總第870期

2014年4月19日，鄭州萬象城正式開業。這也是繼深圳萬象城、杭州萬象城、瀋陽萬象城、成都萬象城、南寧萬象城之後華潤置地在全國開出的第6座萬象城。而今五年過去了，期間華潤在商業板塊加速佈局，又相繼在全國開出了16座萬象城、8座萬象匯與1座萬象天地

可以說華潤萬象系商業所到之處，對所在城市商業發展、城市消費等帶來了諸多提升與引領。同時，佈局河南市場五年的華潤鄭州萬象城，更爲鄭州商業發展史寫下了濃重的一筆（鄭州首個真正意義上的城市綜合體與國際化購物中心）。

2019年報發佈，華潤鄭州萬象城租金同比增長13.2%，出租率同比增長7.3%

圖片來源：華潤置地（01109.HK）2019年報

近日，在港上市的華潤置地（01109.HK）正式對外發布了2018年度業績報告。據其2018年報顯示：2018年1-12月，華潤鄭州萬象城購物中心的租金收入爲1.09億元，較去年同期上漲了13.2%；商場出租率爲88%，較去年同期上漲了7.3%。取得如此般夢幻成績，也與華潤鄭州萬象城在2018年上半年的超預期表現有一定關係，根據鄭州商業觀察的瞭解，其僅在2018上半年便實現了零售額同比增長39%，客流同比增長27%，車流同比增長12%，營業額同比增長16%，經營利潤同比增長122%的佳績，更是僅用了7個月時間便超越了2016全年業績總和、用時11個月便超越了2017年業績總和。

2014-2018年華潤鄭州萬象城租金及出租率走勢

與2014年開業之初相比，華潤鄭州萬象城在開業後的數年內可謂是經歷了一波“過山車式”的調整，無論是出租率還是租金收入都經歷了持續的波動。而在過去五年間也是中國商業地產快速發展的一個重要階段，加上經濟增速放緩等因素對奢侈品業態造成的持續影響，延緩甚至暫停開設新店是奢侈品牌過去幾年間的主要工作。也因此，適時的對原有商業定位作出相應調整，也就顯得勢在必行了。

面對市場的“新常態”，鄭州萬象城從2016年開始便開始了持續的調整與結構優化。品牌方面，降低奢侈品業態比重、增加家庭體驗業態、餐飲品類豐富度的同時，重點關注本土零售品牌商日趨凸顯的包裝升級機會。與此同時，大區內的資源協同也是華潤鄭州萬象城能夠持續爲鄭州商業市場帶來新進品牌的重要因素之一。根據鄭州商業觀察的瞭解，在剛剛過去的2018年，鄭州萬象城共計調整了60多個品牌，其中逾20個品牌爲首進鄭州。

華潤鄭州萬象城1期 夜景圖

圖片來源：華潤鄭州萬象城官方微信

堅守核心地段、堅守物業品質、堅守品牌形象，都是值得被尊重的！但一個購物中心成功與否的衡量標準終究是要滿足消費者的購物及消費、體驗需求。因此，對於華潤萬象城及其鄭州的運營管理團隊而言，仍會在之後的時間裏面臨更多的挑戰。

2016年是華潤鄭州萬象城轉折點的開始，也是陣痛期最爲考驗團隊團結協作與“使命必達”的重要時刻

隨着2015年9月30日金標百盛的閉店，此後引發的一系列連鎖反應（部分品牌撤店）似乎即在華潤團隊的意料之中、但又在意料之外。2014-2015年，與華潤萬象系商業合作多年的尚泰百貨（泰國）、百盛百貨（馬來西亞）相繼撤出了瀋陽、杭州、鄭州、成都的萬象城項目，而隨着百貨業的持續下行以及電商對實體商業的持續衝擊，實體商業也亟需找到新的突破點，百貨的退出縱然拉高了空置率，在一個時期對整個項目產生了一定的影響，但從長遠考慮也給了項目一次重新定位和招商調整的機會。

在金標百盛撤出後，原鄭州萬象城百貨區域的五個樓層近3萬平方米的商業空間歷時近一年的改造，從原商戶的退場拆除、內部結構改造、到中庭的重新設置及扶梯數量的變化和重新擺放，鄭州萬象城的百貨區改造可以說較之前有了更大的變化。而與更早一些時候完成升級改造的瀋陽萬象城相比，鄭州萬象城的升級改造也是克服了種種的技術困難與工程方面的困難，最終得以完成。

而在與百盛百貨“分手”之後的一年多時間裏，鄭州萬象城也通過主動變陣，通過注重參與感、體驗度、服務細節，爲購物中心本身增加了更加多元化的功能定位。尤其是在2016年4月份開啓的“嗨Ball萬象”活動，對調整中（這一階段整個項目的空置率也是來到了一個谷底）華潤鄭州萬象城而言重要性不言而喻，一方面爲即將於10月底重新開業的原百貨區3-5層造勢，另一方面也是作爲即將入駐商戶“Meland兒童成長中心”的體驗型宣傳。也正是在這一輪的調整中，華潤鄭州萬象城找到了新的定位，即品質化家庭消費路線。

已經在華潤鄭州萬象城1樓上圍擋的bebe

即將於4月19日開業的鄭州首家星巴克高端臻選店，位於萬象城一樓

此後通過2017-2018年兩年的運營效果來看，以兒童及家庭顧客爲主要目標的消費業態的增加，極大提升了項目的聚客、留客和盈利能力，同時也對購物中心內包括餐飲、零售服飾在內的其他業態起到了重要的推動作用。一批走成熟路線的高品質服飾品牌（Sandro、GIADA、Theory、C’N’C，以及即將進駐的bebe）的進駐都體現出了萬象城的客質在發生着變化，與此同時自“一點萬象”上線後其所踐行的精細化會員管理也進一步增強了消費粘性與消費忠誠度，而這些都將會後續的持續性調整及品牌升級帶來推動！

華潤鄭州萬象城2期的啓動，將爲該項目日後進一步“回暖”帶來無限想象

2019年1月份，鄭州市規劃局就太康西路、民主路、五彩路和民主西街圍合區域（華潤鄭州萬象城2期地塊所在位置）的控規進行了相應的批覆。至此，鄭州萬象城2期終於距離開工又近了一大步。

2019年1月版的華潤鄭州萬象城2期地塊規劃公示

而根據規劃局批覆的文件內容，有3條信息可以推斷出一部分與華潤鄭州萬象城2期相關的信息：1、可在五彩路二層及以上建築建設連廊，且連廊建築面積需平衡到地塊指標內，出入口通道淨寬不低於9米、淨高不低於5.5米，且項目增設的交通連廊不得設置商業設施；2、地塊內兼容商業建築面積應小於地塊地上總建築面積的49%；3、地塊內臨近太康西路和民主路交叉口宜設置下沉廣場與地下商業連接。

第1條可以判斷出未來的華潤鄭州萬象城一、二期會以連廊的形式在購物中心的二層進行連接；第2條則可以基本判斷出未來地塊內建築體量間的分配，根據此前一版的地上建築總體量（165278平方米）來判斷，未來的萬象城購物中心二期的地上建築面積將在8萬平方米左右；第3條則意味着未來的萬象城二期將通過下沉式廣場作爲中轉，銜接未來的二七地下綜合管廊（太康路段）及購物中心B1層。

在託尼主編看來，有了二期8萬方的加持，華潤鄭州萬象城從商業體量上而言將實現進一步完善，並大幅提升場內的品牌數量和業態的多元化，包括此前一直缺失的電影院功能。

顯然，僅有一期的華潤鄭州萬象城在品牌數量方面仍需進一步提升

數據來源：一點萬象（僅顯示已開業品牌數量）

華潤鄭州萬象城2期效果圖 圖片來源自華潤官方微信

此外，華潤於去年夏天在鄭東新區高鐵站東廣場與鄭新建投組成的聯合體拿地，也被視爲是進一步在鄭州擴大商業戰略版圖的重要舉措，也說明瞭從集團層面對鄭州市場的持續看好。（相關鏈接：

華潤萬象系商業佈局鄭東新區，能否引領鄭州商業“站上C位”？

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總之，2019年一季度即將收尾，期待看到華潤萬象城在新的一年爲鄭州商業帶來更多驚喜！