雞鳴香浪醉金陵，萬朵櫻花放畫屏。花季的南京，也是個適合老友相聚的地方。上週末，三魚就去一趟南京，和許久未見的南京本地哥們聚了一次。按理說我這哥們作爲一個帶“京”的土著，怎麼着也是手握七八套的拆遷主，快樂收租，笑看人生，畢竟是房產的最大受益者。沒想到聊到南京樓市的時候竟然滿肚子的埋怨。“我們以前老南京人，是瞧不上河西的”外地的朋友可能對本地人瞧不上河西，很不可思議。但在南京土著內部這樣的鄙視鏈根深蒂固。因爲那邊以前不僅是農村，墳地，還是塊地勢低窪的澇地，雨勢一大，就用來排洪的那種，比上海的“下只角”有過之，而無不及。記得小時候來南京走的是老下關車站，一出站，往南就是茫茫荒蕪。

　　所以，哥們那七八套，河西自然一套都沒有。然而，時過境遷，現實啪啪打臉，07年河西的房價還8000出頭，還排在當年的白下和下關之後，18年已經是南京房價的天花板。接着，他又是說道，“江寧那鄉下，放以前，來一趟我們鼓樓，都叫進城，現在房價都快趕上主城區了。”“但是到底還算個江南吧，有個大學城，開發也有些年頭了”。聽到這話，我悄末着抿了一小口乾紅，估摸着這哥們，江寧又踏空了。“江寧如果是鄉下，那麼江北就是農村。”“但萬萬沒想到，以前最便宜的江北，房價都快齊平江寧，直追主城，搞得我城區裏面幾套房子，和快和沒漲價差不多。”說到底，還是覺得江北房價，看起來擰巴。

　　得，聞名不如行動，江北走一遭吧。2015年6月27日，南京江北新區正式成立，成爲國家第十三個國家級新區。這也是南京乃至整個江蘇的第一個國家級新區--江北新區由浦口區、六合區和棲霞區八卦洲街道構成，總面積2451平方千米，佔南京市域面積的37%。而就在成立的第二天，幾乎所有投資客就帶着現金去江北搶房，房號甚至炒到了50萬！ 因爲除了國家新區的利好，那時江北實在太便宜了，三魚猶記那時橋北威尼斯水城，1萬出頭的樣子，江南一套房能買三套。一晃三年過去，那江北現在怎麼樣了？其實江北作爲一個整體板塊，也是有分化的。

　　最西，浦口老城區板塊，也是浦口區政府所在地，浦口各種教育，規劃資源最好的板塊，3萬均價，表明這裏的老資格。選這裏，說不上有多對，但容錯率是最高的。巧合的是，往東走不遠，與南京房價天花板河西，隔江相望，是未來的江北核心區，地鐵10號線對接，這裏也是江北房價的天花板，接近3萬的均價媲美江南城區。

　　同樣呼應以CBD制霸南京河西的，還未來的江北核心區CBD，正如火如荼的開展，江北最富有想象力的土地。接着，在江北，如果板塊遊遊離的像零散的珍珠，那麼有一條極其重要的主幹道，叫江北大道快速路，像一根線，自西向東，將這些珍珠串聯在一起。向東走，來到地鐵S8的起點，泰山新村站，也是著名的長江大橋的橋北，而商業和產業成了點睛之處。這裏的巨無霸，弘陽爲了操盤這邊天量樓盤，也造出了一個55萬方超大體量的弘陽廣場，拿下江北商業的標杆，還有生產我們引以爲豪的高鐵，中國中車，也落位在此。值得一提，3號線也改變橋北佈局的力量，地鐵沿線的明發，威尼斯，天潤城等，配合優質中學，價格也已達到2萬3,4了。

　　但總的來說，打量橋北，基本上寫滿了性價比三個字。橋北，乘上南京第一條通向安徽的地鐵S8，一路向東，便是六合。這個距主城區，不算近也不算遠，02年就撤縣並區的板塊，配套早已自成體系。而1萬3，4的均價，也是南京剛需的一大主陣地。但六合房價升值幅度，其實還跑輸江北大盤的，至少二手房是這樣的。剛需的擠出效應，和六合發展中，土地的留白，這裏有着南京不多見的大量新房供應，相當程度擠壓了二手房溢價空間。換句話說，投資這裏，要看到更長遠。現階段，地鐵S8的沿線，是個不錯的參照。而這次市調中，隨處可見的，建設中的地鐵，遍地開花的工地，擁堵的過江通道，都在證明江北的活力。應該說，短短三年，江北新區的推進，雖然沒有想象中的快，但也算有條不紊。可這並不足以解釋江北房價的“高潮”。

　　而江北房價，有他獨特三大動因。南京獨特擴張格局，是首席推手。外界眼中的南京，龍盤虎踞，氣勢不凡，而背後的南京，是一個“依璧雕鑿”，不，被長江和羣山切割城市，沒有了蘇南太湖平原一馬平川，想學習上海那樣，用環線往外攤大餅模式，還是有難度的。來到南京，你問南京人，他會告訴你奧體在哪，仙林在哪，馬羣在哪，但南京的一二三環，或者內環，外環在哪，南京人會蒙圈的。南京，從來就不是個環線框架城市，伴隨者南京的城市擴張，行政的力量介入非常深。直接體現，就是各種新城出現。實際上，自從河西奧體建設進入尾聲以後，南京就開始了四處開花的局面。

　　鼓樓濱江（老下關）的舊城改造，江寧的二次發育，河西南（江心洲）的崛起，燕子磯的重生，江北新區的美夢，南京南站的大商辦，溧水高淳的記憶等等。更直白點，就是南京引以爲傲，超越深圳，在二線城市中“怪物級”的地鐵里程。可如果留心看，會發現，南京地鐵的佈局上，幾乎沒有營造任何環線，而是放射衛星式的。

　　再結合，南京的結構，“一主城三副城八新城”，三副城是江北、東山和仙林，八新城是橋林、板橋、龍潭、永陽、淳溪、濱江、湯山和祿口。當我們將這個結構與南京地鐵的佈局結合起來看的時候，南京地鐵的佈局幾乎完美貼合這樣一種城市骨架結構。這還不算完，南京大約相當程度借鑑了香港地鐵盈利的原理。你會發現南京地鐵向外輻射的里程特別長，而在這個過程中，原本的市郊荒地變成了市區建成區，這些地本來不值錢的，但通了地鐵後這些地就變得炙手可熱。政府因此獲得了大量土地出讓金，又能進步加速配套跟進，形成快速循環。

　　這時你會發現，南京開始沒有什麼重點，也沒有什麼可以絕對領軍。整個城市房價，在這樣一種有意識的操盤中，被慢慢熨平，甚至在馬羣，也有樓盤能賣到接近夫子廟周邊的價格。而江北，大概就是這樣的南京新城模式，極大的受益者。同樣，這樣的地鐵佈局，也暗含南京的野心。衆所周知，下一輪的城市戰爭，將在都市圈打響。城市軌道交通的建設，對於所經之處的城市化推進無疑具有決定性意義。而南京，應該是國內最願意用軌交去強化這種都市圈聯繫城市。雖然總被戲稱“徽京”，但往往讓人容易忽略其都市圈的能級，不算小。周圍80公里半徑內有揚州市區、鎮江市區、馬鞍山市區、滁州市區、蕪湖市區，以及縣級市的句容市區、儀徵市區、天長市區，而這些地區，無論人口還是GDP，都近乎南京市區的一倍。

　　在南京的建成區鋪滿與副城、新城之間的空間後，衆多的S線，將沿着城市軌道交通線和周邊城市的建成區相對延伸，南京的地鐵體系將生長出一個數個鄰近城市建成區一體化的超大城市圈，這纔是南京都市圈一體化的真諦。

　　而江北新區，要承接安徽和蘇北的樞紐節點的賦能。因此，需要南京北站，需要南京第二機場。就我自己的肉身感受來說，在這路上碰上安徽人或者其他外地人的概率，很高。而外來人口不斷導入，又是區域房價支撐的正向機制。當然，一個區域要發展，或多或少，還是要點運氣的。其實江北新區作爲第13個國家新區，含金量未必那麼足。但對於政策利好不多的南京，是久旱逢甘霖，江北新區2400公里的留白，富有巨大想象力。

　　理解這點，黃奇帆在3萬字的報告中還談到過一個經典案例，南京政府通過優惠政策引入一個一年幾百億芯片產值的企業，投資總額達到80美元，臺積電。臺積電，未來就將注入江北新區。我那哥們工作的通訊央企，也將搬遷至江北，即便他很不情願。可更重要的是，雖然城市發展戰術上散開，不過南京戰略上漸漸明晰。在2017年8月，南京十三五規劃出中，說道“江北新區建設將被擺在南京改革發展戰略全局的突出位置，推動城市建設有跨江發展全面轉向擁江發展。”擁江發展，有着兩翼豐滿，纔是真正配的上“京”的格局。當一個城市知道自己去哪，便沒有什麼能夠阻擋他的步伐，特別是南京這樣的。

　　市調結束後，我給哥們發了這麼一條微信。“區域或許還有偏見，江北或許看着堵心，但，我好像看見南京的某種未來。”對了，江北房價的成因，還有南京板塊內部的供求不平衡導致，如果想了解更多，歡迎在公號”三魚投資說“後臺回覆”南京“，我有一份2018年南京樓市的白皮書，乾貨滿滿，發送給您，未來我也將在”三魚投資說“，和各位聊聊更多關於南京樓市的那些事。“以上爲正文，來自三魚。