买方看中古屋时，如果中意就可找房仲出价，不过因空口无凭，通常需签立「斡旋金契约」或「要约书」，确认有购买意愿，再由房仲出面向屋主议价，买方签立书面契约后，除非屋主还没答应此价格，否则一旦反悔不买，屋主得向买方主张违约金。

通常房仲带看后，发现民众有购买意愿，会请买方出价，而依规定，房仲得提供「要约书」或「斡旋金契约」两种方式让买方选择，信义房屋客户服务部执行协理刘韦德解释，前者不用预先支付款项，后者则需直接提出现金或支票做为斡旋金，以信义房屋为例，斡旋金以现金支付者金额不超过10万元，以支票支付者则不超过50万元。

若议价成功，斡旋金直接转成购屋定金，议价不成则将斡旋金原价退回。不过买方若于签立斡旋金契约且经屋主同意出售后反悔，斡旋金应转为违约之赔偿金；要约书则依当初签定的条件赔偿，通常为买方出价的3%。而若是卖方反悔，通常也须依立约的罚则赔钱给买方，如「加倍返还买方所付之定金」。

刘韦德提及，斡旋金争议的确常见，买卖双方反悔的案例很多，毕竟交易总价高，民众可能评估行情、打听资讯后就后悔了。至于斡旋金能否退回的关键，住商不动产企研室经理徐佳馨表示，在于屋主是否已同意价格，通常下斡旋后的议价期约3~7天，只要屋主还没接受买方出的价格，买方仍可更改价格及取消下斡。