总第870期

2014年4月19日，郑州万象城正式开业。这也是继深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、成都万象城、南宁万象城之后华润置地在全国开出的第6座万象城。而今五年过去了，期间华润在商业板块加速布局，又相继在全国开出了16座万象城、8座万象汇与1座万象天地

可以说华润万象系商业所到之处，对所在城市商业发展、城市消费等带来了诸多提升与引领。同时，布局河南市场五年的华润郑州万象城，更为郑州商业发展史写下了浓重的一笔（郑州首个真正意义上的城市综合体与国际化购物中心）。

2019年报发布，华润郑州万象城租金同比增长13.2%，出租率同比增长7.3%

图片来源：华润置地（01109.HK）2019年报

近日，在港上市的华润置地（01109.HK）正式对外发布了2018年度业绩报告。据其2018年报显示：2018年1-12月，华润郑州万象城购物中心的租金收入为1.09亿元，较去年同期上涨了13.2%；商场出租率为88%，较去年同期上涨了7.3%。取得如此般梦幻成绩，也与华润郑州万象城在2018年上半年的超预期表现有一定关系，根据郑州商业观察的了解，其仅在2018上半年便实现了零售额同比增长39%，客流同比增长27%，车流同比增长12%，营业额同比增长16%，经营利润同比增长122%的佳绩，更是仅用了7个月时间便超越了2016全年业绩总和、用时11个月便超越了2017年业绩总和。

2014-2018年华润郑州万象城租金及出租率走势

与2014年开业之初相比，华润郑州万象城在开业后的数年内可谓是经历了一波“过山车式”的调整，无论是出租率还是租金收入都经历了持续的波动。而在过去五年间也是中国商业地产快速发展的一个重要阶段，加上经济增速放缓等因素对奢侈品业态造成的持续影响，延缓甚至暂停开设新店是奢侈品牌过去几年间的主要工作。也因此，适时的对原有商业定位作出相应调整，也就显得势在必行了。

面对市场的“新常态”，郑州万象城从2016年开始便开始了持续的调整与结构优化。品牌方面，降低奢侈品业态比重、增加家庭体验业态、餐饮品类丰富度的同时，重点关注本土零售品牌商日趋凸显的包装升级机会。与此同时，大区内的资源协同也是华润郑州万象城能够持续为郑州商业市场带来新进品牌的重要因素之一。根据郑州商业观察的了解，在刚刚过去的2018年，郑州万象城共计调整了60多个品牌，其中逾20个品牌为首进郑州。

华润郑州万象城1期 夜景图

图片来源：华润郑州万象城官方微信

坚守核心地段、坚守物业品质、坚守品牌形象，都是值得被尊重的！但一个购物中心成功与否的衡量标准终究是要满足消费者的购物及消费、体验需求。因此，对于华润万象城及其郑州的运营管理团队而言，仍会在之后的时间里面临更多的挑战。

2016年是华润郑州万象城转折点的开始，也是阵痛期最为考验团队团结协作与“使命必达”的重要时刻

随着2015年9月30日金标百盛的闭店，此后引发的一系列连锁反应（部分品牌撤店）似乎即在华润团队的意料之中、但又在意料之外。2014-2015年，与华润万象系商业合作多年的尚泰百货（泰国）、百盛百货（马来西亚）相继撤出了沈阳、杭州、郑州、成都的万象城项目，而随着百货业的持续下行以及电商对实体商业的持续冲击，实体商业也亟需找到新的突破点，百货的退出纵然拉高了空置率，在一个时期对整个项目产生了一定的影响，但从长远考虑也给了项目一次重新定位和招商调整的机会。

在金标百盛撤出后，原郑州万象城百货区域的五个楼层近3万平方米的商业空间历时近一年的改造，从原商户的退场拆除、内部结构改造、到中庭的重新设置及扶梯数量的变化和重新摆放，郑州万象城的百货区改造可以说较之前有了更大的变化。而与更早一些时候完成升级改造的沈阳万象城相比，郑州万象城的升级改造也是克服了种种的技术困难与工程方面的困难，最终得以完成。

而在与百盛百货“分手”之后的一年多时间里，郑州万象城也通过主动变阵，通过注重参与感、体验度、服务细节，为购物中心本身增加了更加多元化的功能定位。尤其是在2016年4月份开启的“嗨Ball万象”活动，对调整中（这一阶段整个项目的空置率也是来到了一个谷底）华润郑州万象城而言重要性不言而喻，一方面为即将于10月底重新开业的原百货区3-5层造势，另一方面也是作为即将入驻商户“Meland儿童成长中心”的体验型宣传。也正是在这一轮的调整中，华润郑州万象城找到了新的定位，即品质化家庭消费路线。

已经在华润郑州万象城1楼上围挡的bebe

即将于4月19日开业的郑州首家星巴克高端臻选店，位于万象城一楼

此后通过2017-2018年两年的运营效果来看，以儿童及家庭顾客为主要目标的消费业态的增加，极大提升了项目的聚客、留客和盈利能力，同时也对购物中心内包括餐饮、零售服饰在内的其他业态起到了重要的推动作用。一批走成熟路线的高品质服饰品牌（Sandro、GIADA、Theory、C’N’C，以及即将进驻的bebe）的进驻都体现出了万象城的客质在发生着变化，与此同时自“一点万象”上线后其所践行的精细化会员管理也进一步增强了消费粘性与消费忠诚度，而这些都将会后续的持续性调整及品牌升级带来推动！

华润郑州万象城2期的启动，将为该项目日后进一步“回暖”带来无限想象

2019年1月份，郑州市规划局就太康西路、民主路、五彩路和民主西街围合区域（华润郑州万象城2期地块所在位置）的控规进行了相应的批覆。至此，郑州万象城2期终于距离开工又近了一大步。

2019年1月版的华润郑州万象城2期地块规划公示

而根据规划局批覆的文件内容，有3条信息可以推断出一部分与华润郑州万象城2期相关的信息：1、可在五彩路二层及以上建筑建设连廊，且连廊建筑面积需平衡到地块指标内，出入口通道净宽不低于9米、净高不低于5.5米，且项目增设的交通连廊不得设置商业设施；2、地块内兼容商业建筑面积应小于地块地上总建筑面积的49%；3、地块内临近太康西路和民主路交叉口宜设置下沉广场与地下商业连接。

第1条可以判断出未来的华润郑州万象城一、二期会以连廊的形式在购物中心的二层进行连接；第2条则可以基本判断出未来地块内建筑体量间的分配，根据此前一版的地上建筑总体量（165278平方米）来判断，未来的万象城购物中心二期的地上建筑面积将在8万平方米左右；第3条则意味着未来的万象城二期将通过下沉式广场作为中转，衔接未来的二七地下综合管廊（太康路段）及购物中心B1层。

在托尼主编看来，有了二期8万方的加持，华润郑州万象城从商业体量上而言将实现进一步完善，并大幅提升场内的品牌数量和业态的多元化，包括此前一直缺失的电影院功能。

显然，仅有一期的华润郑州万象城在品牌数量方面仍需进一步提升

数据来源：一点万象（仅显示已开业品牌数量）

华润郑州万象城2期效果图 图片来源自华润官方微信

此外，华润于去年夏天在郑东新区高铁站东广场与郑新建投组成的联合体拿地，也被视为是进一步在郑州扩大商业战略版图的重要举措，也说明了从集团层面对郑州市场的持续看好。（相关链接：

华润万象系商业布局郑东新区，能否引领郑州商业“站上C位”？

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总之，2019年一季度即将收尾，期待看到华润万象城在新的一年为郑州商业带来更多惊喜！