摘要：糾結

撰文|蜜姐 編輯|楚琦

2019年的房地產市場，會有10%的下滑？今天刷新聞，蜜姐看到報道，世茂集團董事局副主席許世壇曾在業績發佈會上說。

許副主席這句話似並不是空穴來風，很多專家、評級機構亦曾作出過類似表態。如信用評級業的全球領導者標準普爾，曾在舊年就警示了內地樓市的風險，指出內地住宅的銷售價格已經見頂。

全國三大國際評級機構之一的惠譽，早前也發報告預計，內地房地產2019年銷量下降5%-10%。

實際情況如何呢？2019年接近過半。很多房企的2018年度業績和2019年一季報也陸續發佈了。

至少從房企的層面來說，情況確實不太妙。

據克而瑞統計數據，百強房企一季度整體銷售同比下滑1%左右，TOP3龍頭房企全口徑銷售金額更同比下降近13%。

什麼是全口徑銷售額？簡單說就是某房企及其附屬公司、合營公司和聯營公司的銷售數據，雖然不如權益銷售額——該房企權益所有人應佔的合同銷售金額，更能準確反應該房企的實際生存情況。但應該全口徑銷售額表面上更好看，許多房企還是會更傾向於公佈這項數據。

按照克而瑞的統計，一季度萬科同比下滑1.76%，碧桂園下滑9.25%，恆大下滑了26.21%。

有媒體不完全統計，接近7成的房企一季度的目標完成率在20%以下。更糟糕的是，越來越多的房企似乎“活下去”都更加艱難了。加上米國總統最近又出來搞事情，又給迷茫期的房地產市場加入了更多的不確定因素。

最近好幾位朋友私信蜜姐，想知道我對今年樓市的看法，藉此機會就和蜜友們聊聊我的一些觀點。

房企分化更明顯。小開發商的樓盤要慎重。盡管價格略高，但蜜姐還是傾向於買大房企的房子。這點可能很多蜜友不太贊同。蜜姐身邊兩個朋友，在2013年左右買的房子。

2013-2015年，上一輪週期後半段，其實還沒過多久。如果簡單回憶一下，當時一些小開發商、資金鏈緊張的開發商掛了，出現爛尾。

蜜姐的朋友就“中招”了。交了首付、貸款手續也辦完了，中途老闆資金鏈斷裂跑路，最後樓盤爛尾了接近一年。

還好最終有人接盤，但延遲交房不可避免。

這一波週期比上一波有過之而無不及，每月的房企銷售數據也表明，強者恆強，弱者越來越弱，最後在殘酷的競爭中被收購，或者死掉。相對來說，體量大的房企抗風險性要更強一些。

2、寡頭房企壓力山大。但另一方面，大佬也不好當啊，當冬天來臨時，駱駝和馬都無法倖免。

寡頭房企們遭遇的壓力亦是空前，看舊年碧桂園收縮戰線，恆大加速回款，人員調整，萬科“活下去”就知道。

一方面調控持續收緊，市場預期難成氣候，利潤增長乏力；另一方面融資成本居高不下，去槓桿難上加難。逼得大家紛紛開始逃離三四線、積極多元化，甚至奔向海外……

對我們購買者來說，巨頭房企裏，警惕那些高槓桿的公司、融資成本相對更高的公司，具體公司名蜜姐就不說了，這些在房企官網最新年報、公告裏都能查到。

3、樓市求穩決心空前。房地產市場最重要的是“預期”二字，所謂的看天食飯。但到目前來看，變天重未太大的可能。

房住不炒今年高層會議被再次強調，最近“關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見”發佈，正如蜜姐的好基友槓桿遊戲所分析的。這意味着房住不炒的長效機制進一步完善，長期來說，對房價上漲並不友好。

跌太多也不太可能，畢竟目前我們經濟捆綁房地產還未鬆懈，跌太多承受不起。最好的情況是穩定，5%-10%的漲跌區間最好。

4、米國搞事情，房價很糾結。上面說的是一切都風平浪靜的情況，沒有任何黑天鵝。但現實往往不按常理出牌。

比如最近的米國，大洋彼岸的總統又發話，內容敏感就不多說了。總之一句話：談得好按預期來可以，甚至穩中有降，慢慢調結構。

談得不好，怕是穩中再漲也說不準。水可以再放，大局最重要。但話說回來，要達到上一輪週期的行情，難了。

5、剛需別猶豫，有錢就買。蜜姐一直認為剛需不用看週期，有錢就買，否則你可能就是假剛需。

不是高槓桿投資，不要去想、不要去看。畢竟對我們大多數人來說，買套房子帶來的“歸屬感”也一點點漲跌換不來的。

即便是週期，現在也不失為一個最佳窗口期。如果說2018年是轉折點，那麼2019年就是沉澱期。

2018年之前，房價永遠漲似乎是每個炒房客們的信仰。但目前來看，房價不漲，或緩漲，已經成為基本共識。

預期正在發生改變，沒有大動作，要逆轉也難了。

加上最近部分城市的房貸利率也正在緩慢下調中。這對這些城市的剛需來說亦是好消息。

在樓市趨穩的狀態下，剛需也卒之有機會好好考慮選自己中意的地段、戶型、環境的房子了。

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