▲。（图／记者季相儒摄）

记者黄靖惠／综合报导

一名蔡姓女子不想和男友聚少离多，去年追爱到台南买房，双方看完就立马签约，没想到之后因向银行申贷成数不足，原因导向前后方紧邻私人土地影响，希望卖方能改善产权问题，最后被认定违约10万元保证金遭没收，事后屋主将房子转卖他人，让她怒告屋主民事赔偿。为了避免相同情况产生，地政士认为，签约前得做两件事确保产权及房屋核贷成数，第一调阅周边土地登记誊本、使用分区图外，第二事先询问银行、行库、农会该区可申贷成数。

台南两层楼透天厝要价250万元，双方斡旋到150万元，看房当天就签约，之后蔡女想贷款140万，却被银行打枪，且估价不到百万元，亲自询问银行农会才得知，因门前、屋旁紧邻私人土地，属于重大瑕疵，无法贷款，且只有一间银可愿意核贷，但利率不符当初预期2％以下。

蔡女要求屋主改善产权问题再交易，但今年2月却被控违约，最后履保10万元价金被没收，房子也被转手卖给他人，怒向卖方提起诉讼。但卖方却也有话要说，该块虽邻私人土地，但路面通行权取得地主同意，为既成道路，但当事人不愿听解释等了四、五个月未果，才寄发存证信函通知，履保公司也据此认定违约，解约程序都依法办理。

信铨地政事务所地政士陈崧铨认为，借贷人的贷款额度、利率主要取决过往的金融纪录，怕申请贷款成数不足，可先到当地的银行、农会、行库寻问该物件、该地区实际可申请到的贷款约几成，因为农地、山坡地或是区段都会影响贷款。

陈崧铨认为，不动产买卖本来是你情我愿，除非当初卖方有隐匿重大交易瑕疵，且买方需要有充分的举证，否则不能以此当作是无法交易的理由，因为双方都有遵守卖卖契约的义务。

另外，他也建议，买方签约前要做的功课可不少，除了得调阅透天周边的土地使用分区地籍图外、土地登记誊本确认周边产权，避免买到像是没有通道、进出口的物件。