2016年年底，“房住不炒”首次在中央經濟工作會議被提出，如今已經過去兩年多的時間。本輪調控爲過去20年最爲嚴厲的政策調控期，儘管2018年下半年個別城市出現樓市鬆綁，但樓市總體調控依然繼續，調控本質沒有發生改變。

自去年10月開始，穩樓市的基調就已經確定了，從經濟工作會議、到住建部會再到兩會報告以及住建部記者會，都強調穩地價穩房價穩預期。這個大前提的背後就是房地產行業要平穩發展，2018年-2019年2月，20城政策放鬆，四次降準、二次變相降息就是最好證明。

看到這裏，購房者不禁想問，樓市調控兩年多，房價真的下跌了嗎？相信這是大家最爲關心的。在購房者的眼中，房價有所下降了，開發商資金緊缺，房子賣不動了，部分中介門店關門了。那麼真實的房價真的如購房者所見嗎？今天參謀長帶大家看看近兩年真實的房價，經歷了兩年的嚴苛調控，房價究竟是漲還是跌呢？

全國房價：漲幅有所回落 整體上漲

據國家統計局數據顯示，2018 年全國商品房成交均價8737 元/平方米，同比上漲10.7%，漲幅比去年同期擴大5.1 個百分點。在結合上圖的數據來看，2017年全國商品房成交均價7892元/平方米，同比增長5.6%，2016年全國商品房成交均價7476元/平方米，同比增長10.1%。

從國家統計局的數據我們可以看出，房價一直處於上漲趨勢，難道調控兩年來，一點效果都沒有嗎？先別急，都說最能反映房地產真實情況的是二手房市場，參謀長今天也整理了調控兩年來二手房市場價格的變動。

我們先來看看最近一年，二手房市場整體來看是漲的城市多還是跌的城市多？

參謀長根據國家統計局數據將70城近一年二手房房價變動製成動圖，紅色代表房價上漲，綠色代表房價下跌，黃色則是持平。從上漲城市個數來看，2018年上半年全國二手房房價基本屬於飄紅的狀態，從2018年10月起，二手房房價有所回落，且回落城市有所增加。但不難發現2019年，二手房房價漲勢又有所回溫。

爲了印證這個觀點，參謀長查找了北上廣深四個城市近兩年二手房價格指數環比漲幅走勢，發現2019年二手房房價確實出現了回暖，但從漲幅上來看，有所回落。

可能有的購房者會問，無論是從商品房市場又或是二手房市場來看，真正實現房價下跌的城市少之又少，就算真的有城市房價下調，降幅也不大，這怎麼能算調控奏效了呢？

參謀長先給大家劃個重點，調控的目的本就不是降房價，而在於房地產行業穩定發展，穩房價。

我們就拿北上廣深這四個城市的二手房價格指數走勢圖來說，通過這幅圖我們不難看出，雖然房價沒有出現全面下調的態勢，但相比之前的大幅上漲來說，房價上漲的勢頭至少的到了遏制，從這點上來說，調控確實發揮了作用。按照目前市場來看，放鬆調控已經成爲必然，那麼政策寬鬆期是否意味着市場即將大幅回暖呢？

未來樓市走向

首先，我們明確一點，樓市微調不等於調控放鬆。

樓市微調的關鍵在於一城一策調控，與2018年嚴苛的樓市調控相比，2019年最大的不同在於一城一策成爲調控主流。但值得注意的是，無論是打響第一槍的菏澤，還是之後的青島、珠海，這些城市在調控政策的同時，都強調只是暫時取消，這句話的潛臺詞就是，如果市場不健康發展，政策調控依舊會捲土重來。換言之，一城一策只是將樓市調控的自主權移交給地方，每個城市可以根據市場發展的實際情況進行調整，如果房價依然上漲，則調控有加碼的可能。無論是加碼還是放鬆，每個城市都有肩負責任，即穩房價。

所以，樓市微調並不等同於調控放鬆，“遏制房價大幅上漲”調控目標也並未發生改變，最終都是爲了保障房地產市場的平穩發展。

其次，房地產大局基本已定。

經常看到購房者在羣裏討論，如果樓市調控力度不放鬆，房價是不是會大幅下跌？其實很多沒買房的購房者都希望房價能夠大跌，跌倒自己可以承受的範圍內，然後輕鬆購房，這種想法也是可以理解的。但是參謀長在之前的文章裏就多次說過，樓市調控不放鬆不意味着房價一定持續下行，影響樓市以及房價的因素衆多，在當前的大環境中，房地產行業作爲支柱產業，仍然需要發揮穩定增長的積極作用。但同時，調控不放鬆是爲了不走依賴房地產發展經濟的老路。由此可見，未來房地產的大局基本已定。局部的放鬆現象或許有出現的可能，但整體大幅回暖的可能不大，市場仍以“穩”爲主，房價在合理範圍內上下波動。

再者，現階段調控由短期調控向長期調控過渡。

調控方式的改變，參謀長在前文已經提及，從調控內容上來看，2019年最大的變化就是由短期調控轉變爲長期調控，即房地產長效機制。長效機制是樓市調控的重點，也是保障房價長期穩定的基礎。從長期來看，穩房價最根本的就是通過兩大體系——市場體系和住房體系滿足多方租房需求，解決長期存在的供需矛盾。

最後，我們可以根據近十年樓市出現的寬鬆期，尋找房價變換規律。

回顧近十年的房地產市場，大體上每三年會出現一個小週期。

2008年貨幣寬鬆，放水刺激；2011年以地方微調爲主，貨幣政策配合，寬鬆力度較小；2014年則是全面寬鬆，貨幣信貸放開。寬鬆力度不同，對房價的影響也不同，2008年強放水刺激房價累計漲幅17.5%；2011年寬鬆力度較小，房價累計漲幅11.8%；2014年全面寬鬆使房價累計漲幅已達36.9%。由此我們可以看出，寬鬆力度越大，房價漲幅越大。

從近十年的房價週期變化我們可以得出結論，局部放鬆並不會導致房價大幅上漲。儘管當前樓市有放鬆的趨勢，那也只是地方局部放鬆，因此房價重回大漲態勢的可能性不大。

同時很多購房者寄希望於房價大跌後再入市，這種想法也是不可取的。目前樓市仍處於“白銀時代”，未來十年內，房價或處於穩步上漲的態勢。對於剛需人羣而言，條件成熟儘早上車仍是不變的道理。