持净空，在防火间隔内设置违建或任何加盖物，因属于危害公共安全范围，必须列入优先拆除的对象。

73、什么是使用执照?

建筑物完工后所应请领之执照。依我国法令规定，建筑物于兴建之前应向地方政府主管机关申请建筑执照。因此内政部营建署依据核准资料所统计之建筑执照申请户数、面积，可视为国内房屋供给量之领先指标；另外，建筑物兴建完成后，也要向地方政府主管机关申请使用执照，因此营建署依据核准资料统计之使用执照核发面积、户数，可说为营建业完成营造之数量，亦即当年投入之新成屋数量，两者落差约二至二年半。

74、什么是法定停车位?

建筑物依照法令规定必须留设有停车空间及防空避难设备，通常法定防空避难设备也兼做法定停车空间。目前法定停车位视为附属建物，必须与主建物一起登记，不能单独出售，所以消费者在产权登记时，要特别注意如果没有购买停车位时，是否有持分到停车位的面积；此外，留设于法定空地的停车位因为没有办法办理登记，所以没有产权也不能出售，只能在规约中规定为约定专用，但未来如果主建物因出售给他人时，其规约中已规定车位之约定专用部分是可以被继受的。

75、什么是矽酸钙板?

是一种防火材料，防火性佳，耐水性也比石膏板好。

76、什么是空地比?

空地比与建蔽率通常是一体两面的数值关系，建筑面积除上基地面积所得之百分比为建蔽率，而空地比则是基地面积扣除建筑面积后所剩之空地面积，再除以基地面积所得的百分比，即空地面积与基地面积的百分比，因此建蔽率与空地比之合应该是百分之百。两者主要目的都是为了维持一定比率的空地面积，以保留较多的空地供都市生活与环境绿化所需，建筑物兴建的楼层数或高度愈高，所需退缩留设的空地比就必需愈大，主要是为了维持良好的邻栋间距及采光品质，并且不会对地面造成太大的环境影响。

77、什么是雨庇?

为传统建筑形式保留沿用的一种机能性附属建物，主要目的为防止雨水直接打入窗内，并可以兼做装饰用途。建管法规规定，于出入口处设置之雨庇深度不得超过一点五公尺，其他位置不得超过零点五公尺；控制雨庇深度之主要目的亦为防治违规使用，增加违章使用面积。雨庇可以登录为附属建物，但由于法规中除深度外并无再详尽之规定与说明，部分设计产品即不当设置雨庇，以增加虚坪，提高建物价格，购屋者需特别注意。

78、什么是客变?

客户变更的简称，建筑物在施工中，预购客户因室内设计或其他需求而提出变更其购买部分的室内设计及建材设备，此种情形简称为客变。在房屋预售制度中，由于建筑物尚未施工完成，甚至有的还未开工，所以预购房屋的客户，可以利用建筑物结构体施工的这段期间内，依照个人喜好的需求或是设计师的建议，就所购买的房屋单元内部之隔间墙、装修建材或设备等先行变更，可以减省日后装修成本及装潢施工，如此便可以挑选自己喜欢的室内建材及隔间，惟建筑业者必须代为申请变更设计或于修改竣工图报备。

79、什么是屋顶突出物?

屋顶突出物一般设置屋顶水箱，及电梯机房，为住户共用部分，以大公持分，不属于任何住户专有。建管法规规定，屋顶突出物面积不得超过建筑面积之八分之一，或十八平方公尺。在透天住宅中，因另可设置水箱于屋突之上，又无电梯机房，通常以十八米平方范围内规划作为神明厅或房间使用，为法规所允许。近年法规之认定较趋向对屋突使用之认定，依法规原义设置建物必要附属设备者从宽，作为居室使用者从严，故已少再见以往屋顶搭建牌楼，预留违建之情形。

80、什么是屋簷?

屋簷不仅指斜屋顶之墙面突出部分，平屋顶突出部分亦称为屋簷；依照建管法规规定，屋簷可以突出于建筑物外墙中心线一点五公尺，并可登录为附属建物。屋簷的作用类似雨庇，可以阻挡雨水直接进入，其造型亦可延续屋顶整体造型，一般于屋顶层设置出挑屋簷；另一作用为使最顶层之阳台直上方有顶盖，否则最上层之阳台即成为露台，无法计算面积，亦不可以登记。斜屋顶建筑物之建筑物高度通常计算至簷高，即自基地地面至屋簷口底面。

81、什么是建造执照?

依据法规规定，凡是新建造的建筑物、或在原有房屋增加面积或高度、或是拆除改建、或是建筑物主要构造有过半的修理或变更时，都必须请领建造执照后，才可以开始建造，如果私自建造就视同违章建筑。申请建造执照时必须由建筑师签证负责及营造业承造施工，但如果是小型规模或金额的建筑物及杂项工作物，如自用农舍等之兴建，可以免由建筑师设计监造或营造厂商承造；另外如果采用政府制订的标准图样及说明书申请建筑者，也可以免由建筑师设计及签章，但是仍必须由建筑师监造。

82、什么是建筑物坪数?

指建筑物的面积计算单位。计算方法是以皮尺实地测量出两墙心间的距离长乘宽求出总面积。

83、什么是建筑物高度?

自基地平面至建筑物最高部分之垂直高度。

84、什么是登记面积?

建筑物在结构体兴建完成后，必须请领使用执照并于地政机关办理地政总登记，将各层楼地板面积及总楼地板面积、专有部分与共用部分面

积、公共设施分摊面积与比例、基地实际面积及房地持分比例等办理登记，其登记结果就称为登记面积。

85、什么是退缩建筑深度?

建筑物外墙面自建筑线退缩之深度。

86、什么是剪力墙?

又称为为耐震壁，是建筑物抗震的重要结构体，通常被设计在电梯间，较一般墙壁厚上许多。由于剪力墙的劲度很大，因此可以承担极大部份构造物的水平力，能在地震初期就把大部份的能量吸收，以减少结构的破坏，故成为目前耐震设计中非常重要之结构系统。

87、什么是销售率?
指营建公司实际销售量与推案量之比。

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88、什么是建筑经理业?

系指居于建筑业者、购屋业者以及银行业者三者间之媒介业者。其功能为受委托从事兴建计划与咨询、契约鉴证、不动产评估及征信、财物

稽核等，扮演类似鉴证之角色。依法令规定，建筑经理公司一定要有银行投资参与才能设立，所以其与银行间关系密切，而建筑公司则为其

主要顾客。

89、什么是杂项执照 ?
所谓杂项工作物或杂项建筑物，是指营业用的炉、水塔、瞭望台、广告牌、散装仓、广播塔、烟囱、围墙、驳崁、高架游戏设施、游泳池、地下储藏库、中央空调、升降设备、防空避难设备、污物处理设备、挖填土石方工程及挡土设施等；凡是兴建类似的杂项建筑物或工作物，就与申请建造执照相同必须申请杂项执照。通常就兴建程序而言，是必须先申请杂项执照，完成施工并取得杂项使用执照后，再据以申请建造执照，不过如果是简易的杂项工作物如围墙及建筑设备等，可以并建造执照一并申请，不用另外申请杂项执照。

90、有关建筑物「楼层高度」?

楼层高度：自室内地板面至其直上层地板面之高度；最上层之高度，为至其天花板高度。

天花板高度：自室内地板面至天花板之高度。

建筑技术规则建筑设计施工编第1条第13款及第14款已有明定，又「按天花板净高度系指室内地板面至天花板垂直高度之最小净距离，如天花板无装修时，以梁底下之垂直高度为其净高度，如天花板有装修时，以装修后之垂直高度为其净高度…」本部69年7月14日（69）台内营字第32801号函（注）亦有明示，至建筑物仅为地上一层之楼层高度认定，应视为最上层高度并依前揭条文规定及函释办理。

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[买屋卖屋要缴的税] 从买到卖你有7种税要缴

最近，有没有收到税捐处寄来的缴税通知？只要名下拥有不动产，不管是土地或房子、甚至是车位，每年10月都会收到「地价税」的缴税通知书，通知你要在11月底前到金融机构缴纳，以免产生迟缴的滞纳金（罚款）。

除了地价税外，每年5月还要缴房屋税，如果当年度有买卖不动产，因为买卖行为还会衍生出多项税负和行政规费，如果没有乖乖缴纳，还可能影响不动产过户、以及产权移转的进度。

以下就根据「持有」与「买卖」不动产分别说明各种税费的计算公式，总计这7种不动产相关税费，加上退税，一共有7个关键计算公式，只要搞懂，就能通透各类房税，让你「岁税平安」。

不动产相关税费分成2大类

1. 持有税费：不动产持有人每年均应缴纳的税费

地价税：每年11月开征

房屋税：每年5月开征

租赁所得税：如果不动产出租，有租金所得就须缴交

2.买卖税费：交易、移转产权过程中，买卖方各应缴纳的税费

土地增值税：卖屋者须缴纳

财产交易所得税：卖屋后隔年并入个人综合所得税申报

印花税：买屋签约后，用印时缴纳

契税：购入房屋建物须缴纳、土地则不必

房屋买卖流程衍生税金、费用一览

7种税，哪些是买房子的人要缴纳？哪些是卖房子的人要缴纳？透过以下流程，可以清楚看出在房地产买卖过程中，买卖双方各自须负担的税费，以及因为交易移转而衍生出的其他费用。

签约-->>用印-->>契约公证或监证(● 由买卖双方协议缴纳公证费（通常是买方缴）)-->>申报契税土地增值税(买方：缴契税、印花税，卖方：缴土地增值税)-->>完税-->>涂销原贷款之抵押权(卖方：抵押权涂销代书费)-->>产权转移登记(买方：缴地政规费、土地建物登记誊本费)-->>交易完成-->>次年申报综合所得税(卖方：财产交易所得并入个人综合所得税申报)

交易当年度房屋税、地价税：共同分担

房屋税、地价税是以年度课税，因此会以交屋日为分界点，买卖双方再按比例分担（交屋日前费用由卖方负担，交屋日后费用由买方负担）

买卖双方要缴纳的税金、费用

买方

1.买卖契税

2.印花税

3.地政规费

4.土地及建物登记誊本费

5.银行贷款开办费

6.代书费*

卖方

1.土地增值税　　

2.交屋日前的房屋税及地价税

3.交屋日前的水、电、瓦斯、管理费等

4.财产交易所得申报年度个人综合所得税

5.银行抵押权涂销代书费*

注：*有请代书处理才须支付的费用

增值税

http://www.etax.nat.gov.tw/wSite/sp?xdUrl=/wSite/query/TaxCalculate3.jsp&ctNode=10774

房屋行情

http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/property.asp?cid=830

辐射屋

http://gamma.aec.gov.tw/ray/house.asp

凶宅网

http://www.unluckyhouse.com/

关于分区的相关使用目的：

1、第一种住宅区：

为维护最高之实质居住环境水准，专供建筑独立或双并住宅为主，维持最低之人口密度与建筑密度，并防止非住宅使用而划定之住宅区。

2、第二种住宅区：

为维护较高之实质居住环境水准，供设置各式住宅及日常用品零售业或服务业等使用，维持中等之人口密度与建筑密度，并防止工业与稍具规

模之商业等使用而划定之住宅区。

3、第二之一种住宅区、第二之二种住宅区：

第二种住宅区内面临较宽之道路，临接或面前道路对侧有公园、广场、绿地、河川等，而经由都市计划程序之划定，其容积率得酌予提高，并

维持原使用管制之地区。

4、第三种住宅区：

为维护中等之实质居住环境水准，供设置各式住宅及一般零售业等使用，维持稍高之人口密度与建筑密度，并防止工业与较具规模之商业等使

用而划定之住宅区。

5、第三之一种住宅区、第三之二种住宅区：

第三种住宅区内面临较宽之道路，临接或面前道路对侧有公园、广场、绿地、河川等，而经由都市计划程序之划定，其容积率得酌予提高，使

用管制部分有别于第三种住宅区之地区。

6、第四种住宅区：

为维护基本之实质居住环境水准，供设置各式住宅及公害最轻微之轻工业与一般零售业等使用，并防止一般大规模之工业与商业等使用而划定

之住宅区。

7、第四之一种住宅区：

第四种住宅区内面临较宽之道路，临接或面前道路对侧有公园、广场、绿地、河川等，而经由都市计划程序之划定，其容积率得酌予提高，使

用管制部分有别于第四种住宅区之地区。

8、第一种商业区：

为供住宅区日常生活所需之零售业、服务业及其有关商业活动之使用而划定之商业区。

9、第二种商业区：

为供住宅区与地区性之零售业、服务业及其有关商业活动之使用而划定之商业区。

10、第三种商业区：

为供地区性之零售业、服务业、娱乐业、批发业及其有关商业活动之使用而划定之商业区。

11、第四种商业区：

为供全市、区域及台湾地区之主要商业、专门性服务业、大规模零售业、专门性零售业、娱乐业及其有关商业活动之使用而划定之商业区。

12、第二种工业区：

以供外部环境影响程度中等工业之使用为主，维持适度之实质工作环境水准，使此类工业对周围环境之不良影响减至最小，并容纳支援工业之

相关使用项目而划定之分区。本分区内得设置经市政府目的事业主管机关核准之职业训练、创业辅导、试验研究等与工业发展有关之设施使用，

并得从事业务产品之研发、设计、修理、国际贸易及与经济部颁公司行号营业项目同一中类产业之批发业务。

十三、第三种工业区：

以供外部环境影响程度轻微工业之使用为主，维持稍高之实质工作环境水准，使此类工业对周围环境之不良影响减至最小，并减少居住与工作

场所间之距离，并容纳支援工业之相关使用项目而划定之分区。本分区内得设置经市政府目的事业主管机关核准之职业训练、创业辅导、试验

研究等与工业发展有关之设施使用，并得从事业务产品之研发、设计、、修理、国际贸易及与经济部颁公司行号营业项目同一中类产业之批发

业务。

14、行政区：

为发挥行政机关、公共建筑等之功能，便利各机关间之连系，并增进其庄严宁静气氛而划定之分区。

15、文教区：

为促进非里邻性文化教育之发展，并维护其宁静环境而划定之分区。

16、仓库区：

为促进运输服务业、仓库储存业及其有关设施之发展而划定之分区。

17、风景区：

为保育及开发自然风景而划定之分区。

18、农业区：

为保持农业生产而划定之分区。

19、保护区：

为国土保安、水土保持、维护天然资源及保护生态功能而划定之分区。

20、行水区：

为保护水道防止洪泛损害而划定之分区。

21、保存区：

为维护古迹及具有纪念性或艺术价值应予保存之建筑物并保全其环境景观而划定之分区。

22、特定专用区：

为特定目的而划定之分区。

台北市土地使用分区管制规则有关建蔽率容积率庭院等规定一览表
分区类别项目	住宅区									商业区				工业区		行政区	文教区	仓库区	风景区	农业区	保护区
分区类别项目	住一	住二	住二之一	住二之二	住三	住三之一	住三之二	住四	住四之一	商一	商二	商三	商四	工二	工三	行政区	文教区	仓库区	风景区	农业区	保护区
容积率（％）	60	120	160	225	225	300	400	300	400	360	630	560	800	200	300	400	240	300	60
建蔽率（％）	30	35	35	35	45	45	45	50	50	55	65	65	75	45	55	35	35	55	15	10 40	10 15 30 40
高度比	1.5	1.5	1.5	1.5	1.5	1.5	1.5	1.5	1.5	2.0	2.0	2.0	2.0	1.8	1.8	1.8	1.8	1.8	1.0
最小前院深度（M）	6	5	5	5	3	3	3	3	3					3	3	6	6		10
最小后院深度（M）	3.0	3.0	3.0	3.0	2.5	2.5	2.5	2.5	2.5	3.0	3.0	3.0	2.5	3	3	3	3	3	3
最小后院深度比	0.6	0.4	0.3	0.3	0.25	0.25	0.25	0.25	0.25					0.3	0.3	0.3	0.3	0.3	0.6
最小侧院宽度（M）	2.0	2.0	2.0	2.0	2.0	2.0	2.0	2.0	2.0					3	3	3	3		3