摘要：纠结

撰文|蜜姐 编辑|楚琦

2019年的房地产市场，会有10%的下滑？今天刷新闻，蜜姐看到报道，世茂集团董事局副主席许世坛曾在业绩发布会上说。

许副主席这句话似并不是空穴来风，很多专家、评级机构亦曾作出过类似表态。如信用评级业的全球领导者标准普尔，曾在旧年就警示了内地楼市的风险，指出内地住宅的销售价格已经见顶。

全国三大国际评级机构之一的惠誉，早前也发报告预计，内地房地产2019年销量下降5%-10%。

实际情况如何呢？2019年接近过半。很多房企的2018年度业绩和2019年一季报也陆续发布了。

至少从房企的层面来说，情况确实不太妙。

据克而瑞统计数据，百强房企一季度整体销售同比下滑1%左右，TOP3龙头房企全口径销售金额更同比下降近13%。

什么是全口径销售额？简单说就是某房企及其附属公司、合营公司和联营公司的销售数据，虽然不如权益销售额——该房企权益所有人应占的合同销售金额，更能准确反应该房企的实际生存情况。但应该全口径销售额表面上更好看，许多房企还是会更倾向于公布这项数据。

按照克而瑞的统计，一季度万科同比下滑1.76%，碧桂园下滑9.25%，恒大下滑了26.21%。

有媒体不完全统计，接近7成的房企一季度的目标完成率在20%以下。更糟糕的是，越来越多的房企似乎“活下去”都更加艰难了。加上米国总统最近又出来搞事情，又给迷茫期的房地产市场加入了更多的不确定因素。

最近好几位朋友私信蜜姐，想知道我对今年楼市的看法，借此机会就和蜜友们聊聊我的一些观点。

房企分化更明显。小开发商的楼盘要慎重。尽管价格略高，但蜜姐还是倾向于买大房企的房子。这点可能很多蜜友不太赞同。蜜姐身边两个朋友，在2013年左右买的房子。

2013-2015年，上一轮周期后半段，其实还没过多久。如果简单回忆一下，当时一些小开发商、资金链紧张的开发商挂了，出现烂尾。

蜜姐的朋友就“中招”了。交了首付、贷款手续也办完了，中途老板资金链断裂跑路，最后楼盘烂尾了接近一年。

还好最终有人接盘，但延迟交房不可避免。

这一波周期比上一波有过之而无不及，每月的房企销售数据也表明，强者恒强，弱者越来越弱，最后在残酷的竞争中被收购，或者死掉。相对来说，体量大的房企抗风险性要更强一些。

2、寡头房企压力山大。但另一方面，大佬也不好当啊，当冬天来临时，骆驼和马都无法幸免。

寡头房企们遭遇的压力亦是空前，看旧年碧桂园收缩战线，恒大加速回款，人员调整，万科“活下去”就知道。

一方面调控持续收紧，市场预期难成气候，利润增长乏力；另一方面融资成本居高不下，去杠杆难上加难。逼得大家纷纷开始逃离三四线、积极多元化，甚至奔向海外……

对我们购买者来说，巨头房企里，警惕那些高杠杆的公司、融资成本相对更高的公司，具体公司名蜜姐就不说了，这些在房企官网最新年报、公告里都能查到。

3、楼市求稳决心空前。房地产市场最重要的是“预期”二字，所谓的看天食饭。但到目前来看，变天重未太大的可能。

房住不炒今年高层会议被再次强调，最近“关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见”发布，正如蜜姐的好基友杠杆游戏所分析的。这意味着房住不炒的长效机制进一步完善，长期来说，对房价上涨并不友好。

跌太多也不太可能，毕竟目前我们经济捆绑房地产还未松懈，跌太多承受不起。最好的情况是稳定，5%-10%的涨跌区间最好。

4、米国搞事情，房价很纠结。上面说的是一切都风平浪静的情况，没有任何黑天鹅。但现实往往不按常理出牌。

比如最近的米国，大洋彼岸的总统又发话，内容敏感就不多说了。总之一句话：谈得好按预期来可以，甚至稳中有降，慢慢调结构。

谈得不好，怕是稳中再涨也说不准。水可以再放，大局最重要。但话说回来，要达到上一轮周期的行情，难了。

5、刚需别犹豫，有钱就买。蜜姐一直认为刚需不用看周期，有钱就买，否则你可能就是假刚需。

不是高杠杆投资，不要去想、不要去看。毕竟对我们大多数人来说，买套房子带来的“归属感”也一点点涨跌换不来的。

即便是周期，现在也不失为一个最佳窗口期。如果说2018年是转折点，那么2019年就是沉淀期。

2018年之前，房价永远涨似乎是每个炒房客们的信仰。但目前来看，房价不涨，或缓涨，已经成为基本共识。

预期正在发生改变，没有大动作，要逆转也难了。

加上最近部分城市的房贷利率也正在缓慢下调中。这对这些城市的刚需来说亦是好消息。

在楼市趋稳的状态下，刚需也卒之有机会好好考虑选自己中意的地段、户型、环境的房子了。

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