各人有各人的苦

　　佛家说，人人皆苦，见的人越多，对这句话体会越深刻。

　　就拿有钱没钱来说吧，没钱的人苦，有钱的人也苦。

　　没钱的人里头有我三叔，他的苦是普天下父母都会有的苦，看着已过25岁的儿子还单身，成了村里被人议论的大龄青年，为了给儿子结婚准备钱，一向要强的他有三年没在家过年了。

　　这两年村里结婚的彩礼随行就市水涨船高，县城一套房加十几万的礼金是谈婚论嫁的标配，这已足够让三叔喝一壶了。

　　大学同学侯哥却是个为钱发愁的有钱人，按照一般的眼光，侯哥绝对属于同龄人中混得好的那一类，大学一毕业，在父母的帮助下就买了房，趁着2016年的那波行情大赚了一笔，如今手里的积蓄也有二十多万。

　　显然侯哥苦得不是没钱，而是这好不容易积攒的二十多万该如何安放，人一旦尝到了赚钱的甜头，就再也刹不住欲望的车闸，一山望着一山高，都是人性使然！

　　不过仔细想想，侯哥发愁的理由也很充分，二十多万，不多也不算少，放在银行利息还抵不过通胀，如何让钱更好地生钱，的确值得思量一番。

　　二十多万该放哪呢？网贷肯定不能碰，今年以来的P2P爆雷不断，可谓触目惊心，殃及的家庭数不胜数，理财股市同样要谨慎，大部分散户只有被收割的份，身边投资亏损朋友的抱怨早已不绝于耳。

　　想来想去，侯哥最看好的还是房地产，毕竟他还沉浸在2016年房价大涨的兴奋里，只是在楼市调控政策的严防密控下，无论是从目前各项目房价的调整，还是众多房企战略的收缩，都可见对未来市场预期的下调。

　　在二套首付60%以及房贷利率上浮高达30%的当下，以往被认为投资佳品的住宅需要被重新评估。

　　目前的住房市场明显已处于下行期，我们很难预测这一周期会持续多久，但在长效机制建立之前，楼市松绑的可能性微乎其微，在楼市开启下一波行情前，投资住宅是很不明智的选择。

　　房价既然短期内难有大涨的可能，那么投资楼市租金就变得格外重要。在租金的收益率上，公寓明显要强于住宅。

　　以郑州市场上均价1.5万/平、80㎡的住宅为例，按照月租金2500元计算年收益率在2.5%，同地段公寓价格一般要低于住宅30%，以公寓1.2万/平，30㎡，月租金1800元计算，公寓年收益率在6%，远高于住宅。

　　所以说，在目前住宅调控依然看不到丝毫松动的当下，鉴于公寓较好的租金回报，对于手上略有闲钱的侯哥们来说，公寓会是更好的选择。

　　良莠不齐的公寓市场该如何选择？

　　虽然公寓可以投资，但并不意味着任何公寓都能选，尤其面对郑州这样一个公寓体量相对而言并不小的市场，选择什么样的公寓尤其要慎重。

　　既然公寓看重的是收益率，那么租金水平就尤为重要。在租房市场，只有公寓的竞争力越强，公寓的租金才更有保证，那么什么样的公寓才有更好的租金表现呢？

　　主城区的公寓肯定要优于郊区

　　选择公寓一定要首选主城区，主城区发展更成熟，配套更完善，生活更便捷，这些条件就注定了人们租房首先会选主城，想要在此租房的人越多，租金才更有保证，供需决定租金水平，这是颠扑不破的真理。

　　在郑州主城区，东区地位比较特殊，这里聚集了大量的办公区，如CBD、高铁区等，因而租房需求会更旺盛，因此东区的公寓以及那些和东区一样具备更好通达性的项目尤其值得关注。

　　由于规划上的要求，郑州郊区也有不少的公寓项目，这类产品最大的优势在于价格更低，但因为在租房市场没什么竞争力，所以更要谨慎对待。

　　地铁物业的价值需要重视

　　交通便捷性是衡量公寓价值的另一大要素，其中尤其以地铁物业为甚。

　　不得不说，郑州购房者对于地铁价值的认识还不足，原因是因为郑州地铁发展晚，目前只有1，2号线通车，许多人还感受不到地铁的便利，更看不到地铁房在物业升值上的潜力。

　　但郑州地铁时代马上要来临，在建地铁线路就有7条，到2020年，预计开通运营里程将突破300公里，地铁出行比例将占公共交通出行比例的65%，到时郑州人每天都将切身感受到地铁的便利，也将认识到地铁房的真正价值。

　　其实，在一线城市，同一区域，地铁房和非地铁房体现在房价上的差距非常明显。据专业机构统计，纽约、伦敦、东京和香港、上海、广州、北京等城市成熟的地铁物业价格平均要高于同片区30%以上。

　　许多一线成熟的购房者，甚至会把地铁规划作为投资房产的唯一标准，这对于我们选择公寓而言同样重要。

　　更高的收益率需要恰当合理的面积段

　　除了主城区和地铁这两大影响公寓收益的要素外，合理恰当的面积对于公寓同样重要。

　　公寓面积最好不要太大，太大的话影响收益率，也不能太小，太小的话影响舒适度，既能保证公寓居住功能的完整，还有一定舒适度的公寓面积在30平左右，小于20平的面积就有些过于逼仄了。

　　总结一下，要选择一个好的公寓项目，主城区是首选，地铁物业要关注，合理的面积段很重要，好的物业管理，精装修等也不能少，具备以上条件的公寓才有选择的价值。

　　一个优质公寓的样板

　　在郑州公寓市场众多良莠不齐的项目中，绿都紫荆华庭推出的脉栋公寓值得关注。

　　脉栋公寓位于南三环与紫荆山路东南角，是郑州南北向发展主轴，紧邻南三环，属于郑州主城区，周边坐落有黄河科技学院、宇通工业园等，潜力租房人群众多，未来租金有保证。

　　交通上，南三环是郑州最主要的快速路之一，紫荆山路是郑州南北向主干道，两大交通干道的围合，使项目通往郑州各个方向都非常便捷。

　　尤其值得一提的是，已经开通的地铁2号线南三环站地铁口就在项目楼下，甚至不出地铁口，即可由地下直通公寓电梯口，这类在地铁上盖公寓的项目在郑州很是稀有。

　　地铁2号线南三环站地铁口实景图

　　地铁的存在大大提升了项目对潜在租客的辐射能力，从2号线转乘1号线可快速达到CBD、高铁区等郑州主要商务区，在此工作的白领均是未来公寓的潜在人群客户。

　　脉栋公寓涵盖29-63㎡之间的户型，除了63平为两室外，其余均为一室，主力户型为32㎡，从样板间看，32平的空间完全可以保证居住空间各功能的完整，而且还有一定舒适度，在面积段上也很符合我们对于高收益率公寓的标准。

　　脉栋公寓为精装交付，入户精装大堂，电梯配比较高，7梯46户，高于市面上大部分公寓项目。

　　在配套上，脉栋公寓楼下即为绿都自持的8万方商业，由绿都统一招商，将集合影院、KTV、大型超市，购物中心为一体，完全可满足公寓租住人员的生活需求，这无疑是脉栋公寓的一大优势。

　　纵观市面上比较成功的公寓，都是和商业中心连在一起，比如建在新田360上的国贸公寓，租金就很可观，许多租客不仅用来住，还作为商业店面的扩充使用，因此这里的公寓才会有更好的租金表现。

　　更重要的是，据说脉栋公寓最低价10088元/㎡起，而且还听朋友说有惊喜的付款方式，只需要首付4万即可定一套公寓，这无疑大大缓解了投资者的资金压力。

　　主城区优越的地段，地铁上物业的稀缺性，合理的户型面积，加上精装，8万方商业配套，都可见脉栋公寓十足的竞争力，这在目前鱼龙混杂的公寓市场是不多见的。

　　在国家大力鼓励发展租赁市场的大背景下，随着租售同权的进一步落实，未来选择租房的人群会越来越多，尤其是郑州作为中原核心，每年有十几万的人口流入，巨大的潜在租房人群正是公寓市场繁荣的保证，在住宅调控持续，投资渠道狭窄的当下，脉栋公寓值得推荐。